Методы построения коэффициента капитализации
Этап. Расчет рыночной стоимости
Стоимость реверсии
Этап. Расчет ставки дисконтирования
• Методы расчета ставки дтсконтирования:
• 1.Модель оценки капитальных активов (САРМ);
• 2.Метод рыночной экстракции;
• 3.Метод кумулятивного построения.
• 1. Rн=Rб/р+b*(Rср/р-Rб/р)+Sн + С
• Rб/р – безрисковая ставка доходности;
• b бета коэффициент;
• Sн – премия за риск вложения в недвижимость;
• С премия за страновой риск.
• С –учитывает дополнительный риск инвестирования в РФ относительно США
Вопрос 3. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод рыночной экстракции
Rн = IRRан
Методы расчета ставки дисконтирования
• 3.Метод кумулятивного построения:
• Rн=Rб/р + П1 + П2 + П3 + С
• Rб/р - безрисковая ставка доходности;
• П1 - премия за ликвидность;
• П2 – премия за риск вложения в оцениваемый объект;
• П3 - премия за инвестиционный менеджмент.
• C- премия за страновой риск
учитывает дополнительный риск инвестирования В РФ относительно США.
• П1 – премия за ликвидность объектов недвижимости. Это перевод в ставку доходности потерь от низкой ликвидности объектов (минимальный срок продажи недвижимости – 3 месяца)
• П1= Rб/р* n(нормальный срок экспозиции)
• 12
• П2 –премия за риск, связанный с оцениваемым объектом. Учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости. Премия может быть прията в размере страховых отчислений в страховых компаниях высокой надежности.
• П3 – премия за инвестиционный менеджмент. Возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом.
• 4 ЭТАП - расчет стоимости реверсии
(остаточная стоимость, стоимость постпрогнозного периода, терминальная стоимость)
– это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года.
4. Расчет стоимости реверсии
• Метод капитализации
• Затратный подход с учетом износа за анализируемый период
• По ликвидационной стоимости.
Вопрос 3. Метод дисконтированных денежных потоков
• 5 ЭТАП - дисконтирование доходов
- Денежный поток прогнозного периода,
- Стоимость реверсии.
• Сн = Сумме дисконтированных денежных потоков за прогнозный период и дисконтированной реверсии.
Метод капитализации дохода.
• Этапы оценки МКД:
• 1.Расчет чистого годового операционного дохода;
• 2.Расчет коэффициента капитализации;
• 3. Расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле:
• Сн=ЧОД / Кк
• Сн – рыночная стоимость недвижимости;
• ЧОД - годовой чистый операционный доход;
• Кк – коэффициент капитализации.
• Кк = Rдохода + Н возврата
Методы расчета нормы возврата капитала:
• 1.Метод Ринга.
• 2.Метод Инвуда или равномерно-аннуитетный возврат капитала
• 3.Метод Хоскольда. Возврат капитала осуществляется по безрисковой ставке.
Для расчета нормы возврата необходимо располагать информацией:
• остаточный срок службы недвижимости;
• ставка доходности недвижимости;
• безрисковая ставка доходности.
Методы построения нормы возврата капитала
1.Метод Ринга
• Нв.к. = 1 / n
• N - остаточный срок службы недвижимости.
• Пример: Ставка дохода инвестора = 12%, остаточный срок службы недвижимости – 15 лет
• Н в.к. = 1 : 15 = 6,6%
• Кк= 12 +6,6 = 18,6
2. Метод Инвуда
• Нв.к. = | к №3 |n.Rn
• Пример. Ставка дохода инвестора – 12%, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости -20 лет
• Нв.к. = | к №3 |( при Rn = 12%, n= 20лет) = 0,01388;
• Кк = 0,12 + 0,01388 = 0,13388 или 13,39%
3. Метод Хоскольда
• Нв.к. = | к №3 |n.Rб/р.
• Пример. Ставка дохода инвестора -12%, безрисковая ставка доходности 6%, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости -20лет
• Нв.к.= | к №3 | ( при Rб/р- 6%, n – 20лет) = 0,02718
• Кк=0,12 + 0,02718 = 0,14718 или14,72%.
• Методы построения коэффициента капитализации:
• 1) метод, учитывающий изменение стоимости недвижимости;
• 2) метод, учитывающий различия в способе расчета нормы возврата капитала для различных составляющих объекта недвижимости;
• 3) метод, учитывающий способ финансирования сделки с недвижимостью;
• 4) метод рыночной экстракции.
• 1. Метод, учитывающий изменение стоимости недвижимости:
• А) Стоимость объекта не меняется
• Кк. = Rн + аНв.к = Rн + 0х Нв.к. = Rн
• Б) За анализируемый период объект полностью обесценится:
• Кк = Rн .+ 1 х Нв.к. = Rн .+ Нв.к;
• В) За анализируемый период объект частично обесценится:
• Если а =20%, то Кк = Rн.+ 0,2 х Нв.к.;
• Г) За анализируемый период стоимость объекта возрастет.
• Кк = Rн. – а х Нв.к.
• а – изменение стоимости недвижимости.
• 2.Метод, учитывающий различия в способе расчета нормы возврата капитала для различных составляющих объекта недвижимости.
• Кк. = Rн. + Wi х Нв.к. + … + Wi х Нв.к.
• Rн. – ставка доходности на вложенный капитал;
• Нв.к.- норма возврата капитала каждого компонента
• Wi – удельный вес каждого компонента.
• Кк рассчитывается с учетом характера изменения каждого компонента и его удельного веса стоимости