Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом

Определение рыночной стоимости квартиры сравнительным методом

Расчет накопленного износа

Накопленный износ объекта определяется как «уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания или их комбинаций».

Определение накопленного износа методом разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относятся:

— исправимый физический износ равен 40%;

— неисправимый физический износ отсутствует;

— исправимый функциональный износ отсутствует;

— неисправимый функциональный износ отсутствует;

— внешний экономический износ не обнаружен. Окончательный расчет стоимости объекта затратным методом приве­ден в таблице ( Определение физического износа оцениваемого помещения).

— Основные характерные особенности оцениваемой квартиры приве­дены в табл 4.

— Сделки с аналогичными объектами (подобными по назначению, конструкции и размерам строительных объемов) в г. Ростове-на-Дону в течение 200х г. производились.

— Для использования сравнительного подхода по определению ры­ночной стоимости оценщиком произведен анализ имеющихся данных

в базе-перечне оценщиков по совершенным сделкам купли-прода­жи за январь-апрель 200х г.;

в каталогах фирм «ххх», «ууу», «zzz», «www» и т. д.; предложений на продажу объектов жилого фонда в газетах «Квар­тиры Ростова», «Биржа недвижимости», «Квартирный рынок» за январь-апрель 200х г.

	Таблица 5
№ п.п.	Элементы	Стоимость, руб.
	Стоимость строительства новой аналогичной квартиры	39973
	Физический износ — 40%	15989
	Функциональный износ	—
	Внешнее (экономическое) устаревание	—
	Оценка стоимости объекта недвижимости затратным методом, руб. (п.1 - п. 2 — п.З - п. 4)	23984

По пяти выбранным аналогам были уточнены технические парамет­ры и цены 3 сделок и 2 предложений на продажу (коэффициент уторгования принят равным 0,97):

— при определении рыночной стоимости объекта с помощью срав­нительного метода вводились поправочные коэффициенты на дату продажи, на месторасположение, техническое состояние строительных элементов, полноту и качество инженерного обеспечения, предназначение, пространственные параметры, экологичность объекта и т. д.;

— сумма поправочных коэффициентов на оцениваемый объект соста­вила:

SК_прив.=0,75.

Определение поправок (скидок) к неоткорректированным показате­лям сопоставления производилось согласно таблице 6.

Средневзвешенная расчетная рыночная стоимость 1 м² обще­полезной площади аналогичных объектов на 29 ноября 200х г., опреде­ленная сравнительным методом, составляет r_ср. = 3 600 руб. /м².

Рыночная стоимость объекта на 29 января 200х г., определенная сравнительным методом, составляет:

РС_срав.=S•р_ср. •SК_попр.•К_торг.

где РС_с — расчетная рыночная стоимость квартиры, руб.;

S — общеполезная площадь квартиры, м²;

р_ср. = 3 600 — средневзвешенная расчетная стоимость 1 м² площади аналога, руб. /м²;

К_торг.= 0,90-0,97 — коэффициент уторгования (торга).

SК_попр — сумма поправочных коэффициентов на оцениваемый объект.

 

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которо­му рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект (в данном случае от сдачи объектов в аренду).

Исходя из предположения о том, что будущие потоки расходов и доходов будут примерно равны текущим или их колебания будут умерен­ными и предсказуемыми, для расчета рыночной стоимости объекта мы сочли уместным применить метод прямой капитализации.

Капитализация дохода— это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Чтобы воспользоваться этим методом, необходимо иметь следующие данные:

— абсолютные суммы будущих доходов;

— временные периоды получения этих доходов;

— продолжительность времени получения доходов.

Последнее предполагает, что время получения доходов будет до­статочно долгим/а сам поток стабильным или равномерно меняющим­ся. Иными словами, покупатель приобретает объект не для спекуля­тивной перепродажи, а для извлечения дохода за определенный срок владения.

Отметим, что в качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход. Это одна из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость не­движимого имущества компаний, основной деятельностью которых являет­ся удержание застроенных объектов недвижимости и сдача их в аренду. Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

С=ЧОД/СК;

где С — текущая стоимость объекта недвижимости, руб.;

ЧОД — чистый операционный доход, руб.;

СК — ставка капитализации.

Первым шагом в данном процессе является определение чистого операционного дохода от оцениваемого имущества. Он определяете как разность между действительным валовым доходом и операционными расходами.

Поскольку основной доход от объекта прогнозируется в виде арендной платы, то необходимо определиться с величиной рыночной арендной платы. Это можно сделать, проанализировав арендные рыночные ставки других аналогичных объектов. .

Следующим этапом является выбор и обоснование ставки капитализации, расчет которой производился методом кумулятивного построения. Суть метода состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

На момент оценки объектов, исходя из ставок по депозитам российских банков, оценщиком принята ставка, равная 14%.

Поправка на риск вложения инвестиций в недвижимость — 10% (из анализа факторов рынка, влияющих на данный объект недвижимости). Поправка на низкую ликвидность — 3%. Величина данной поправки принята оценщиком на основании исследования рынка недвижимо­сти к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты, и согласно сроку экспозиции.

Инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость тре­бует, как правило, немало управленческих усилий. Компенсацию за эту составляющую мы приняли равной 2%.

Нами произведен сбор информации о сдаче в аренду аналогичные квартиры в данной части города Ростова-на-Дону. На основании вышеуказанного принята следующая расчетная арендная ставка для оцениваемого объекта — 50 руб, /м² в месяц.

Таблица 7

Наименование ставки	Величина, %
1. Безрисковая ставка
2. Поправка на риск вложения инвестиций в недвижимость
3. Поправка на низкую ликвидность
4. Поправка на инвестиционный менеджмент
5. Ставка на негативную ситуацию в экономике
6. Ставка возврата капитала
7. Суммарная ставка капитализации	31,0

Площадь возможной сдачи в аренду составляет 11,6 м². Расчет потенциального валового дохода

ПВД = S • С • n= 11,6 • 50 • 12 = 6960 руб.

Окончательный расчет рыночной стоимости доходным методом при­веден в таблице .

Расчетные данные	Результаты расчета, руб.
1. Потенциальный валовой доход, руб.	6960
2. Потери от недоиспользования и неплатежей, руб. (2%)
3. Действительный валовой доход, руб. (п.1 — п.2)	6821
4. Оплата за жилищно-коммунальные услуги, руб./год	100 х 12 = 1200
5. Чистый эксплуатационный доход, руб.	5621
6. ' Коэффициент капитализации	0,31
7. Стоимость оцениваемого объекта, руб.	18132

 

Рыночная стоимость объекта по состоянию на (число, месяц) 20хх г., оп­ределенная доходным методом, составляет 18 132 руб. с учетом НДС.