Анализ сегмента рынка жилищного строительства
Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости
Определение остаточной стоимости
С учетом вышеизложенного, стоимость объекта недвижимости по затратному подходу (по упрощенной формуле) будет (без учета НДС):
руб. (5)
Остаточная стоимость по затратному подходу (с учетом НДС):
руб.
Анализ цен предложений на рынке индивидуальной загородной жилой недвижимости в
пригороде Казани, на 1 сентября 2010г.
При анализе рынка загородной жилой недвижимости г. Казани было проведено исследование предложений в радиусе 50 км. от города, который был поделен на следующие пояса: 1 пояс – пригород и удаление 1-7 км. от города; 2 пояс - 7-15 км.; 3 пояс -15-30 км.; 4 пояс - 30-50 км.
Расположение объектов предложений условно подразделялось по направлениям:
- Северное - в поселках Борисоглебское, Кадышево, Караваево, Нов.Караваево, Северный, Сухая река (1 пояс); Голубое оз., Каймары, Крутушка, Озерный, Семиозерка, Шигали, Щербаковка, Яшькеч (2 пояс); Н.Шигали (3 пояс); Абла, Дубъязы, Мемдель (4 пояс);
- Северо-восточное - в поселках Дербышки, Киндери, ст. Компрессорн. з-д, М. Дербышки, Нагорный (1 пояс); Аки, Б. Дербышки, В. Гора, Кульсеитово, Нов. Сосновка, ст.807 км. (2 пояс); Бирюли, Ильино, Калинине, Каменка, Садилово, Усады, Чепчуги (3 пояс); Красный Восток, Куркачи, Мульма, Сагмаг, Тат. Айша, Хохлово (4 пояс);
- Южное – в поселках Мирный, Нов.Петровский, Отары, Петровский, Победилово (1 пояс); Вороновка, Габишево, П. Ковали (2 пояс); Б. Матюшино, 3. Бор, Орловка, Тарлыши, Троицкий (3 пояс); К.Байрак, Караишево, Ключищи, Кордон, Макаровка, Матюшино, Н. Услон, Октябрьский, Студенцы, Ташовка, Тетеево (4 пояс);
- Юго-восточное - в поселках Вишневка, Восточный, Вязовая роща, ул. Габишева, Лысая гора Плодопитомник, Салмычи, Вознесенское, Урмалы (1 пояс); «Жиркомбинат», Куюки, М. Кабаны, Столбище, Усады (Лаишевский р-н) (2 пояс); Нармонка, Обухове, Пальцовка, Сокуры, Хаерби (3 пояс); Зимняя горка, Именьково, Лаишево, Нармонка, Октябрьский, Рождествено, Тангачи (4 пояс);
- Юго-западное - в поселках Л. Моркваши, Н. Моркваши (3 пояс); В. Услон, Веденская слобода, Гаврилково, Коргуза, Печищи, Рудник (4 пояс);
- Восточное - Алтай, Б. Клыки, Каратау, Клыки, Константиновка, М. Клыки, Мамадышск. Тракт (около М. Клыков), Привольный, Самосырово, Царицыно (1 пояс); Званка, Кощаково (2 пояс); Гильдеево, Дюртели, Ильинский, Ново-Шигалеево, Шигалеево (3 пояс); Ленино-Кокушкино, Пестрецы, Татцик, Шали, Шихазда (4 пояс);
- Западное - в поселках Аракчино, Игумново, ст. Лагерная, Н. Аракчино (1 пояс); Беляевский, Воронине, Залесный, Залесный-2, Тура, Н. Юдино, Ореховка, Осиново, Ремплер (2 пояс); Ильинское, Куземетьево, Обсерватория, Раифа, Садовый, Щурячий о-в (3 пояс); Айша, Атлашкино, Б. Ключи, Бишня, Васильеве, Ивановское, Уразла, Урняк (4 пояс).
Так же при анализе учитывались материал стен и этажность зданий:
- КI – Кирпичное одноэтажное
- КII – Кирпичное двухэтажное
- ДI – Деревянное одноэтажное
- ДII – Деревянное двухэтажное
В результате проведенного анализа по состоянию на 1 сентября 2010 года были получены следующие данные.
|
Самые высокие цены предложений в зависимости от материала стен и этажности, имеются на Южном направлении в сегменте деревянных одноэтажных домов. Это обуславливается тем, что в данном направлении находятся такие населенные пункты как Боровое Матюшино и Зеленый Бор, которые расположены в особой рекреационной зоне, где ограничено строительство капитальных каменных зданий.
Наибольшее среднее значение цен предложения по индивидуальной жилой недвижимости за 1 кв.м. наблюдается на южном направлении 33,22 тыс.руб., не сильно отличается средняя цена предложения на западном направлении 31,51 тыс.руб. На юго-западном направлении средняя цена предложения индивидуальной жилой недвижимости за 1 кв.м. составила 29,42 тыс.руб., на северном направлении – 24,80 тыс.руб., на восточном направлении – 25,03 тыс.руб., на северо-восточном – 25,26 тыс.руб., на юго-восточном - 27,11 тыс.руб. Таким образом, наименьшее среднее значение цен предложения объектов индивидуального жилого строительства на северном направлении 24,80 тыс.руб.
|
В данной таблице и на графике прослеживается классическая тенденция снижения цены предложения индивидуальных жилых домов в зависимости от удаленности от города Казань, за исключением третьего пояса, в котором расположены такие населенные пункты как Б.Матюшино, Зеленый Бор, Н. Моркваши, с традиционно высокими ценами на недвижимость.
В зависимости от пояса удаленности от г. Казань максимальное среднее значение цен предложения по индивидуальной жилой недвижимости равно 30,71 тыс.руб. на третьем поясе. Минимальное среднее значение цен предложения индивидуальной жилой недвижимости на четвертом поясе 26,36 тыс.руб., как объектов наиболее отдаленных от г. Казань.
|
Наибольшее количество предложений индивидуальной жилой недвижимости имеется в сегменте кирпичных двухэтажных домов - 465 шт., большую часть, которых составляют дома в Юго-восточном направлении - 139 шт. Деревянных одноэтажных домов предлагается порядка 122 шт, одноэтажных кирпичных – 238 шт. и двухэтажных деревянных домов – 125 шт. В зависимости от удаленности от г. Казань, количество предложений объектов индивидуального жилого строительства уменьшается, так на первом поясе 46% из общего количества предложений индивидуальных жилых домов, 25% на втором поясе, на третьем поясе 8% , а на четвертом поясе количество предложений увеличивается до 21%.
На данный момент времени выявлено, что верхний уровень средних цен по загородной недвижимости занимают кирпичные двухэтажные дома, где максимальная цена предложения наблюдается на третьем поясе 33,30 тыс. руб., а минимальная на втором поясе – 24,54 тыс. руб.. По деревянным двухэтажным домам максимальное значение наблюдается также на третьем поясе и равен 30,00 тыс. руб., минимум наблюдается на четвертом поясе, и равен 25,19 тыс. руб. По кирпичным одноэтажным домам максимальная цена предложения 32,09 тыс. руб. на третьем поясе, и на четвертом поясе цена предложения принимает минимальное значение 24,85 тыс. руб. Максимум по деревянным одноэтажным домам на первом поясе – 32,06 тыс. руб., на четвертом поясе минимум – 24,17 тыс. руб.
Так же видна тенденция снижения цены предложения индивидуальных жилых домов в зависимости от удаленности от города Казань. Из общей картины выбиваются поселения Боровое Матюшино и Зеленый Бор, которые характеризуются расположением в особой рекреационной зоне, где ограничено строительство капитальных каменных зданий. Так же поселение Раифа, которое расположено в Волжско-Камском государственном природном заповеднике (Раифский заповедник), где также расположен Раифский Богородицкий мужской монастырь. В перспективе по градостроительным проектам данные поселения будут входить в состав города Казань.
В поселение Залесный индивидуальные жилые дома пользуются наибольшим спросом, и соответственно имеют наибольшую цену предложения, из-за того что оно довольно близко к городу Казань, так же к озеру Лебяжье, Глубокое и к лесу (что гарантирует чистый воздух). Следует отметить присутствие большого разброса цен во всех сегментах рынка. Однако, при расчетах средней величины стоимости квадратного метра индивидуальных жилых домов по причине достаточно большой выборки, влияние на конечный результат оказывается не существенным.
Анализ проводился на основании данных журнала «Казанская недвижимость» и на основании газеты «Из рук в руки» по состоянию на 1 сентября 2010 года. В расчет не принимались индивидуальные жилые дома, предлагаемые в составе специализированных коттеджных поселков. При расчете средней стоимости квадратного метра индивидуального жилого дома, в стоимость последнего включена и стоимость земельного участка (площадь колеблется в диапазоне 10-20 сот.), на котором он расположен, а также стоимость дворовых хозяйственных и вспомогательных построек.
Рынок жилищного строительства, будучи частью строительного рынка, имеет все его атрибуты, т.е. включает субъекты (элементы) рынка, объекты (предметы) рыночных отношений, инфраструктуру, рыночный механизм, государственный контроль, регулирование и саморегулирование рынка.
Объекты жилищного строительства требуют, как правило, меньшего объема финансирования. Однако при строительстве многоквартирных домов необходимые объемы финансирования достаточно велики. Так, например, для возведения 80и квартирного жилого дома, который строится в течении 1,5 – 1,8 года необходимы инвестиции в размере 40 – 50 млн. рублей.
Республика Татарстан, благодаря реализации из собственных ресурсов еще с середины 90 годов 20 века инвестиционных программ, вышла в число инвестиционно - привлекательных и наиболее подготовленных регионов России к реализации всех приоритетных национальных проектов, в том числе проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Направление республиканских средств на непосредственное строительство жилья, на развитие инженерной и социальной инфраструктуры позволило уже в прошлом году достичь уровня ввода жилья в республике близком к достигнутому в 1988 году максимуму. В 2010 году предполагается выйти на уровень ввода жилья 2,25 млн. кв. метров, т.е. показатель ввода жилья на одного проживающего в РТ выйдет на уровень 0,6 кв. метра. Не менее 40% вводимого жилья в республике должно быть индивидуальным.
Стартовым толчком к развитию жилищного строительства в республике стала Программа ликвидации ветхого жилья. В среднем ежегодно ввод жилья по этой программе составлял 22-25% от общего объема жилья по республике.
Кроме этой программы, в республике реализована программа газификации населенных пунктов. Сейчас в городах республики обеспеченность сетевым газом составляет более 99%, на' селе — свыше 95%. Большими темпами в конце 90-х годов в республике шло строительство межселенческих дорог. А развитие инженерных сетей и дорог всегда приводит к увеличению объемов ввода жилья.
Таблица 6
Примером тому ярко служит республиканская программа «Свой дом».
| Конструктивные типы жилых зданий | ||||
| Ввод жилья всего тыс.м2 | 1543,4 | 1561,7 | 1768,0 | 1641,5 |
| Многоэтажные здания | 62,3% | 58,9% | 63,6% | 54,0% |
| Кирпичные | 30,8% | 34,9% | 36,0% | 25,4% |
| Панельные | 19,3% | 18,2% | 21,0% | 3,4% |
| Монолитно-каркасные | 3,5% | 4,1% | 5,5% | 24,8% |
| Сборно-каркасные | 2,2% | 1,7% | - | |
| Другие | 6,5% | 1,2% | 0,4% | |
| Малоэтажные здания | 37,7% | 41,1% | 36,4% | 46,0% |
| кирпичные | 25,2% | 28,1% | 25,5% | 36,4% |
| деревянные | 7,1% | 8,9% | 7,0% | 5,5% |
| другие | 5,4% | 4,1% | 4,0% | 4,1% |
Программа «Свой дом»
В целях ускорения ввода жилья в новых индивидуальных жилых поселках на обустройство инженерной инфраструктурой Кабинетом Министров Республики Татарстан в 1998 году была принята программа обеспечения строящихся жилых поселков индивидуальной застройки необходимой инженерной инфраструктурой — дорогами, газопроводом, водопроводом, электросетями, в некоторых поселках и сетями канализации. За три года на реализацию программы из целевых бюджетных фондов (за счет просроченной задолженности предприятий Республики в эти фонды) и местных бюджетов освоено - 308 млн. рублей. Поэтому в рамках реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Республике Татарстан одним из перспективных направлений жилищного строительства является малоэтажное строительство.
А какое жилье стоится в нашей республике Татарстан. Разумеется, с учетом имеющихся доходов у населения и резкой потребности в жилье сейчас строится значительный объем дешевого жилья, возводимого индустриальными методами - это типовое панельное и кирпичное домостроение. Но в последнее время растет и доля жилья, строящегося по новым технологиям, со свободной планировкой квартир. Это сборно-каркасные и монолитно-каркасные дома. Растет и доля строительства комфортного и высококомфортного жилья. Однако у нас структура жилья по комфортности еще не ярко выражена, в отличии от московского рынка, где жилье уже четко проранжировано по комфортности и делится на несколько классов. При этом каждому классу соответствует соответствующий набор параметров. Это позволяет всем участникам рынка иметь четкое представление о жилье, как о товаре и соответственно оценивать его в денежных единицах.
Высший класс по комфортности жилья имеет категорию «А». Ему соответствуют жилые дома, имеющие все 24 параметра. При этом, учитывая, что каждый покупатель имеет свою шкалу ценности параметров, для простоты принята равнозначность каждого из параметров. Домов класса «А» в Москве строится ежегодно не более 5-6. У нас таких домов нет. Максимальное количество параметров из этого набора, которые имеют казанские строящиеся и уже введенные в эксплуатацию дома — 15-18. Таких домов у нас вводится не более 1-2 в год (т.е. не более 50-80 квартир). Это не значит, что наши строители не могут строить жилье, соответствующее высшему набору критериев комфортности и потребительских качеств. Могут. Также не значит, что у нас нет граждан, способных приобрести подобное жилье. Просто еще цена земли и неосвоенные территории города позволяют решать проблемы граждан с высокими доходами за счет другого сегмента высоко комфортного жилья — индивидуального. К домам этого сектора относятся усадьбы, коттеджи, особняки, индивидуальные дома рядовой застройки и др.
Не будем рассматривать особняки и усадьбы, т.к. они пока единичны. Рассмотрим коттеджную и рядовую индивидуальную застройку, которая также подразделяется на различные классы. Специалистами риэлторских компаний Москвы были сформированы 5 классов поселков: поселок категории А ( De Luxe ), категории В ( E . lit ), поселок бизнес- класса категории С, коттеджный поселок категории D (эконом- класс) и таунхаусы категории Т. К обязательным характеристикам поселков категории А, В, С можно отнести наличие служб охраны и профессиональных служб эксплуатации, гаражей и прочих вспомогательных помещений, кроме того поселок должен соответствовать следующим требованиям: Необходимым условием для поселков класса De Luxe является наличие водоема (реки, озера), возможно собственного пляжа и лодочной станции. Особых требований к застройке коттеджных поселков категории D нет. Это может быть стихийная застройка в населенных пунктах с отсутствующей инфраструктурой. Новым направлением в строительстве индивидуального жилья являются таунхаусы, т.е. сблокированные малоэтажные дома. В типовом таунхаусе — два или три этажа, парадная часть с собственным отдельным входом и обязательно — собственный земельный участок на заднем дворе площадью от 1 до 4 соток. Площадь каждой секции (или квартиры) от 120 до 300 кв. м . Также обязательно наличие собственного гаража или места, оборудованного под стоянку автомобилей. На каждом этаже секции есть свой санузел. Таунхаусы должны располагаться в организованном поселке, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной также как и вышеперечисленные поселки категорий А, В, С.
В Татарстане подобная застройка практикуется в Набережных Челнах. К сожалению в Казани даже при более высокой стоимости земли она пока не нашла применения. На основе имеющихся данных, а также приведенной выше классификации, жилые поселки категории А и В являются характерными для московского рынка. В целом же в Москве и ближайшем Подмосковье, по имеющимся данным, количество поселков различных категорий составляет более 370, в том числе категории А — около 5%, категории В — около 40%, категории С - около 20% оставшаяся часть приходится на поселки категории D и таунхаусы
| Категория поселка | Общее количество домов в поселке | Площадь дома (кв. м) | Площадь придомового земельного участка (соток) | Расстояние до центра города (км) |
| А | не более 30 | более 400 | от 50 | не более 10 |
| В | не более 200 | 200-400 | от 20 | не более 25 |
| С | не более 400 | 150-200 | от 10 | не более 40 |
| D | Не ограничено | До 150 | До 10 | Не ограничено |
Рис. 1 Категории поселка
Рынок индивидуального жилья в наиболее крупных городах, в том числе и в Казани в целом можно разбить на несколько секторов, для которых характерны следующие особенности: близость застройки к центру города; наличие инженерной инфраструктуры; нередко типология и регулярность застройки носит характер деревенской, но преобладает регулярная городская, коттеджная застройка. Очень редко можно встретить особняки. Усадебная застройка с соответствующей инфраструктурой для обслуживающего персонала, с конюшнями, гостевыми домами пока не привилась в Татарстане. Изучив данные по имеющимся в Казани поселкам индивидуального строительства и применив к ним приведенную выше классификацию, можно сделать вывод, что в основном это поселки класса D , т. е. поселки эконом – класса. Отвечающие всем требованиям комфортности поселки классов А, В, С в Казани стали появляться, это уже построенный поселок «Казань — 1000», расположенный вблизи Казанского Кремля, а также строящиеся за городом поселки «Ореховка - Загородный клуб», « Green House », «Экоплаза».
Развитие жилищного строительства и реализация национального проекта в республике видится, прежде всего, в применении новых, современных технологий в строительстве и промышленности строительных материалов, удешевляющих само строительство, ресурсосберегающих технологиях, обеспечивающих снижение энергозатрат при строительстве и обслуживании жилья. Важно выработать особый подход к строительству жилья — системный, комплексный, основанный на прогнозе развития рынка жилья. Сегодня уже очевидно, что многоэтажная застройка в городах не может дать ни основного объёма ввода жилья, ни основного платёжеспособного спроса на него. Поэтому на первое место должно ставиться строительство малоэтажного быстровозводимого жилья в пригородных зонах и в сельской местности.
Для ознакомления жителей республики, нужен проект выставочного комплекса, рассчитанного на различного покупателя жилья от «Де люкс» до «эконом» класса - поселок на несколько домов самых различных архитектурных и конструктивных вариантов. Изначально хочется, чтобы индивидуальная застройка продумывалась как с точки зрения привлекательности, так и с точки зрения возможностей граждан по приобретению. Уже после прошедшего на этой неделе Совещания в Кабинете Министров, на котором были представлены несколько технологий строительства быстровозводимого жилья, к специалистам министерства начали обращаться граждане, желающие подробнее ознакомиться с возможностями строительства подобных домов.
Существенное влияние на привлекательность индивидуального дома оказывает его месторасположение — поселки могут располагаться в черте города или же удалены от него. Но из-за высокой цены земли в городской черте построить доступное жилье для основной категории населения практически не возможно. Немаловажное значение имеет экологический аспект, соседство с водоемами, лесными массивами, а также транспортная доступность.
Следующим по значимости следует выделить характеристики самого дома, а именно его площадь (так, например, для поселка эконом- класса характерен небольшой метраж до 150 кв.м., а для элитного поселка - свыше 400 кв.м.).
Уже сегодня заявляет о себе такой критерий как наличие развитой инфраструктуры поселка. К числу обязательных для элитных поселков на сегодняшний день относят гостевую автостоянку, детскую и спортивную площадку, наличие в непосредственной близости торговых объектов, мест развлечений. В существующих поселках эконом- класса инфраструктура часто отсутствует, но если государство и муниципалитеты заинтересованы в развитии подобного жилья, а мы заинтересованы, то подобные поселки необходимо помочь оснастить соответствующей их категории инфраструктурой. Конечно же, по мере роста конкуренции и увеличения предложения на рынке запросы потребителей растут. Поэтому уже сейчас застройщики должны обращать внимание и на такие факторы как охрана поселка, наличие единого архитектурного стиля исполнения домов, наличие однородной социальной среды, благоустройство территории, а также создание высокопрофессиональной службы эксплуатации поселка.
Должен возникнуть реальный рынок индивидуального жилья, чтобы семья, получив ипотечный кредит, выбирала дом так, как она сегодня выбирает квартиру.
Быстровозводимые дома тем и хороши, что они быстро возводятся. Если раньше наше население для удешевления строительства строило индивидуальное жилье самостоятельно и это длилось годами. При этом один дом мог быть уже построенным, а вокруг него имелось и сейчас имеется недостроенное жилье. Поэтому и проживание в подобном жилье не очень привлекательно.
Быстровозводимые технологии позволяют и за счет самих технологий и за счет сокращения инвестиционного цикла, повышенного объема строительства, оптовых закупок, снизить себестоимость строительства, и сделать цену строительства даже меньше, чем при самостоятельном строительстве гражданами.
На сегодняшний день в Республике Татарстан имеются несколько производств изготовления комплектов домов для малоэтажного строительства. Самые известные из них:
– Домостроительный комбинат клееных модульных конструкций, расположенный на территории производственной площадки «Алабуга». Комбинат введенный в действие в июне месяце 2006 года является современным полнопрофильным деревообрабатывающим комплексом, рассчитанным на переработку в год до 50 тыс. куб.м. круглого леса и изготовление изделий для комплектации малоэтажных жилых домов общей площадью 250 тыс.кв.м. в год. В конструкции стеновых панелей комплектуемых домов используются завозные OSB -плиты. Комбинатом прорабатывается вопрос организации собственного производства фибролитовых плит мощностью 360 тыс.куб.м. в год для использования их взамен ввозимых OSB - плиты. В случае наличия заказов данный комбинат готов увеличить выпуск изделий для комплектации малоэтажных жилых домов площадью 1,5 млн.кв.м. в год.
– В Зеленодольском районе на производственных площадях Васильевского лесопромышленного комбината ЗАО «Квинта-Холдинг» смонтировано современное оборудование и запущена линия по изготовлению быстровозводимых жилых домов полной комплектации на основе клееного бруса мощностью до 30 тыс.кв.м. общей площади в год. Производственные площади позволяют увеличить объемы производства продукции при наличии заказа до 60 тыс.кв.м. в год. Рассматривается также возможность малоэтажного домостроения с применением изделий из ячеистых бетонов. ООО «Казанский завод силикатных стеновых материалов» и ОАО «Завод ячеистых бетонов» (г. Набережные Челны) производят крупноформатные стеновые блоки из автоклавного ячеистого бетона.
Для обеспечения земельными участками развития жилищного строительства, в республике создан Государственный резервный фонд земель в который передано более 40 тыс. га земель, в основном находящихся в категории сельскохозяйственного назначения. В рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Республике Татарстан для реализации малоэтажного строительства с 2005 по 2010 год планируется освоить около 3200 га земельных территорий (0,11 га на один индивидуальный дом), объем индивидуального жилищного строительства составит 4,2 млн. кв. метров (около 30 тыс. индивидуальных домов) при общем объеме по национальному проекту — 10 млн. кв. метров.
При условии возложения затрат на обустройство территории застройки (наружные коммунальные сети, объекты социального назначения, дороги) на бюджет, быстровозводимое жилье можно предлагать (с учетом ипотечного кредита) для граждан со средними и невысокими доходами, что обеспечит его доступность и массовость. Бремя эксплуатации подобного жилья, в отличие от многоквартирного, полностью перейдет с государства на граждан. Чем больше будет подобного жилья, тем меньше дотаций государства потребуется для компенсации расходов граждан по жилищно-коммунальным услугам.
Кроме удорожания стоимости квадратного метра жилья, вызванного необходимостью проведения инженерных сетей и коммуникаций основные проблемы, сдерживающие развитие малоэтажного строительства:
• отсутствие необходимого количества земельных участков под строительство (отсутствует прозрачный механизм предоставления земельных участков на торгах, формальная причина — участки должны быть полностью сформированными в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ),
• налоговая политика органов местного самоуправления скорее отпугивает инвесторов, чем увеличивает предпринимательскую активность в сфере жилищного строительства,
• административные барьеры при получении исходно-разрешительной документации на строительство.
Решив эти проблемы, будет сделано сразу несколько шагов вперед на пути повышения доступности и комфортности жилья.