Регулирование земельных отношений.

Регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности

Земля как базовый природный ресурс общества выполняет целый ряд общественных функций, выступая и в качестве важнейшего средства производства, и как потребительское благо и как основа всей жизнедеятельности общества.

Регулирование условий использования земли как главного элемента национального богатства составляет основу всего регулирования отношений в сфере недвижимости.

Государственное регулирование земельных отношений направлено на решение следующих задач:

· формирование надежной правовой основы для установления цивилизованных отношений и правил поведения субъектов земельного рынка и обеспечения рационального использования земли;

· охрана земли от порчи и разрушений;

· стимулирование развития инфраструктуры земельного рынка;

· формирование системы экономического стимулирования рационального использования земли;

· защита законных прав собственников земли и других субъектов земельных отношений.

Законодательную основу государственного регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности составляют Конституция РФ, Гражданский, Земельный и Градостроительной Кодексы РФ. В систему законодательного регулирования земельных отношений включены также Законы РФ «О государственном земельном кадастре»,«О землеустройстве» и другие законодательные акты.

В соответствии с Земельным Кодексом РФ одним из основных инструментов государственного регулирования является разделение всех земель страны на отдельные категории в соответствии с их целевым назначением.

Целевое назначение земель – разрешенное законом использование земли для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц

В соответствии с Земельным Кодексом РФ в Российской Федерации выделяются семь категорий земель по целевому назначению:

1 земли сельскохозяйственного назначения;

2 земли населенных пунктов;

3 земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, обороны и пр.,

4 земли особо охраняемых территорий и объектов;

5 земли лесного фонда;

6 земли водного фонда;

7 земли запаса.

При этом Земельный Кодекс РФ устанавливает, что «земли ..используются в соответствии с установленным для них целевым назначением».

Целевое назначение земель определяется порядком, условиями и использованием земель для конкретных целей на основании градостроительной и землеустроительной документации.

Целевое назначение земель указывается в документах государственного земельного кадастра и документах, удостоверяющих право на землю.

Введение понятия целевого назначения обеспечивает контроль общества за использованием земель и предотвращает, например, самовольное использование селькохозяйственных земель для жилищного или иного строительства. Регулирование использования и обращения земель, принадлежащих к отдельным категориям земель, регулируется как Земельным Кодексом, так и специальными законодательными актами. Так, в связи с особым значением земель сельскохозяйственного назначения принят Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с указанным законом
обязательным условием оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков. Закон предусматривает также преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.

Одной из важных позиций, закрепленных законом, является ограничение прав иностранных граждан на приобретение земель сельскохозяйственного назначения: «Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды».

Законом предусмотрено также регулирование предельных размеров и местоположения земельных участков сельскохозяйственного назначения, залога таких земель, особенности купли-продажи, аренды сельскохозяйственных земель, оборота земельных долей и пр.

Другим важным понятием, используемым в системе государственного регулирования земельных отношений и градостроительной деятельности, является понятие разрешенного использования земель.

Разрешенное использование земель – использование земель с учетом целевого назначения, установленных ограничений (обременений), сервитутов.

Разрешенное использование земель определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать ряд требований (вне зависимости от прав на данный земельный участок):

1) запрещение использования земель способами, которые ведут к деградации земель и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

2) ограничение по плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

3) сохранение зеленых насаждений;

4) установление предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду;

5) иные требования, установленные как федеральным и региональным законодательством, так и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земель определяется органами местного самоуправления и указывается в правоустанавливающих документах, а также в документах государственного учета и регистрации; самовольное изменение разрешенного использования земель не допускается.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производится в связи с изменением их целевого назначения и осуществляется в отношении:

· земель государственной собственности – органами государственной власти по согласованию с органами местного самоуправления;

· муниципальных земель поселений – органами местного самоуправления;

· земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения – законодательными органами субъекта Федерации по согласованию с органами местного самоуправления.

Особый режим использования закреплен за землями населенных пунктов (поселений).

Земли городов и других населенных пунктов отделяются от земель других категорий чертой (границей) населенного пункта (городской чертой, поселковой чертой, чертой сельского населенного пункта). К землям населенных пунктов относятся земельные участки в пределах их черты, переданные в ведение городов и других населенных пунктов в целях территориального развития.

Городская черта, черта других населенных пунктов – это внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от иных категорий земель и земель закрытых административно-территориальных образований.

Земли городов и других населенных пунктов образуют сложный состав, в который входят земельные участки:

а) жилой и общественной застройки, занятые и подлежащие застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными и иными строениями и сооружениями;

б) общего пользования, используемые для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.), в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и др.), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд населения города (населенного пункта);

в) транспорта, связи, занятые инженерными коммуникациями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;

г) промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;

д) природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли, занятые городскими лесами;

е) водных объектов, занятые естественными и искусственными водоемами и акваториями, реками, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;

ж) сельскохозяйственного назначения, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;

з) резервные (запаса), используемые для территориального развития городов и других населенных пунктов;

и) военных объектов, режимные зоны и иные земли.