Природно-климатические условия

АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Методические основы проведения работ

Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регла­ментирующими практику профессиональной оценки.

Основными документами при проведении настоящей работы явились:

1) Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) Международные стандарты оценки МСО1 — МСО4, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ); 3) Стандарты Российского общества оценщиков:

— СТО РОО 21-01-98. Оценка недвижимости. Основные положения;_:

— СТО РОО 27-01-99. Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков.

В соответствии с договором № XXX от (число, месяц) 20хх года оценщиками 000 «ххххххх» выполнена работа по оценке рыночной стоимости ( название объекта оценки, например комната в пятиэтажном отдельно стоящем строении), расположенном по адресу: г. …………., ул. хххххх дом хх кв. х, по состоянию на (число, месяц) 20ххг.

Оценка указанного объекта недвижимости производилась с учетом, его фактического технического состояния на момент обследования.

Для выполнения данной работы Заказчиком был представлен техни­ческий паспорт МПТИ.

Оцениваемое помещение расположено в географическом центре г. ………, в ………… районе, по адресу: ул. хххххх дом хх кв. х.

Пример описания.

Фасад здания ориентирован на север и размещен по красной линии застройки пр. Фрунзе.

Район размещения здания — преимущественно одноэтажная жилая застройка (поселок Южный).

С южной и западной сторон участок ограничен дворовыми террито­риями частных домовладений.

Район размещения имеет развитую инфраструктуру. Вблизи имеют­ся педагогический колледж, детский сад, школа, в 200 м размещена оптово-торговая база, магазины, лесоторговая база, аптеки и т. д.

Доступность к общественным транспортным средствам отличная. Напротив здания и в непосредственной близости от него размещены остановки общественного транспорта, соединяющего данный район практически со всеми районами города.

Вблизи здания возможна парковка служебного и личного транспор­та. Автозаправки до 1 км. Въезд во дворик со стороны ул. Лесной через металлические ворота.

Рельеф участка спокойный, ровный с уклоном к югу (в сторону бал­ки Глубокая).

Район благоустроен, озеленен и является зоной устойчивого приме­нения сотовой связи и приема телепередач.

Зона имеет неудовлетворительную репутацию по экологичности вви­ду близости проезжей части автомагистрали с большой интенсивностью

движения транспорта.

Двора практически нет, рядом расположен стадион, огражденный металлической сеткой. Пространство между домом и стадионом занято

гаражами.

Источников потенциальной опасности не обнаружено.

В данном пункте рассматриваются природно-климатические условия оцениваемого объекта недвижимости и делаются соответствующие выводы.

Пример описания.

Климатический район для строительства — 3 В.

Глубина промерзания — 90 см.

Средняя температура наружного воздуха:

— в наиболее холодный месяц года - - 4,6°С;

— в наиболее жаркий месяц года — +27,3°С. Среднегодовая температура — +8,7°С. Средняя относительная влажность воздуха:

— в наиболее холодный месяц года — 84%;

— в наиболее жаркий месяц года — 41%.

Абсолютная минимальная температура наружного воздуха — —33°С. Абсолютная максимальная температура наружного воздуха — +40°С. Средняя продолжительность безморозного периода — 175 дней. Количество осадков:

— за год- ~551 мм (от 321 до 760 мм);

— суточный максимум —100 мм.

Высота снегового покрова (в среднем) —10—27 см. Вес снегового покрова по СНиП 2.01.07-85 — 50 кг/см². Расчетная глубина промерзания почвы — 0,8 м. Преимущественное направление ветра — восточное. Скоростной напор ветра по СНиП 2.01.07-85 — 45,0 кгс/м² на высо­те 10 м.

Расчетная географическая широта — 48° С. Ш. Барометрическое давление в теплый период года — 990 гПа.

Климатический пояс — умеренный. Климат — умеренно континентальный. Рельеф — волнистая равнина овражно-балочного типа. Геология платформы — Восточно-европейская (юго-восточная ее часть) — древняя.

Почвы — предкавказский чернозем, одни из самых плодородных почв на земле.

К неблагоприятным сторонам климата области относятся неравно­мерное распределение снега по территории зимой, осенне-весенние за­морозки, засухи и суховеи.

Ростовская область занимает площадь 100,8 тыс. км², расположена на западе Кумо-Манычской впадины, практически в устье реки Дон и вхо­дит в состав Северо-Кавказского экономического района Российской Федерации.

Протяженность области с севера на юг 460 км, а с запада на вос­ток — 420 км.

Большая часть территории области находится на высоте 200 м над уровнем моря.

Воды Ростовской области составляют реки, озера, искусственные водохранилища и подземные воды. Основа водной системы области — река Дон и его притоки: Сал, Северский Донец и др. Кроме них, по тер­ритории области протекают еще около 1000 малых рек длиной не менее 10 км и многочисленные ручьи.

Дон через систему каналов связывает областной центр г. Ростов-на-Дону с 5 морями — Каспийским, Азовским, Черным, Балтийским и Бе­лым. Годовой сток рек области составляет более 3 млрд м³. Большие запасы водных ресурсов области сосредоточены в одном из крупнейших водохранилищ РФ — Цимлянском. Кроме того, в Ростовской области насчитывается множество небольших озер и прудов. В недрах скрыты значительные скопления грунтовых вод — от сильно минерализованных до слабосолоноватых и пресных.

Город Ростов-на-Дону относится ко 2-му территориальному поясу и расположен в III климатическом районе.

Ростов-на-Дону — один из крупнейших городов Российской Федера­ции с населением свыше одного миллиона человек. Расстояние до Мос­квы — 1226 км. Это политический, экономический, культурный центр Южного региона России.

Расположенный на правом берегу реки Дон, в 65 км от его впадения в Азовское море, Ростов-на-Дону находится в центре транспортных ма­гистралей Юга России, обеспечивающим выход к берегам трех морей — Черному, Азовскому, Каспийскому, непосредственные контакты со всей европейской частью СНГ, Закавказьем, Ближним Востоком и Средизем­номорьем. До 1917 года он по праву считался городом-купцом, будучи третьим в России по величине внешнеэкономического торгового товаро­оборота.

Город Ростов-на-Дону является государственно-политическим центром Ростовской области как субъекта Российской Федерации. Статус Ростова-на-Дону, а также размеры необходимых для осуще­ствления соответствующих функций материальных и финансовых средств определяются специальным Законом Ростовской области «О статусе города Ростова-на-Дону как государственно-политического центра области».

Город Ростов-на-Дону является единым муниципальным образовани­ем. Его деление на районы как внутригородские административно-терри­ториальные единицы (8 районов) осуществляется в целях обеспечения оптимальной системы управления, приближения населения к создавае­мым на территории районов органами самоуправления, расширения воз­можностей решения местных вопросов в интересах и с учетом мнения жителей различных районов города.

Ростов давно и устойчиво входит в первую десятку городов России по загрязненности воздуха. Основными источниками загрязнения воздуха в городе является выбросы (выхлопные газы) автотранспорта. Второе мес­то занимают выбросы от котельных (800 шт. в городе) и ТЭЦ. Не лучшая ситуация в городе с загрязнением водного бассейна. Вопросы по оздоров­лению экологической обстановки в городе решаются медленно, меропри­ятия и соответствующие проекты разработаны на десятилетия вперед, но реализация их сдерживается отсутствием должного финансирования.

В Ростове-на-Дону имеется много организаций регионального харак­тера районов Северного Кавказа и других областей юга России.

Город в основном расположен на правом, высоком, берегу реки Дон и ее правого притока р. Мертвый Донец, простираясь вдоль рек с восто­ка на запад на 30 км.

На основной площади города планировка системная: прямоугольная и радиально-круговая, только в юго-западной части, на склоне к рекам

Застроенные массивы города можно условно подразделить на четыре вида:

— одноэтажная индивидуальная жилая застройка: пос. Александровка к югу от проспекта им. 40-летия Победы, пос. Фрунзе, пос. Орджо­никидзе (частично), пос. Чкалова (частично), пос. Мясникован, пос. Автосборочный, пос. Дачный (частично), пос. Маяковского (частич­но), пос. Северный (частично к югу от Темерницкого водохранили­ща), пос. Каменка (частично), пос. Новое Поселение (частично), пос. Ц Змиевка, пос. Западный (частично), пос. Верхне-Гниловской, Ливенцовка, Каратаево, Кумженский; — промышленно-складские массивы: Северо-Западная промзона, Западная промзона, промзона Каменка, промзона завода Ростсельмаш;

—жилые массивы многоэтажной застройки: Западный, Северный, Александровка, частично в пос. Орджоникидзе, Чкаловском;

—смешанной застройки: в основном центральная часть города в Ленинском, Кировском и Пролетарском районах, где имеются промышленные предприятия, многоэтажные жилые, административные здания, учебные, научно исследовательские и культурно-зрелищные учреждения, отдельные остаточные вкрапления индивидуальной одноэтажной застройки, много зданий торговли и общественного питания — все это не имеет четких границ по типам и значениям застройки.

Общая площадь городских земель 354 кв. км. Под жилой, промышленной застройкой, дачными массивами и зонами баз отдыха занято порядка 200 кв. км.

В городе имеется порядка 1500 улиц, площадей, переулков, тупиков, проездов, имеющих присвоенные им названия.

Институтом Ростовгражданпроект произведено структурирование города на кадастровые кварталы, объединенные затем по функциональ­ному признаку в кадастровые панели. Согласно этому структурированию в городе имеется 5092 кадастровых квартала, а с учетом вновь выделен­ных участков под индивидуальную застройку коттеджного типа и пере­вода части садово-дачных участков в частные домовладения количество кварталов составит порядка 6000.

В целом указанное месторасположение объекта в г. Ростове-на-Дону характеризуется, с точки зрения оценки недвижимости, следующими особенностями:

—это зона географического центра города;

—зона плотной застройки;

—зона с относительно высоким потоком людей вблизи объекта

оценки; —район с развитой инфраструктурой;

—достаточное удаление от административного центра города, аэро­порта, железнодорожного и речного вокзалов, автовокзала;

— удобный подъезд автотранспорта.