Инвестиции и финансирование рынка недвижимости в России. Особенности кризисных явлений 2008 г.
В России в целом создана и постоянно совершенствуется правовая база для привлечения кредитов и инвестиций в сферу недвижимости. В настоящее время в Парламенте страны проходят слушания по 27 законопроектам, которые направлены на создание благоприятных условий для инвесторов в области финансирования жилищного сектора. Восемь законопроектов из этого пакета, касающихся совершенствования налогообложения в сфере финансирования жилищного строительства уже приняты. Это мощный стимул для того, чтобы банки-кредиторы, а также застройщики, а также инвесторы увеличивали объемы финансирования этой сферы.
Подводя итоги первой половины 2004 года, можно с уверенностью сказать, что объемы строительства объектов жилья и коммерческого назначения растут, объемы жилищного ипотечного кредитования также увеличиваются быстрыми темпами.
Последние 2 месяца много различных слухов и домыслов возникло по поводу сложившейся ситуации в российском банковском секторе. Говорили о якобы «возникшем или грозящем кризисе» и о возможности сокращения объемов кредитования нового строительства и покупки жилья, возможном резком падении цен.
В этой связи могу отметить, что за последние месяцы с рынка недвижимости ушли только те банки и строительные компании, которые не умели работать в соответствии с действующем законодательством либо не обладали необходимыми для данной сферы профессиональными кадрами, опытом и квалификацией. Большинство участников этого рынка никак не пострадало и продолжают работать. Кстати, кризис показал, что банки, обладающие хорошими активами, автомобильными и ипотечными кредитами, успешно справились с временными проблемами ликвидности за счет реализации этих активов инвесторам. Мы считаем, что повышение ответственности со стороны участников рынка будет только способствовать развитию цивилизованного и привлекательного для инвестиций рынка.
В связи с этим, Я хотел бы остановиться на вопросе о прогнозных объемах инвестиций, а также возможных финансовых инструментах их привлечения.
По показателям рентабельности рынок недвижимости в России за последние 2 года стал одним из наиболее высокодоходных. Цены на жилую и коммерческую недвижимость, росли быстрыми темпами, достигая в крупных городах Москва и С.-Петербург - 40% в год и до 30 % в среднем по России. Эксперты прогнозируют продолжающийся рост цен и в последующие годы. Прежде всего это связано с тем. что несмотря на ежегодный рост объемы нового строительства существенно отстают от существующих потребностей. И этот факт является основным условием для эффективного инвестиций в эту сферу.
Несколько цифр. Общая потребность населения России в жилье по оценкам экспертов составляет 1 569,8 млн кв. м, или - свыше 600 млрд долларов США в стоимостном выражении (в средних ценах 2003 г по России на уровне 375 долларов за 1 кв. метр). С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве только нового жилья составляет примерно 500 млрд долл США.
Платежеспособный спрос на жилье, составляет в настоящее время 378,6 млн кв. м или порядка 150 млрд долларов США (в ценах 2003 г.). Рост доходов, а также увеличение объемов ипотечных кредитов будет способствовать росту этого показателя.
В ближайшие годы ожидается увеличение объемов строительства жилья с 40 млн кв. м в 2004 г. до 72 млн кв. м в 2010. Несмотря на рост почти в два раза, предложение все еще будет существенно будет отставать от спроса. Поэтому различные формы кредитования и финансирования строительного комплекса, а также ипотечного кредитование населения будут давать долгосрочный устойчивый доход как инвесторам так и кредиторам.
По экспертным оценкам, банки планируют существенное увеличение объемов жилищного кредитования населения в среднем в ‑ в 1,5- 2 раза ежегодно. Планируется также увеличение объемов кредитования застройщиков жилья, однако, по оценкам экспертов в объемах, составляющих пока не более 15% от потребности застройщиков.
Таким образом, для того, чтобы успешно развивать сферу кредитования сферы недвижимости необходимо обеспечить надежную систему привлечения инвестиций и кредитных ресурсов в эту сферу с рынка капиталов.
В каких формах и через какие финансовые инструменты можно привлечь инвестиции в эту сферу? Что может быть интересно иностранным инвесторам и полезно для России?
В России в настоящее время помимо непосредственного участия в выдаче ипотечных кредитов появились и другие формы финансирования ипотечных кредитов:
· целевые кредитные линии российским банкам, специализирующимся в области ипотеки;
· продажа выданных кредитов инвестору;
· секьюритизация ипотечных активов, включая возможность эмиссии ипотечных облигаций.
Одной из быстро развивающихся эффективных форм финансирования недвижимости становятся паевые инвестиционные формы. В России уже создано более десятка различных ПИФов. Среди них быстрое развитие получают специализированные фонды недвижимости.
Участие иностранных инвесторов возможно в любой из вышеперечисленных моделей, эффективность и сохранность инвестиций гарантируется как стандартами кредитного продукта, так и развитием инфраструктуры, различных видов страхования, вполне надежной системой государственной регистрации.
Эксперты прогнозируют, что при развитии перечисленных форм инвестирования предложение жилищных кредитов потенциально может увеличиться с 500 млн в 2004 году до к 30 млрд долларов 2010 г.. При этом, потребность в жилищных кредитах будет удовлетворена лишь на 40%.
Таким образом, существуют большие перспективы для развития данной сферы. Российские банки заинтересованы в том, чтобы иностранные инвесторы, в том числе и представители банков и бизнеса Японии, более активно сотрудничали в данной сфере.
Ассоциация российских банков, а также отдельные банки, активно развивают партнерство с иностранными банками и компаниями. Так, к примеру, Европейский трастовый банк наладил успешное сотрудничество с Мичиноку банк по кредитованию в области автомобильных, а также жилищных ипотечных кредитов населению. Отработаны надежные схемы рефинансирования выдаваемых российским банком кредитов и уступке их на баланс японскому банку. На наш взгляд, наработанные формы и схемы могут быть использованы и другими банками и мы готовы поделиться своим опытом с заинтересованными японскими коллегами.
20. Оценочная деятельность. Субъекты, объекты
В начале перед экспертом-оценщиком возникает выбор вида стоимости в зависимости от целей, функций оценки.
Цель, функции à виды стоимости à система методов оценки ОН
В зависимости от конечных целей, при реконструкции либо восстановлении, замещения и др.
Подходы к оценке стоимости:
Формируются под влиянием 3х составляющих:
1) взгляд продавца à затратный метод
2) взгляд покупателя à доходный метод (что это даст, эффект, доходность)
3) т.зр. рынка на совершаемую сделку à рыночный метод (покупательная способность, инфляция)
21. Виды стоимости объектов недвижимости. Определение, сущность.
Фото 15-16
22. Принципы оценки объекта недвижимости. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципы, связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом:
это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.
Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.
Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений с значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.
Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не пре-высит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.
Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.
При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта не-движимости».
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа:
— на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
— на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.
В практической оценочной деятельности могут возникнуть следующие инвестиционные ситуации:
— необходимо приобрести свободный земельный участок;
— пользователь ищет определенный вид земли;
— инвестор осуществляет поиск оптимального сочетания земли и пользователя;
— предприниматель стремится найти участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости, чтобы затем его продать.
Решение двух первых из перечисленных выше ситуаций можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Однако решение двух последних инвестици-онных ситуаций возможно лишь при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В этом случае необходимо изучить различные варианты освоения и застройки земли, чтобы выбрать тот, который обеспечит наибольшую остаточную текущую стоимость.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка для данного анализа формулируется как «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».
Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности.
Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить кафе, то земель-ный участок должен находиться на оживленных улицах; но если склад — необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.
При анализе выбранного варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства и/или негативные факторы и отметить их на карте. Инфор-мацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, в проектных институтах, а также в бюро технической ин-вентаризации и оценочных фирмах.
23. Оценка стоимости недвижимости. Основные подходы к оценке стоимости
Фото 16
24. Затратный подход к оценке недвижимости. Сферы применения. Технология применения
Основан на предположении о том, что затраты на создание улучшений + затраты на приобретение ЗУ и его подготовку к строительству является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости, но не обязательно она будет рыночной.
Сон= Сземли (подготовка и строительство) + Сулучш – Износ
Сземли = S{1кв.м}. * Ц{1кв.м}.
Сул= {С восстанов или С замещения}
Технология применения
1. оценка рыночной стоимости имеющегося или приобретенного ЗУ
2. рассчитываем стоимость строительства по восстановительной стоимости или по С замещения.
3. определение Износа или снижения полезности ОН в результате износа
- физический
На него влияют характер эксплуатации и возраст ОН. Бывает устранимым и неустранимым.
- моральный (функциональный) несоответствие конкретного ОН современному уровню. Бывает устранимым и неустранимым. В случае неустранимого: стоимость изменяется, повышение рыночной стоимости не покрывает затраты
- экономический – негативное воздействие окружающей среды
Стоимость улучшений включает затраты:
- прямые (сторит.материалы, изделия, оборудование, эксплуатация машин, з/п произв.рабочих)
- косвенные (организация и сопровождение строительства, управление, подготовка, доп. з/п, реклама, кредит)
- девелопера
В оценочной практике существуют 3 традиционных метода оценки строительства в затратном методе:
1. М-д удельной единицы (м-д сравнительное единицы)
2. Поэлементный (м-д разбивки по компонентам)
3. Сметный метод (м-д количественного исследования)
Метод удельной единицы
(либо 1 кв.м. либо 1 куб.м.)
Сул = Суд * V * К4 * I * K1 * K2 * НДС + ПЗ
69-70 гг – сборники укрупненных показателей (удельных) восстановительной стоимости (УПВС)
Коэффициенты:
ГОСТ СССР 1983 – коэффициенты перехода от цен 1969 à 1984 (К4)
А до 2012 – специальные удельные показатели на потреб.ед. à I перехода
Этот индекс: - данные региональных центров по ценообразованию в строительстве
- индексы цен в строительстве (фирма «КО Инвест» - справочники)
К1 – учитывает климатический район
К2 – территориальный
К3 – надбавки и скидки к конструктивным изменениям аналога к году постройки здания. Т.е. как изменяется стоимость строительства от прогресса. К3 = 1/1,004
ПЗ – прибыль застройщика (девелопера)
25. Затратный подход к оценке недвижимости. Методы определения стоимости строительства.
Фото 17
26. Виды износа. Определение износа недвижимости
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
- физический,
- функциональный,
- внешний.
Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.
Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
- нормативный (для жилых зданий),
- стоимостной,
- метод срока жизни.
Нормативный метод физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износв оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.
Выделяют два способа расчета износа:
• метод срока жизни;
• метод разбиения на виды износа.