Обеспечивающие виды деятельности.

Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.

Рис. 5.2. Сравнительные характеристики инвестиционной и операционной недвижимости как объектов управления

Особенности и характеристики	Инвестиционная недвижимость	Операционная недвижимость
Цели управления	Максимизация дохода и стоимости недвижимости; поддержание технического состояния объекта недвижимости; минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости; повышение престижа собственника; развитие недвижимости	Обеспечение основной деятельности собственника; поддержание технического состояния объекта недвижимости; минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости; развитие имущественного комплекса предприятия.
Место в структуре бизнеса	Центр прибыли	Центр издержек
Исходная позиция при оценки эффективности управления	Оценивается как самостоятельный бизнес	Оценивается как инфраструктура бизнеса
Показатели, отражающие степень достижения цели	Величина чистого операционного дохода; величина реверсии; величина дисконтированных денежных потоков; рост стоимости недвижимости	Затраты на содержание и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости; выход продукции на единицу площади; сравнение альтернативного дохода (сдача в аренду) с фактическим.
Инструменты управления	Арендные договора Оказание «пакета услуг» арендаторам Политика арендной платы	Внутренняя аренда Соглашения об оказании услуг Бенчмаркинг
Необходимые условия для эффективного управления	Наличие профессионального управления	Выделение управления недвижимостью в самостоятельную функциональную область в той или иной форме

 

Как видно из сказанного, содержание и акценты управленческой деятельности отличаются при управлении объектами операционной и инвестиционной недвижимости. Вместе с тем, противоположность операционной и инвестиционной недвижимости не является абсолютной. Юридические, технические и экономические аспекты управления присутствуют в любом случае, но угол зрения на них иной. При этом различия в наибольшей степени очевидны на уровне собственника или высших управляющих. Что же касается линейных управляющих (управляющих отдельными объектами), то здесь разница в содержании управленческой деятельности не так существенна, хотя она все же есть: занимаясь оперативным, текущим управлением, линейный управляющий должен знать стратегические цели управления.

 

Для раскрытия содержания деятельности управляющего объектом недвижимости целесообразно выделение в ней двух направлений, которые могут быть названы как основное и обеспечивающее. (рис.6.9.)то речь не идет о их ранжировании по степени важности; они одинаково необходимы для успешного управления).

Основные виды деятельностиуправляющего объектом недвижимости – это такие виды деятельности, которые предполагают непосредственное взаимодействие управляющего и его команды с пользователями недвижимости, поставщиками ресурсов, подрядчиками и пр.

К основным видам деятельности относятся: брокеридж (привлечение пользователей/арендаторов), управление развитием объекта, техническое обслуживание и ремонт, содержание объекта и обеспечение его ресурсами, обслуживание клиентов, обеспечение охраны и безопасности.

Обеспечивающие виды деятельностиуправляющего – такие виды деятельности, которые также необходимы для управления объектами недвижимости, но предполагают, прежде всего, работу внутри команды управляющего. К ним можно отнести маркетинг, финансовый менеджмент и учет, управление рисками, юридическое обеспечение, мониторинг объекта и окружающей среды.

Содержание указанных видов деятельности:

Основные виды деятельности:

1. Брокеридж.Деятельность, направленная на привлечение клиентов, состоящая из продвижения объекта на рынок (определение потенциальных пользователей, формулирование соответствующих им условий аренды, реклама, выбор каналов продвижения на рынок), поиска и проведения переговоров с потенциальными клиентами, подготовку и согласование содержательной части контрактов с арендаторами.

2. Развитие объекта.Внесениев объект изменений, необходимых с точки зрения приближения его к варианту наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение наилучшего варианта развития объекта, управление проектированием, работами ремонтно-строительного характера, а также развитие системы сервиса и продвижение объекта на рынок.

3. Техническое обслуживание и ремонт. Техническая экспертиза объекта, оценка технического состояния и осмотры, ведение технической документации по объекту, непосредственное выполнение работ по техническому обслуживанию и эксплуатации (обходы, наладка и регулировка систем, устранение незначительных повреждений, подготовка к сезонной эксплуатации), мелкий ремонт; проведение тендеров по отбору подрядных организаций, определение состава работ, составление технических заданий на проектирование и ремонтные работы, управление ремонтными работами;

4. Содержание объекта и обеспечение ресурсами. Оценка санитарного состояния, осмотры, непосредственное выполнение работ по уборке, привлечение клининговых и иных специализированных организаций, определение состава работ, подготовка технических заданий на выполнение работ. Организация поставок таких видов ресурсов как электрическая и тепловая энергия, вода, газ, оборудование, инвентарь и пр.: определение объемов и сроков поставки, организация самостоятельных закупок или привлечение поставщиков по категориям ресурсов, поддержание коммуникаций с поставщиками, контроль за поставками.

5. Обслуживание клиентов.Налаживание и поддержание коммуникаций с клиентами, подбор контрагентов и работа с ними, оказаниe услуг (аренда, услуги по обеспечению использования объекта, организация дополнительных и сопутствующих услуг - службы Reception, парковочных мест, комнаты переговоров, конференц-зала, меблировка и оснащение помещений, погрузо-разгрузочные операции, ответственное хранение грузов.

6. Обеспечение охраны и безопасности. Осуществление пропускного режима, обходы, установка и наблюдение за показаниями датчиков и аппаратуры видеонаблюдения, отбор и взаимодействие с подрядными и специализированными обслуживающими организациями;

1.Маркетинг. Исследование рынка и экономическая («рыночная») экспертиза объекта с целью определения возможностей, предоставляемых рынком, позиционирования объекта на рынке и определение возможностей доходного использования объекта, разработка путей продвижения объекта на рынке, организация продвижения .

2.Финансовый менеджмент и учет.Финансовая экспертиза объекта, отбор банков и других контрагентов и взаимодействие с ними, обеспечение своевременного поступления доходов и оплаты расходов, сопровождение расчетно-кассовых операций, подготовка бюджетов и финансовых отчетов, управленческий и бухгалтерский учет, налоговое планирование и оптимизация налогообложения, экономический анализ и обоснование решений, анализ и определение источников финансирования и т.п.

 

3.Управление рисками.Анализ потенциальных рисков, выбор варианта из набора альтернатив, определение путей и средств минимизации потерь, подготовка мер по нейтрализации и компенсации потерь, страхование рисков.

4. Юридическое обеспечение. Юридическая экспертиза объекта, юридическое сопровождение договорных отношений, претензионно-исковая работа, выбор оптимальных юридических схем, обеспечение регистрации прав, юридическая экспертиза, проверка контрагентов; ведение отношений с соответствующими контрагентами.

5.Мониторинг объекта и окружающей среды.Систематический сбор, обработка и анализ внешней информации (рыночной, нормативно-законодательной) и информации, характеризующей функционирование объекта управления (работа конструкций, сетей и оборудования, удовлетворенность клиентов, финансовое состояние), обеспечение управляющего необходимой для принятия решений информации.

Каждый из представленных видов деятельности содержит в себе, так или иначе, все общие управленческие функции, выделенные в первой главе: планирование, организация, руководство, контроль, координация.

Например, если речь идет о управлении развитием объекта, то эти общие функции получат следующее наполнение: планирование работ по развитию объекта, организация работ (определение участников, распределение работ между ними), распоряжение имеющимися ресурсами для выполнения работ, координация деятельности различных участников (персонала, подрядных организаций, проектировщиков и пр), контроль за деятельностью и ее результатами.

Если речь идет об обслуживании клиентов, то здесь наполнение будет следующим: планирование работы по обслуживанию клиентов; организация выполнения работ и оказания услуг – определение лиц или организаций, привлечение их к работе, определение порядка выполнения работ и т.п., распоряжение ресурсами, необходимыми для выполнения работ и оказания услуг; координация деятельности персонала и контрагентов при обслуживании клиентов; контроль за ходом и качеством оказания услуг.

В процессе управления объектами недвижимости управляющий взаимодействует с целым рядом субъектов, тем или иным образом вовлеченных в этот процесс.

В качестве таких субъектов выступают: собственник недвижимости, определяющий стратегию развития объекта; персонал (менеджеры, инженеры, администраторы, уборщики, охрана и пр.); поставщики материальных ресурсов, работ и услуг, необходимых для обеспечения функционирования объекта; государственные органы – надзорные органы (пожарного, санитарного, строительного контроля), налоговая служба, органы лицензирования и пр.; финансовые учреждения – банки, страховые компании; фирмы, оказывающие консультационные, информационные, аудиторские, оценочные и пр. виды услуг. Одной из первоочердных задач управляющего в этом смысле является налаживание необходимых коммуникаций.

 

Контрольные вопросы:

Что такое "управление недвижимостью"?

Кем определяются цели управления недвижимостью?

Что такое "внутреннее" и "внешнее" управление недвижимостью?

Что такое управление портфелем недвижимости? Каковы функции управления портфелем недвижимости?

В чем различия в задачах управления комплексом и отдельным объектом недижимости?

В чем отличия в управлении операционной и инвестиционной недвижимостью?

Какие вопросы возникают при управлении операционной недвижимостью?

Каковы цели и задачи управления инвестиционной недвижимостью?

В чем состоит технический аспект управления недвижимостью? экономический? юридический?

Каковы критерии эффективности операционной и инвестиционной недвижимости?
Какие функции выполняет управляющий недвижимостью?

Что относится к основным видам деятельности управляющего объектом недвижимости? К обеспечивающим?

 

Глава 6. Экономические основы развития (девелопмента) недвижимости