Этап. Составление отчёта об оценке
Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
· оценка рыночной стоимости земельного участка;
· оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
· расчет выявленных видов износа;
· расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
· метод сравнения продаж;
· метод распределения;
· метод выделения;
· метод разбивки на участки;
· техника остатка для земли;
· капитализации чистой земельной ренты.
Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
· права собственности;
· условия финансирования;
· условия продажи;
· условия рынка;
· месторасположение;
· физические характеристики;
· доступные коммунальные услуги;
· условия зонирования;
· наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.
Решение:
1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:
2. Определим стоимость земельного участка:
Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Издержки на улучшение включают:
· расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
· расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
· налоги, страховка, заработная плата ИТР;
· расходы на маркетинг;
· прибыль и накладные расходы подрядчика;
· прибыль предпринимателя.
Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.
Решение:
1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:
30 · 25 = 750 тыс. руб.
2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:
180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.
3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:
где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.
Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.
Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
· стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
· основную заработную плату строительных рабочих;
· стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
· прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
· затраты на подготовку территории строительства;
· затраты на проектные и изыскательские работы;
· прочие затраты и работы;
· содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
· другие виды косвенных издержек.
Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
· пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
· путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).
При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:
· по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
· по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).
Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:
· укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
· укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
· прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
· укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.
При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).
Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.
Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.
Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).
Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:
· метод сравнения продаж;
· бухгалтерский;
· метод разбивки.
Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.
В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:
Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:
| Элемент сравнения | Объект-аналог | ||
| Цена продажи, тыс. руб. | |||
| Стоимость земельного участка | |||
| Настоящая стоимость сооружений | |||
| Стоимость нового строительства на дату оценки |
Решение:
Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:
| Элемент сравнения | Объект-аналог | ||
| Стоимость земельного участка | |||
| Стоимость нового строительства на дату оценки | |||
| Цена продажи, тыс. руб. | |||
| Настоящая стоимость сооружений | |||
| Итого накопленный износ | |||
| Накопленный износ, как процент от стоимости строительства | 31.8% | 33.3% | 30.6% |
Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %.
Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ» [4].
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):
· устранимый и неустранимый физический износ;
· устранимый и неустранимый функциональный износ;
· внешний износ.
Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Рис. 2. Классификация износа объектов недвижимости
Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.
Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
· экспертный (нормативный);
· стоимостной;
· метод расчета срока жизни здания.
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 [2], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания определяется следующим образом:
Fф — физический износ здания, (%);
Fi — физический износ i-го конструктивного элемента, (%);
Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;
n — количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.
Пример 30. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:
· фундаменты — 10%;
· стены — 15%;
· перекрытия — 20%;
· кровля — 10%;
· полы — 35%;
· окна — 40%;
· отделочные покрытия — 30%;
· внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 50%;
· прочие — 25%.
Решение:
1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС [3].
2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:
| Наименование элементов здания | Удельные веса конструктивных элементов, % | Износ, % | Удельный вес х процент износа |
| фундаменты | |||
| стены | |||
| перекрытия | |||
| кровля | |||
| полы | |||
| окна | |||
| отделочные покрытия | |||
| внутренние сантехнические и электротехнические устройства | |||
| прочие | |||
| Итого: |
Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%
Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.
Пример 31. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты — 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены — 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия — 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие — 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.
Решение:
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:
| Наименование элементов здания | Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. | Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб. | Износ, % |
| фундаменты | 3 200 | ||
| стены | 4 000 | 1 200 | |
| перекрытия | |||
| прочие | 8 000 | 2 800 | |
| Итого: | 16 000 | 4 800 |
Таким образом, физический износ здания составляет 30%
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):
Пример 32. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены — 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия — 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие — 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.
Решение:
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:
| Наименование элементов здания | Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. | Действи-тельный возраст, лет | Общая физи-ческая жизнь, лет | Износ, % | Износ, тыс. руб. |
| кровля | 1 200 | 66,7 | |||
| полы | 50,0 | ||||
| окна | 40,0 | ||||
| отделочные покрытия | 10,0 | ||||
| Итого: | 4 800 |
Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.
Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:
· определение величины исправимого физического износа;
· определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
· определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.
Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.
Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.
Пример 33. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.
Решение:
1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:
| Наименование элементов здания | Восстановительная стоимость, тыс. руб. |
| Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в т. ч. | 143 400 |
| устройство фундаментов | 4 900 |
| устройство наружных стен | 50 000 |
| устройство перекрытий | 2 500 |
| устройство кровли | 2 500 |
| устройство перегородок | 32 500 |
| устройство подвесных потолков | 6 000 |
| устройство полов | 5 000 |
| внутренняя и наружная отделка | 6 000 |
| система канализации | 2 000 |
| система электроснабжения | 3 500 |
| система отопления | 13 500 |
| вентиляция и кондиционирование | 3 500 |
| Косвенные издержки | 10 000 |
| Прибыль предпринимателя | 21 500 |
| Общая восстановительная стоимость | 174 900 |
2. Определим величину исправимого физического износа:
| Наименование элементов | Восстановительная стоимость, тыс. руб. | Затраты на ремонт, тыс. руб. | Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб. |
| кровля | 2 500 | 2 000 | |
| полы | 5 000 | 1 000 | 4 000 |
| Итого: | 7 500 | 3 000 | 4 500 |
Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.
2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:
| Наименование элементов здания | Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. | Действи-тельный возраст, лет | Общая физи-ческая жизнь, лет | Износ, % | Износ, тыс. руб. |
| кровля | 33,3% | ||||
| полы | 4 000 | 30,0% | 1 200 | ||
| отделка | 6 000 | 60,0% | 3 600 | ||
| канализация | 2 000 | 80,0% | 1 600 | ||
| система электро-снабжения | 3 500 | 80,0% | 2 800 | ||
| система отопления | 13 500 | 80,0% | 10 800 | ||
| вентиляция и кондициони-рование | 3 500 | 80,0% | 2 800 | ||
| Итого: | 33 000 | 33,3% | 22 967 |
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом — 33 000 тыс. руб.
3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:
| Наименование показателя | Сумма, тыс. руб. |
| восстановительная стоимость | 174 900 |
| восстановительная стоимость исправимого физического износа | 3 000 |
| восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом | 33 000 |
| восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом | 174 900 – 3 000 – 33 000 = 138 900 |
| действительный возраст | |
| общая физическая жизнь | |
| неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900 | 
|
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.
3. Определим величину совокупного физического износа здания:
тыс. руб.
Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27,6%.
Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Различают следующие виды функционального износа:
· износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
· износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).
Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:
· недостатками, требующими добавления элементов;
· недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
· «сверхулучшениями».
Недостатки, требующие добавления элементов — элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов — элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» — элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
Пример 34. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:
· современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве — 110 тыс. руб.
· установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры — 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры — 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов — 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры — 190 тыс. руб.
· в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ — 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада — 80 тыс. руб.
Решение:
1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае — кондиционера ):
тыс. руб.
2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае — электроарматуры):
тыс. руб.
3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае — позициями, которые функционально присущи складскому помещению):
тыс. руб.
Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:
тыс. руб.
Неисправимый функциональный износ вызывается:
· недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
· недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
· «сверхулучшениями».
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.
Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).
Неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.
В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. — связанные с наличием «сверхулучшения».
Пример 35. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:
· при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания — 150 тыс. руб.
· оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.
Решение:
1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае — системы пожаротушения)
тыс. руб.
2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае — большую высоту этажа):
тыс. руб.
Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:
тыс. руб.
Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
· метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
· метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.
При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.
Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.
Пример 36.Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа — 21 000 тыс. руб.; стоимость земли — 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для земли — 15%.
Решение:
1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:
тыс. руб.
2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:
тыс. руб.
3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:
тыс. руб.
Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:
тыс. руб.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.
Пример 37. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка — 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка — 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.
Решение:
1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада:
тыс. руб.
Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
· технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
· обоснование необходимости обновления действующего объекта;
· оценка зданий специального назначения;
· при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
· анализ эффективности использования земли;
· решение задач страхования объекта;
· решение задач налогообложения;
· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.