Определение коэффициента капитализации

Определение ожидаемого годового дохода

 

1этап. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании, без учета возможных потерь и расходов.

ПВД = S*C_a, (8)

где S–площадь, сдаваемая в аренду, м²;

C_a – арендная ставка за 1м².

2этап. Рассчитывается действительный валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей с учетом прочих доходов от использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы. (9)

3этап. Определяется чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов (ОР) за год:

ЧОД = ДВД – ОР. (10)

 

Коэффициент капитализации отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих – ставки дисконтирования и ставки возврата капитала. Ставка дисконтирования – это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого объекта. Ставка возврата капитала учитывает изменение стоимости самого объекта в конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств.

К_кап = Ставка дисконтирования + Ставка возврата капитала.

Ставка дисконтирования отражает требуемую норму отдачи на инвестиции со сравнимым риском и зависит от требований инвесторов к долгосрочным инвестициям, типа и мотивации инвестора, типа недвижимости, условий местного рынка. Ставка дисконта учитывает степени рисков, связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость.

Существует несколько методов определения ставки дисконтирования. Наиболее распространенным является метод кумулятивного построения.

В рамках данного метода ставка дисконтирования определяется путем последовательного наращивания к безрисковой ставке надбавок на различные виды риска. Суть этого метода состоит в том, что более рисковые вложения требуют более высокой доходности.

Расчетная формула имеет следующий вид:

Сд = БС +Pi + С_ВК , (11)

где: БС – безрисковая ставка,

P_i– риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата».

Ставка возврата капитала – это та ставка, которая компенсирует возврат суммы вложенных инвестиций при перепродаже объектов недвижимости.

С_ВК = ,%, (12)

где Т_оэк – оставшийся срок экономической жизни представляет собой отрезок времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

 

Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта доходным подходом. Для этого нужно:

1) определить величину потенциального валового дохода. По данным из сайта газеты «Из рук в руки» в среднем коттедж сдается за 30 тыс.руб./мес. Таким образом, потенциальный валовый доход будет: тыс.руб.

2) Потери от простоя дома составляют в среднем 2-3 месяца (зависит от времени года, месторасположения и т.д.). В данном случае, примем, что дом не сдавался 2 месяца, тогда потери будут составлять: тыс.руб.

3) учтем дополнительный доход от сдачи коттеджа в праздничные дни и каникулы. Допустим, тыс.руб.

4) операционные расходы за 2008 г. на содержание дома (по квитанциям) составили:

Постоянные расходы:

-налог на имущество = 1 421,94 руб.

-налог на землю = 385,96 руб.

-страховка = 17 706,44 руб.

Итого: 19 514,34 руб.

Переменные расходы:

- электроснабжение 300руб./мес.*12 = 3 600 руб.

- газоснабжение 1940 руб./мес.*12 = 23 280 руб.

- водоснабжение 120 руб./мес. *12 = 1 440 руб.

Итого: 28 320 руб.

Итого операционные расходы: 28 320+19 514,34 = 47 834,34 руб.

в) резерв на замещение: ежегодно 5% от ВС заменяемых конструктивных элементов (отделка). Удельный вес данных элементов по сб. 28, табл.12 УПВС составляет 13%. Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без НДС). Следовательно:

тыс.руб.

ВСЕГО расходов с резервами получаем: тыс.руб.

5) определение суммы чистого дохода:

6) расчет ставки капитализации:

а) в качестве безрисковой ставки примем ставку рублевого депозита для физических лиц в «СБ РФ» - 12%, СЕЙЧАС 8 %. Из рисков учтем низкую ликвидность объекта недвижимости: .

б) норма амортизации для оцениваемого объекта равна 1,3% в год. Тогда срок нормативной жизни составитТн = *100 = 125, лет.

в) при достижении износа 70% здание подлежит сносу, значит срок оставшейся экономической жизни составит: .

г) учтем необходимость постепенного возврата капитала: .

д) исходя из среднего срока экспозиции для индивидуального жилого дома 2-3 месяца, рассчитаем ставку капитала:.

7) определение стоимости жилого дома по доходному подходу составляет:

380973 руб./ 0,152=2 506 401,32 руб.

 

Таким образом, средняя цена за 1 кв.м. по доходному подходу получается: , что никак не соответствует ценам для данного сегмента рынка. Это объясняется неразвитостью аренды коттеджей в пригороде г. Казани и отсутствием некоторых необходимых данных и информаций.