Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

Таблица 5.1

Затратный подход к оценке объектов недвижимости

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
- оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;
- расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);
- установление величины накопленного износа;
- расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;
- корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т.д.);
- определение предпринимательского дохода;
- суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок [1] (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).

Для примера расчета стоимости объекта недвижимости с использованием затратного метода оценки в качестве объекта недвижимости взят объект, который территориально расположен в городе Санкт-Петербурге, район Шувалово-Озерки, улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных) (прил. 15).

В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.

Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.

Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».

Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Такой расчет представлен в табл. 5.1.

Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта (табл. 5.2.).

п./п.	Наименование	Единица	Кол-во	Стоимость	Общая стоимость
	материалов	измерения	ед. измерения	ед. изм-я, руб.	тыс. руб.
	Бетон	м3			4753,50
	Сталь класса А	т	1446,19		2603,14
	Сталь конструкция	т	180,77		307,31
	Цемент	т	3126,79		1219,45
	Лесопиломатериалы	м3			774,40
	Стекло оконное	м2	5435,04		130,44
	Линолеум	м2	30311,9		1212,48
	Плитка	м2			375,27
	Керамическая плитка	м2	7390,6		554,30
	Оконные блоки	м2	3796,95		1139,09
	Дверные блоки	м2	5919,26		2367,70
	Раковины	шт.			452,90
	Унитазы	шт.			323,50
	Ванны	шт.			582,30
	Итого затраты на основные				16795,77
	строит. материалы
	Прочие материалы				6038,68
	Итого затраты по				22834,45
	материалам

Таблица 5.2