ГЛОССАРИЙ

Расчетно-аналитические задания

САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ РАБОТА СТУДЕНТОВ

СОДЕРЖАНИЕ ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАНЯТИЙ

 

Тематика и содержание практических занятий по курсу представлены в табл.1.

Таблица 1

Тема занятия	Содержание практического занятия	Лите-ратура
1. Функции сложных процентов	Методология расчета сложных процентов применительно к операциям, связанным с использованием объектов недвижимости. Расчет примеров задач.	9,10,16
2. Поливариантность использования объектов недвижимости	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Классификация факторов и порядок расчета ННЭИ.	14,19,28
3. Сравнительный подход к оценке недвижимости	Методика подбора объектов, сопоставимых с объектом оценки, для целей сравнительного анализа. Классификация и расчет поправочных коэффициентов к стоимости объектов-аналогов. Определение весовых коэффициентов при расчете средневзвешенной величины стоимости объекта оценки.	22,29,31
4.Затратный подход к оценке недвижимости	Определение текущей восстановительной стоимости объектов недвижимости. Классификация и определение износа капитальных строений. Сроки жизни зданий.	29,38,44
5. Доходный подход к оценке недвижимости	Условия и особенности применения метода прямой капитализации и метода дисконтирования денежных потоков для расчета стоимости объектов недвижимости. Расчет чистого операционного дохода, ставки капитализации, коэффициента дисконтирования.	22,38,43

Продолжение табл. 1

6. Согласование результатов оценки	Принципы и правила согласования результатов расчетов стоимости различными подходами. Применение метода иерархий для согласования результатов.	30,31,37
7. Оценка земельных ресурсов	Расчет стоимости земельных участков методом остатка, методом капитализации земельной ренты, методом предполагаемого использования, методами выделения и распределения.	15,21,37,38

 

Самостоятельная работа студентов при изучении курса включает выполнение расчетно-аналитических работ по отдельным его разделам с последующей защитой. Она имеет своей целью закрепление знаний и навыков, полученных при посещении лекционных и практических занятий в рамках работы с группой и преподавателем. В процессе ее выполнения предусмотрено использование программных продуктов, которыми располагает кафедра, что облегчает процедуру расчета показателей и повышает достоверность получаемых результатов.

Самостоятельная работа студентов предполагает также подготовку к занятиям, углублённое изучение отдельных тем курса (табл. 4.1).

 

Таблица 4.1

Вопросы для самостоятельной работы студентов

по изучению курса «Экономика недвижимости»

№	Перечень вопросов	Литература
	Особенности рынка недвижимости, классификация рыночных сегментов, регулирование рынка недвижимости	[19], [25]
	Методология оценки рыночной и иных видов стоимости объектов недвижимого имущества	[4], [8]
	Особенности расчета ставки капитализации в рамках доходного подхода к оценке недвижимости	[15], [30]
	Российские и международные стандарты оценки. Условия их применения.	[9], [18]
	Методы расчета физического, функционального и внешнего износа недвижимости.	[8], [15]

 

 

5. ЗАДАНИЯ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ

 

Студенты заочной формы обучения для закрепления знаний по изучаемой дисциплине выполняют контрольную работу, которая состоит из теоретической и практической частей. Теоретическая часть включает рассмотрение вопросов, а практическая - решение трех задач.

Задания на контрольную работу представлены ниже и включают 10 вариантов. Студент выбирает конкретное задание в соответствии с последней цифрой номера его зачетной книжки.

Контрольная работа выполняется в соответствии с требованиями, предъявляемыми к оформлению подобного рода работ. В конце работы следует привести список литературы, с использованием которой выполнялась контрольная работа.

 

Вариант 1

1. Особенности развития рынка недвижимости в России.

2. Основные принципы оценки объектов недвижимости.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

Вариант 2

1. Состояние правовой среды рынка недвижимости.

2. Сегментирование рынка недвижимости.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

Вариант 3

1. Состояние рынка жилья в России на современном этапе.

2. Виды стоимости объектов недвижимости.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

Вариант 4

1. Характеристика земельного рынка.

2. Технология оценки объекта недвижимости затратным подходом.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

Вариант 5

1. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Технология оценки объектов недвижимости доходным подходом.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

Вариант 6

1. Состояние рынка земли и его особенности.

2. Технология оценки объекта недвижимости сравнительным подходом.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

Вариант 7

1. Государственный учет земельных участков.

2. Метод прямой капитализации дохода и его использование при оценке объекта недвижимости.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

Вариант 8

1. Субъектная структура рынка недвижимости

2. Методы оценки земли.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

Вариант 9

1. Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

2. Особенности функционирования рынка коммерческих объектов.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

Вариант 10

1. Характеристика стадий жизненного цикла объектов недвижимости.

2. Стандарты оценки объектов недвижимости.

3. Расчетно-аналитическое задание

 

 

1. Определить выгодность использования земельного участка, зонированного под коммерческое использование.

	Варианты использования
Показатель	Торговое здание	Жилое здание	Офисное здание
1. Строительные затраты с прибылью застройщика, т.д.е.
2. Чистый эксплуатационный доход, т.д.е.
3. Ставка капитализации для здания	0,27	0,27	0,27
4. Ставка капитализации для земли	0,25	0,25	0,25

 

2. Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100000 д.е. при 12% годовых? Выплаты производятся раз в год, срок амортизации 25 лет.

 

3. Для покупки объекта недвижимости планируется использовать собственные средства (70%) и кредит банка, который будет выдан под 35% годовых. Планируется получать ежегодный доход, равный 900 т.д.е. при норме возврата собственного капитала 20%. Определить максимально приемлемую стоимость объекта недвижимости.

 

4. Оценщик использует рыночный подход для оценки объекта собственности. Ему удалось найти данные о недавней продаже объекта почти идентичного рассматриваемому за 1 000 000 д.е. На данном объекте имеется бассейн, на рассматриваемом же его нет. Проверив свое досье, он находит две другие сопоставимые продажи в этом районе. Один объект был продан за 970 000 д.е. без бассейна, другой за 1 120 000 д.е., но с бассейном. Все другие различия несущественны.

 

5. Рассчитать стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый доход от недвижимости в целом 2200 д.е. Стоимость зданий и сооружений 2500 д.е. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений 0,25, а для земли 0,20.

 

6. Выбрать вариант, выгодный для использования земельного участка, зонированного под коммерческое использование.

 

Показатель	Вариант использования
	жилье	офисное здание	торговое здание
1. Строительные затраты с прибылью застройщика, т. д.е.
2. Операционные расходы, д.е.
3. Доход, приходящийся на землю, т. д.е.

 

7. Укажите правильный способ внесения поправки на местоположение к вероятной стоимости объекта с использованием метода сравнительного анализа продаж:

а) стоимость объекта (С_о) = стоимость аналога (С_а) + поправка на местоположение; (П_м);

б) С_о = С_а * П_м;

в) С_о = .

 

8. Укажите верную формулу определения стоимости объекта затратным методом:

а) стоимость объекта затратным методом (С_зм) = стоимость земельного участка (С_з.у) + полная восстановительная стоимость (С_пв)- износ объекта (П_изн);

б) С_зм = С_зу + С_пв + П_изн;

в) С_зм = С_зу – С_пв - П_изн;

 

9. Укажите верную формулу определения стоимости объекта недвижимости доходным методом (С_од):

а) С_од =

б) С_од = ЧД * КАП

в) С_о =

10. Стоимость здания при покупке его сегодня составляет 1 млн. ден. ед. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года.

11. Составьте формулу для расчета стоимости земли через 5 лет , если ее купили за 20000 д.е., стоимость земли ежегодно повышается на 15% в год.

 

12. Стоимость здания при покупке его сегодня составляет 1 млн. ден. ед. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года.

 

13. Определить выгодность использования земельного участка, зонированного под коммерческое использование.

	Варианты использования
Показатель	Торговое здание	Жилое здание	Офисное здание
1. Строительные затраты с прибылью застройщика, т.д.е.
2. Чистый эксплуатационный доход, т.д.е.
3. Ставка капитализации для здания	0,27	0,27	0,27
4. Ставка капитализации для земли	0,25	0,25	0,25

 

14. Составьте формулу для определения ежегодных платежей по ипотеке в 100000 ден.ед. при 12% годовых. Выплата производится раз в год, срок амортизации 25 лет.

 

15. Оценить жилой 2-х этажный коттедж с пристроенным гаражом на одну машину. Имеется аналог – жилой 2-х этажный деревянный коттедж без гаража, проданный по цене 500000 д.е.: кроме того, имеются данные по следующим объектам:

Объект	Гараж на 1 машину	Этажность коттеджа	Цена, д.е.
А	Есть	3-х этажный, кирпич
Б	Нет	3-х этажный, кирпич

 

16. Имеется следующая финансовая информация по трем сопоставимым офисным зданиям.

Показатель	Сопоставимые объекты
	А	Б	В
1. Продажная цена, ден.ед.
2. Потенциальный валовый доход, ден.ед.
3. Безнадежные долги, ден. ед.	-10000	-30000	-9000
4. Действительный валовый доход, ден.ед.
5. Операционные расходы, ден. ед.	-90000	-153000	-85000
6. Чистый операционный доход, ден.ед.

Рыночная ставка арендной платы для объекта составляет 8 ден. ед. за кв. м. Чистая площадь, которая может быть сдана в аренду составляет 20000 кв. м. Безнадежные долги составляют 5%, операционные расходы составляют 45% от потенциального валового дохода. Определить стоимость объекта.

 

17. Оценить объект недвижимости с износом 30% , если имеется информация по следующим сопоставимым аналогам:

 

Объект	Износ,%	Цена, д.е.
А
Б
В
Г

 

18. Определить стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода, если через 2 года после покупки недвижимости ожидается доход при вложении капитала в землю 120 млн.д.е., и при вложении в здание 400 млн. ден. ед. Норма доходности при вложении капитала в землю 15% и при вложении капитала в здание 60%.

 

19. Участок земли в 5 га., зонирован под офисные площади. Собственник рассматривает следующий вариант о постройке здания: трехэтажное здание без лифта, площадью 200000 кв.м., с ожидаемой загрузкой 90%, сдаваемое в аренду по ставке 10.5 д.ед. за кв.м. и с операционными расходами в 50% от потенциального валового дохода. Каким будет чистым операционный доход по предложенному варианту?

 

20. Согласно условиям ипотечного кредита в 100000 ден. ед. выплачиваться должен только процент. Вся же основная часть долга подлежит погашению через 10 лет. Заемщик намерен каждый год откладывать в приносящий процент фонд определенную сумму с тем, чтобы получить средства, достаточные для погашения кредита. Ставка по денежному фонду составляет 10%, накопление происходит ежегодно. Какую сумму ежегодно должен депонировать заемщик?

Каким будет чистый операционный доход по предложенному варианту?

 

21. Субъект рынка желает получить доход из расчета 10% годовых. Доход должен получиться за счет продажи объекта через 3 года. Цена продажи, известна - 100000 ден. ед. По какой цене нужно купить это здание сейчас, чтобы обеспечить требуемую норму дохода?

 

22. Определить стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый эксплуатационный доход от его использования составит 1500 т.д.е., а ставка капитализации 0,25.

 

23. Определить стоимость 2-х этажного офисного здания площадью 650 кв.м., требующее ремонта. Имеется аналог 2-х этажное офисное здание площадью 500 кв.м., в котором проведен ремонт. Аналог был продан по цене 500 000 д.е. имеются также следующие данные:

Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Состояние	Цена, д.е.
	1 этаж, кирпич, S 250 кв.м.	Требуется ремонт
	1 этаж, кирпич, S 200 кв.м.	Ремонт не требуется

24. Стоимость здания при покупке его сегодня составляет 1 млн. ден. ед. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года.

 

25. Оценить объект недвижимости с износом 30% , если имеется информация по следующим сопоставимым аналогам:

 

Объект	Износ,%	Цена, д.е.
А
Б
В
Г

 

26. Недвижимость сдана в аренду, что позволяет ее владельцу получать в течение 5 лет по окончании каждого года 10000 долл.; На протяжении последующих 10 лет ежегодные арендные платежи составят уже 12500 долл., также вносимые в конце каждого года. Ожидается, что через 15 лет собственность будет перепродана за 100000 долл.

За сколько должна была бы продана собственность сегодня, если бы ее владелец рассчитывал получить 10% доход, накапливаемый ежегодно?

 

27. Определить стоимость объекта недвижимости затратным методом, исходя из следующих данных (т.д.е.):

- стоимость земельного участка - 560

- стоимость строительства аналогичного нового здания - 620

- прибыль застройщика - 110

- физический износ - 172

- функциональный износ - 116

- внешнее экономическое устаревание - 12

 

28. Оценить объект недвижимости с износом 30% , если имеется информация по следующим сопоставимым аналогам:

 

Объект	Износ,%	Цена, д.е.
А
Б
В
Г

 

29. Для покупки объекта недвижимости планируется использовать собственные средства (70%) и кредит банка, который будет выдан под 35% годовых. Планируется получать ежегодный доход, равный 900 т.д.е. при норме возврата собственного капитала 20%. Определить максимально приемлемую стоимость объекта недвижимости.

 

30. Составьте формулу для расчета стоимости земли через 5 лет , если ее купили за 20000 д.е., стоимость земли ежегодно повышается на 15% в год.

 

 

Аренда земли – форма землепользования, при которой собственник земли передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения на нем хозяйства за определенное вознаграждение.

Арендатор – юридическое или физическое лицо, получающее на законных основаниях во временное пользование объект недвижимости.

Арендная плата – плата, уплачиваемая арендатором арендодателю за пользование арендным объектом недвижимости. Она включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного объекта, а также часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду объекта недвижимости (арендный процент).

Арендодатель – юридическое или физическое лицо, которое является собственником или балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование арендатору на договорных началах.

Балансовая стоимость – стоимость основных средств хозяйствующего субъекта (предприятия), т.е. долгосрочных активов, находящихся на ее балансе. Исчисляется как первоначальная стоимость приобретения или создания объекта недвижимости, по которой он был занесен в балансовую ведомость, за вычетом накопленного износа.

Дата оценки объекта недвижимости– дата, по состоянию на которую произведена его оценка.

Дисконтирование – широкоприменяемый метод при оценке объектов недвижимости и отборе инвестиционных программ, суть которого заключается в приведении разновременных инвестиций и денежных поступлений к определенному периоду времени и определению коэффициента окупаемости капиталовложения; преобразование в текущую стоимость будущего потока капиталовложений.

Договор найма жилого помещения – договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Долевая собственность - часть доходов, имущества, других ценностей, на которую вправе претендовать один из участников общего дела, коллективных собственников, наследников. Мера, в которой участник общего дела вносит в него собственные ресурсы, денежные средства, именуемые долевым участием.

Емкость рынка - возможный годовой объем продаж определенного вида объектов недвижимости при сложившемся уровне цен, зависящий от степени освоения данного рынка конкурентами, эластичности спроса, от изменения экономической конъюнктуры, уровня цен, качества объектов и затрат на рекламу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости - расходы, связанные с разборкой, демонтажем и другими операциями по ликвидации объектов недвижимости.

Износ - снижение первоначальной стоимости объектов недвижимости в процессе их использования.

Имущественное право - вещное право: право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования объекта недвижимости.

Инвестиции - долгосрочные вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения положительного социального эффекта; недвижимость, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости –совокупность затрат на оплату предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера проекта.

Инфраструктура – комплекс хозяйств и служб, обслуживающих отрасли народного хозяйства. Например, в инфраструктуру строительной системы входят коммуникации и объекты жизнеобеспечения работников строительных предприятий.

Кадастр земельный - систематизированный свод сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Включает описание земельных угодий, участков, их площадь и месторасположение, конфигурацию, качество почв, стоимостную оценку земли. В кадастре указывается также, кто является собственником данной земли.

Капитальные вложения - инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов предприятия; затраты, в результате которых происходит увеличение основных средств (строительные работы, монтажные работы, приобретение оборудования, закладка и выращивание многолетних насаждений).

Конъюнктура - совокупность признаков, характеризующих текущее состояние экономики в определенный период, а также, сложившаяся на рынке экономическая ситуация, которую характеризуют соотношение между спросом и предложением, уровень цен, товарные цены, портфель заказов по отрасли и иные экономические показатели.

Коэффициент застройки участка - коэффициент, показывающий соотношение между площадью здания и земли.

Ликвидность - легкость реализации (превращения объектов недвижимости в наличные деньги); емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без соответствующего значительного колебания цен.

Межевание - установление границ землепользования.

Недвижимая собственность –

- юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом;

- единство физического тела – недвижимости и права собственности на него.

Нежилое помещение - помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц.

Незавершенное строительство - показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается «замороженным» на некоторый период времени.

Незавершенное строительство приводит к серьезным социально-экономическим последствиям – «омертвляются» ресурсы, которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, морально и физически стареет техника, устаревает технология.

Незавершенное строительство определяется объемом капитальных вложений, которые освоены на объектах на определенный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков.

Норма амортизации - процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств.

Норма капитализации - отношение рыночной стоимости объекта недвижимости к чистому доходу от ее функционирования.

Опцион –

- право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях;

- предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях;

- возможность выбора способа выполнения альтернативного обязательства;

- предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами.

Оферта –

- предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной документации;

- любое предложение заключить договор (в том числе и предварительный), исходящее от одной из сторон.

План земельного участка - чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка, его площадь и ориентирование относительно меридиана. Бывают контурные, т.е. без изображения холмов, оврагов и т.п., и топографические - с изображением рельефа местности.

Право собственности - полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, включая право присвоения дохода от владения и дохода от его использования.

Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственных и муниципальных жилищных фондах, а для граждан, нанявших занимаемые жилые помещения, - по месту найма жилых помещений.

Принципы оценки объектов недвижимости - методические правила, на которых основывается процесс оценки недвижимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости.

Проектно-сметная документация - совокупность документов (расчетов, чертежей, планов поступления и расходования денежных средств и т.д.), необходимых для сооружения вновь строящегося или реконструируемого (ремонтируемого) объекта. Проектно-сметная документация, с одной стороны, представляет собой свод документов, которые необходимы для сооружения объекта, с другой стороны - финансовый план, который используется для стоимостной оценки будущих операций, источники поступления денежных средств и порядок покрытия затрат.

Разрешенное использование - исчерпывающий перечень целей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его реальных повинностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработанный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

Реверсия - возврат объекта недвижимости первоначальному владельцу.

Реконструкция - совокупность работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта недвижимости. При этом может осуществляться:

- перепланировка помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек к зданиям, а при наличии необходимых оснований – их частичная разборка;

- повышение уровня технического оборудования зданий, включая наружные сети (кроме магистральных);

- замена изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, улучшающие эксплуатационные качества зданий и объектов;

- мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий, а также благоустройство прилегающих к зданиям территорий.

Рента - регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Рынок –

- совокупность отдельных сегментов потребителей, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;

- система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения товаров (услуг), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

- сфера обращения товаров и капиталов, а также движения рабочей силы и других факторов производства.

Самовольная постройка - жилой дом, строение, сооружение или другой объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительства и строительных норм и правил.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектом.

Субаренда - передача части арендованного объекта недвижимости в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя.

Улучшения (усовершенствования) объектов недвижимости - качественные изменения земли, которые могут проявляться как в изменении качества земли (ее плодородия), так и в создании на земле зданий, сооружений и пр.