Список использованных источников

Основные факты и выводы по объекту оценки

Глава 6. Основные факты и выводы по объекту оценки

Согласование результатов расчетов

В итоге применения различных подходов к оценке здания получили следующие результаты, которые представлены в таблице 5. Присвоим удельные каждому из подходов и приведем обоснования.

Наиболее точно показывает рыночную ситуацию на рынке индивидуальной жилой застройки сравнительный подход, но так как в условиях кризиса и низкого уровня продаж – цены занижены, адекватно оценить стоимость нет возможности, так же как и прогнозировать дальнейшее изменение цен на загородные дома. Поэтому сравнительному подходу присваиваем удельный вес 0,3.

Рыночная цена оцениваемого объекта, полученная затратным подходом, примерно равна с рыночной ценой, полученной сравнительным подходом, что естественно. При расчете данным методом количество поправок не столь велико, поэтому присвоим удельный вес, равный 0,5.

Доходный подход особой ценности при определении рыночной цены для нас не представляет, что объясняется невостребованностью сдачи в аренду коттеджа. Рыночная цена, полученная данным подходом, существенно отличается от полученных результатов в затратном и сравнительном подходах. Этому методу присваиваем удельный вес 0,2.

Таким образом, получаем окончательную рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом удельных весов каждого из подходов (без НДС):

Таблица 11

Результаты трех подходов анализа стоимости

Подход анализа стоимости	Значение стоимости по каждому подходу, руб.	Значение удельного веса подходов оценки
Затратный подход (метод сравнительной единицы)	3 260 414,28	0,5
Подход сопоставимых продаж	2 967 500	0,3
Доходный подход (метод прямой капитализации)	2 506 401,32	0,2

 

Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости равна сумме произведений значений стоимостей и соответствующих им весов:

 

Срын = 3 260 414,28*0,5+2 967 500*0,3+2 506 401,32*0,2=3 018 737 .руб.

Таким образом, средняя цена за 1 кв.м. получается:

Обобщение всех полученных результатов оформляется в данной главе в форме таблицы:

 

Таблица 10

Полное и точное наименование (назначение)	Жилой дом
Адрес	РТ, Верхнеуслонский р-н., Верхний Услон, ул. Весенняя, д. 43
Год постройки, группа капитальности	Жилой дом-2005 г. Ι группа капитальности
Строительный объем, куб.м. и количество этажей	705, двухэтажное
Площадь общая, кв.м.	203,9
Дата составления технического паспорта	05.09.2005 г.
Дата проведения оценки	10 марта 2009 г.
Величина физического износа: - по данным техпаспорта -по данным оценки	- 10 %
Рыночная стоимость, рассчитанная -затратным подходом	3 260 414,28 руб.
-сравнительным подходом	2 967 500 руб.
-доходным подходом методом прямой капитализации дохода	2 506 401,32 руб.
Итоговое заключение о текущей рыночной стоимости объекта оценки	3 018 737 .руб.
Стоимость кв.м. общей площади, руб.	15 000

1. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. – 224 с.

2. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972

3. Сабиров И.С., Сиразетдинов Р.М. – Метод.указ. для выполнения курсовой работы по экономике недвижимости для студ.спец. 270115 - «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости». – Казань: КГАСУ, 2007 – 40с.

4. Сабиров И.С., Кульков А.А. Экономика недвижимости. Часть3. Методы оценки объектов недвижимости. Метод.указ. по проведению практ.зан. для студ.спец. 060800/ КазГАСУ. – Казань, 2005 – 32 с.

5. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости / Республиканское управление технической инвентаризации. – М., 1995-90с.

6. Правила оценки физического жилых зданий: ВСН 53-86(р) Госгражданстрой. – М.: Прейскурантиздат, 1988.

7. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. – М.: Стройиздат, 1970 – 32с.

8. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2004. – 496с.

9. Газета «еТатар» от 20/08/2004

10. Газета «Вечерней Казани» № 97 (2412)

11. www.irr.ru – сайт газеты «Из рук в руки»

12. www.reportal.ru - информационный сайт по продаже недвижимости

13. www.kazned.ru – информационный сайт по продаже недвижимости

Приложение 4

 

Фото объектов аналогов

 

Фото1 – Индивидуальный жилой дом, РТ., Верхнеуслонский р-н, с. Верхний Услон, ул. Набережная, д. 14.

 

 

 

Фото 2 – Индивидуальный жилой дом, РТ Верхнеуслонский р-н, с. Ключищи

 

 

 

Фото 3 – Индивидуальный жилой дом , РТ Верхнеуслонский р-н., с. Нижний Услон

Приложение 5

 

Фото дефектов оцениваемого объекта

 

 

Фото 4 Стены наружные

 

 

Фото 5 Фундаменты ленточные ж/б

 

Фото 6 Отмостка из бетона

 

 

Фото 7 Оконные проемы

 

Фото 8 Кровля железная

 

 

Фото 9 Внутренняя отделка стен : окраска масляная

 

Фото 10 Полы из керамической плитки

 

 

Фото 11Полы дощатые

 

Фото 12 Стены внутренние: деревянная отделка

 

 

Фото 13 Полы: линолиум