Специфические черты и структура рынка

Я группа Наиболее эффективное использование

Вопрос 4.Принципы оценки

Вопрос 3.Виды стоимости

В ФСО №2 определены следующие виды стоимости объекта оценки:

• Рыночная стоимость;

• Инвестиционная стоимость;

• Ликвидационная стоимость;

• Кадастровая стоимость.

 

1.Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства т о есть, когда:

• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки , а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

 

• Цена сделки представляет собой разумное вознаграждений за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

• Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

1. Инвестиционная стоимость- стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях использования объекта оценки.

• В отличие от рыночной стоимости инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором.

• К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

 

Причины отличия инвестиционной стоимости от рыночной:

• -различия в оценке будущей прибыльности;

• -различия в представлениях будущей прибыльности;

• -различия в представлениях о степени риска;

• -разная налоговая ситуация.

 

3. Ликвидационная стоимость. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

 

4. Кадастровая стоимость. При определении кадастровой стоимости объекта оценки методами массовой оценки определяется рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости обычно связано с массовой оценкой недвижимости.

 

 

• 1 группа принципов основана на представлениях собственника о полезности объекта

• 2 группа принципов связана на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта

• 3 группа принципов обусловлена действием рыночной среды

• 4Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

1. группа принципов основана на представлениях собственника:

 

• Принцип полезности.

• Принцип замещения.

• Принцип ожидания.

 

.

2.группа принципов обусловлена эксплуатацией собственности:

• Принцип вклада.

• Принцип остаточной продуктивности.

• Принцип баланса

• Принцип рыночного соответствия

• Принцип внешего фактора

 

3-я группа принципов обусловлена влиянием рыночной среды:

• Принцип соотношения спроса и предложения.

• Принцип конкуренции.

• Принцип регрессии.

• Принцип прогрессии.

• Принцип экономического разделения

Критерии:

• Юридическая допустимость

• Физическая осуществимость

• Финансовая обеспеченность

• Максимальная продуктивность

 

 

• Отличительные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости:

• - специфический характер оборота недвижимости ( через оборот прав на него)

• -высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью

• -более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность

 

• -формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей

• -арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономика в целом, а регион