Операционные расходы
Доходный подход к оценке недвижимости
Операционные расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости
Недосбора платежей.
Недосдачи площадей,
• Потери от
ДВД –действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, скорректированный на величину возможных потерь.
• ПрД – прочие доходы
- обеспечиваются не от сдачи площадей в аренду,
- не корректируются на коэффициент потерь,
- в расчет принимаются чистые прочие доходы.
Пример.
- Предоставление гаража или автостоянки,
- Оплата ТV,
- Торговые автоматы,
- Камера хранения,
- Прокат мебели и оборудования,
- Ремонтные работы, транспортные услуги.
| Операционные расходы, учитываемые в финансовой отчетности | |||||
| Постоянные расходы | Переменные расходы | Резерв затрат капитального характера | Амортизационные отчисления | Расходы на финансирование | Налог на прибыль |
| Операционные расходы, учитываемые для целей оценки |
Постоянные расходы не зависят от величины коэффициента загрузки объекта:
• налог на имущество,
• плата за землю,
• страховые взносы,
• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) и налоги на нее и т.д.
Переменные расходы, зависящие от степени загрузки объекта:
• коммунальные платежи,
• содержание территории и уборка мусора,
• охрана объекта недвижимости,
• реклама, консультации и юридическое обслуживание и т.д.
Резерв затрат капитального характера –гипотетическое формирование денежного фонда на замещение предметов с более коротким сроком службы
• ЧОД –чистый операционный доход
это действительный валовой доход, скорректированный на операционные расходы и прочие доходы
| Потенциальный валовой доход (ПВД) | ПВД = S ·АПл |
| Потери | Потери от недосдачи площадей |
| Потери от недосбора платежей | |
| Действительный валовой доход (ДВД) | ДВД = ПВД *(1 - Кп) = ПВД *(1 - Кн/сд)*(1 - Кн/сб) |
| Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР) | Постоянные операционные расходы |
| Переменные операционные расходы | |
| Резерв затрат капитального характера | |
| Чистые прочие доходы (ПрД) | Доходы, несвязанные со сдачей площадей в аренду |
| Чистый операционный доход (ЧОД) | ЧОД =ПВД *(1 - кП) – ОР + ПрД |
Основные понятия, применяемые при оценке недвижимости методами доходного подхода:
• 1. Общая площадь здания;
• 2. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду;
• 3.Площадь, занятая собственником.
• 4.Площадь не занятая собственником.
• В состав операционных расходов
• не входят:
• 1.Амортизация;
• 2.Налог на прибыль;
• 3.Расходы по кредиту, полученному на приобретение оцениваемой недвижимости.
Резерв затрат капитального характера (расходы на замещение предметов с более коротким сроком службы)
Виды дохода (продолжение)
• Денежный поток до вычета налогов – это часть операционного дохода за вычетом расходов по обслуживанию долга, но до вычета подоходного налога.
• Реверсия – это денежная сумма , которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода.
Метод дисконтированных денежных потоков
Этапы МДДП
1 этап - выбор длительности прогнозного периода
2 этап - расчет денежного потока для каждого прогнозного периода
3 этап - расчет ставки дисконтирования
4 этап - расчет стоимости реверсии
5 этап - дисконтирование доходов
6 этап - расчет рыночной стоимости
ДП = ЧОД – КВ +/- ДО
• Общий срок службы недвижимости
• Остаточный срок службы недвижимости
• Прогнозный период
• Постпрогнозный период
1этап. Выбор длительности прогнозного периода зависит от ряда факторов:
• Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни объекта;
• Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки;
• Возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину дохода;
• Наличия внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков.
2этап.Прогнозирование денежного потока для каждого прогнозного года.
• Прогнозирование доходов от недвижимости имеет ряд отличий:
• площадь недвижимости, используемая в расчетах;
• ставка арендной платы;
• коэффициент потерь;
• операционные расходы;
• способ финансирования строительства.
Ставка дисконтирования (Rн) – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость.
Реальная и номинальная ставка дохода
Годовые темпы инфляции
• 5% (долл.),
• 10% (рубл.)