Оценка стоимости восстановления (замещения)
Глава 1. Затратный подход
Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройства и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Для расчета рыночной стоимости затратным подходом используется следующая формула:
, (1)
где: 
- величина накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний.
При оценки объекта недвижимости затратным методом в данной курсовой считаем, что земельный участок арендуется.
При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:
1) Метод количественного анализа – является наиболее точным, то требует больших затрат времени на поиск информации и в расчете. Обязательно составляется сметная документация на объект оценки.
2) Метод разбивки по компонентам – стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания.
3) Метод сравнительной единицы – используется при оценки типовых зданий и сооружений и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами-аналогами, представленными в сборниках “Укрупненных показателей восстановительной стоимости”.
Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:
(2)
где: 
- восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. (принимается из сборника УПВС), тыс.руб.;
- суммарный попраочный коэффициент в ВС единицы измерения, кторый определяется из рекомендаций в Общей части сб.УПВС, технической части и т.д.;
- строительный объем здания (принимается по рабочим чертежам или рассчитывается по рабочим чертежам здания), 
;
- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;
- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.;
- коэффициент уорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);
- коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;
1,18 – налог на добавленную стоимость, который необходимо учитывать в случае купли-продажи.
Произведем расчет восстановительной стоимости с учетом всех поправок, представленных в сб. УПВС. Для оцениваемого объекта целесообразно принять аналог по сборнику № 28, отдел I, таблица 12“Жилые дома двухэтажные кирпичные”,. Данный типовой проект приложен в Приложении 2.
Так как в оцениваемом объем здания до 1500 , фундаменты железобетонные ленточные, вид отделки – повышенная, то восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. будет равна 23,7 руб.
Используем следующие коэффициенты:
1) на изменение группы капитальности:
;
2) территориальный коэффициент:
;
3) на наличие газоснабжения:
;
4) на наличие печного отопления:
;
5) на наличие телевидения:
;
6) на наличие ванн с газовыми колонками
;
7) на отсутствие центрального отопления:
;
8) на отсутствие горячего водоснабжения:
;
9) фундаменты железобетонные, а не бутовые:
;
10) кровля металлическая, а не этернитовая:
;
Следовательно, суммарный поправочный коэффициент составляет:
, (3)
Строительный объем оцениваемого жилого дома составляет 705 куб.м.
Полная восстановительная стоимость 1 куб. м объекта с учетом коэффициентов составит:
Сед = 23,7*1,3=30,81 руб.
Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1991 г.) составит:
СПВ = СЕД * VСТР *(К69-84 * К84-91) = 30,81*705*(1,22*1,55)=41074,51 руб.
Удельные веса в составе специальных работ:
– электроосвещение 2,7%
– водоснабжение 0,9%
– газооборудование 1,7%
– канализация 1,4%
Индексы удорожания согласно Постановлению №690 Кабинета Министров РТ от 22.09.2008 г. :
– электроосвещение 38,44
– водоснабжение 35,59
– газооборудование 29,7
– канализация 36,12
Для раздельной индексации специальных видов работ выделим их стоимость в ценах 1991 года:
Стоимость электротехнических работ составит:
41074,51*0,027=1109,01 руб.
Стоимость работ по водоснабжению составит:
41074,51*0,009=369,67 руб.
Стоимость работ по газовому оборудованию составит:
41074,51*0,017=698,27 руб.
Стоимость работ по канализационному оборудованию составит:
41074,51*0,014=575,04 руб.
Стоимость общестроительных работ в ценах 1991 года составит:
41074,51-2751,99=38322,51 руб.
Стоимость специальных видов работ в текущих ценах составит:
Стоимость электротехнических работ составит:
1109,01*38,44=42630,34 руб.
Стоимость работ по водоснабжению составит:
369,67*35,59=13156,55 руб.
Стоимость работ по газовому оборудованию составит:
698,27*29,7=20738,6 руб.
Стоимость работ по канализационному оборудованию составит:
575,04*36,12=20770,44 руб
Общая стоимость специальных видов работ в текущих ценах составит: 97295,93 руб.
Общая стоимость общестроительных работ в текущих ценах на дату оценки составит: 38322,51*54,18=2073613,59 руб.
Восстановительная стоимость объекта на дату оценки ( 10.03.2009г.) с учетом предпринимательской прибыли в размере 50 % составит:
Спв = (2076313,59+97295,93)*1,5=3260414,28 руб.
С учетом НДС: Спв =3260414,28*1,18=3847288,85 руб.