Тема 3.6. Сущность и методы затратного подхода к оценке недвижимости

Согласование результатов оценки стоимости на основе различных подходов и составление отчета об оценке.

Тема 3.5. Сущность и методы сравнительного подхода к оценке недвижимости

Тема 3.4. Сущность и методы доходного подхода к оценке недвижимости

Тема 3.3. Принципы оценки недвижимости

Тема 3.2. Назначение и понятийный аппарат оценки недвижимости

Назначение оценки, направления и специализации оценочной деятельности, области применения результатов оценки. Определения понятий затрат, цены и стоимости; стоимость в пользовании и в обмене. Определение понятия рыночной стоимости и системы понятий других видов стоимости, рыночная стоимость и равновесная цена. Соответствие вида стоимости цели оценки. Технологии оценки стоимости недвижимости. Методы оценки недвижимости их практическое использование. Оформление результатов оценки недвижимости.

Принципы оценки стоимости недвижимости как основа аналитической деятельности оценщика. Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Принципы, обусловленные требованиями к земельному участку и его улучшениям. Принципы, обусловленные действием рыночной среды. Основополагающая роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта в оценке рыночной стоимости.

Доходный подход: алгоритм, область применения, особые предпочтения в использовании. Методы прямой капитализации и капитализации нормой отдачи. Инструменты капитализации: мультипликаторы, коэффициенты капитализации, нормы отдачи (прибыли). Зависимость инструментов от уровня инфляции и рисков, методы определения. Коэффициент капитализации как интегральная норма дохода на капитал и возврата капитала. Примеры применения методов капитализации доходов для оценки объектов недвижимости.

Потенциальный валовой доход как показатель максимальной продуктивности объекта. Планирование дополнительных (прочих) доходов от сервисного бизнеса и аренды резервных, технических и вспомогательных элементов объекта. Расчет рыночно обоснованных потерь дохода из-за недозагрузки и неплатежей. Эффективный валовой доход как доходная часть бюджета объекта. Понятия чистого операционного дохода, валовой и чистой прибыли для объекта недвижимости.

Структура и состав операционных расходов, способы классификации и расчета расходов.

Понятия норм возврата капитала и дохода на капитал. Норма отдачи как инструмент капитализации (дисконтирования или наращения) доходов и издержек. Методы определения норм отдачи для недвижимости: методы суммирования, альтернативных проектов, экстракции. Коэффициент капитализации как интегральная норма дохода на капитал и возврата капитала, методы расчета коэффициентов капитализации.

Подход сравнительного анализа продаж объектов-аналогов. Алгоритм и рекомендуемые сферы применения подхода. Сбор и обработка информации о рынке и сделках с оцениваемым типом объектов, выбор объектов-аналогов и единиц сравнения. Анализ характеристик объекта оценки и условий сделки с ним, влияющих на цену продажи, выбор наиболее существенных характеристик и условий в качестве элементов сравнения при определении стоимости. Методы количественного и качественного анализа. Порядок и техника выполнения абсолютных и процентных корректировок цен продаж сравнимых объектов с учетом рыночной стоимости различий элементов сравнения. Согласование результатов, полученных после применения корректировок, статистическая обработка результатов или определение средневзвешенного значения искомой величины.

Подход с точки зрения затрат. Области применения и особые предпочтения в использовании. Затратный подход в оценке недвижимости. Стоимость объекта как сумма величин стоимости земли и улучшений.

Оценка стоимости воспроизводства и замещения для строения, расчет прибыли предпринимателя и потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.