Доходный подход к оценке недвижимости

Этапы оценки недвижимости

Вопрос 5.Этапы оценки

• 1. Определение задачи

• 2. Составление плана оценки

• 3. Сбор и анализ информации и подготовка ее для целей оценки

• 4. Выбор подходов и методов оценки

• 5. Согласование промежуточных результатов и подготовка итогового заключения

• 6. Составление отчета об оценке.

Требования к проведению оценки определены в ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»

 

• I этап. Определение задачи оценки

- цель оценки

- вид определяемой стоимости

- установление оцениваемых имущественных прав

- дата оценки

• II этап. Составление плана и договора на проведение оценки

- график работ по оценке

- источники информации

- выбор методов оценки

- затраты на проведение оценки

- денежное вознаграждение за проведение оценки

- составление договора на оценку

• III этап. Cбор и анализ информации

- осмотр объекта и прилегающей территории

- юридическое описание объекта недвижимости

- физические характеристики и местоположение

- экономическая информация

- проверка достоверности собранной информации

- анализ и обработка информации

• IV этап. Aнализ вариантов наиболее эффективного использования

- анализ земельного участка как - анализ земельного участка

условно свободного с улучшениями

- правовая обоснованность выбранного варианта использования

- физическая осуществимость

- финансовая целесообразность

- наивысшая стоимость недвижимости

• V этап. Bыбор методов и расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

- оценка стоимости на основе доходного подхода

- оценка стоимости на основе сравнительного подхода

- оценка стоимости на основе затратного подхода

• VI этап. Coгласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

- проверка полученных данных о величине стоимости

- допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

- выведение итоговой величины стоимости

• VII этап. Cocтавление отчёта об оценке и его согласование с заказчиком

 

 

Общая характеристика доходного подхода и его методов

 

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму будущих доходов объекта, скорректированных на риск их получения.

 

Доходный подход к оценке недвижимости

• Методы доходного подхода:

• - метод дисконтирования денежных потоков;

• - метод капитализации дохода.

Денежный поток с нестабильными темпами роста	Денежный поток со стабильными темпами роста
Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП)	Метод капитализации дохода (МКД)

 

 

 

• Условия применения МДДП:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• -объект находится в стадии строительства;

• -объект находится в стадии освоении рынка;

• -оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект.

 

Условия применения МКД:

• Метод применяется для оценки недвижимости с одинаковым или стабильно изменяющимся доходом, также для экспресс оценки крупных объектов недвижимости, имеющих большое количество договоров аренды с различными условиями

Виды дохода от недвижимости

 

• ПВД – потенциальный валовой доход

• ДВД – действительный валовой доход

• ПрД – прочие доходы

• ЧОД – чистый операционный доход

ПВД – потенциальный валовой доход

Доход, который может принести недвижимость при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года

• Потери от