Рыночный (сравнительный) подход.
Метод срока жизни.
Метод основан на использовании таких понятий как:
1 срок физической жизни здания,
2 срок экономической жизни здания,
3 эффективный возраст.
Срок физической жизни – срок, в течение которого здание физически возможно использовать.
Срок экономической жизни – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).
Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки.
Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.
Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа:
1 Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.
Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).
3 этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
Корректировка производится по формуле:
ВС=ТС-НИ
ВС – восстановительная текущая стоимость,
ТС – стоимость замещения,
НИ – накопленный износ.
4 этап. Определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой- либо застройки на основе принципа наилучшего использования с применением следующих методов:
2 Метод сравнения продаж.
Метод базируется на информации о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Использование метода предполагает:
- подбор сопоставимых с оцениваемым участком, участков земли с известными ценами продаж;
- внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по ценообразующим факторам);
- расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.
3 Метод переноса (распределения)
При использовании этого метода используются данные о продажах объектов, расположенных на аналогичных участках, при условии, что есть или может быть рассчитано соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
В основе использования метода лежит принцип сбалансированности, в соответствии с которым что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом.
4Метод капитализации ренты.
Метод основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.
5Метод (техника) остатка для земли.
Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из наилучшего варианта использования земли.
5 этап. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
СН= ВС+СЗ
СН - стоимость недвижимости,
ВС – текущая стоимость здания,
СЗ – стоимость земельного участка.
Как видим, стоимость объекта недвижимости определяется при использовании данного метода как сумма стоимости улучшений и земельного участка.
Основу метода составляет теория спроса и предложения, практически метод базируется на использовании принципа замещения.Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.
Применение рыночного подхода предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.
Рыночный подход в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.
Сфера применения рыночного подхода– массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.
Применение рыночного подхода предполагает следующие основные этапы:
1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.
2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.).
3. Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.
4. Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.
5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.
Стоимость оцениваемого объекта определяется, таким образом, по следующей общей формуле:
СН = Ца +/- ∑П_
СН –стоимость недвижимости;
Ца – цена аналогичного объекта (группы аналогичных объектов);
П – поправки к ценам объектов-аналогов.
Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.
При внесении поправок могут использоваться количественные и качественные методы.
При использовании количественных методов оценщик должен определить величину поправок. Для определения этих «цен» используется несколько методов: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
Одним из основных приемов, используемых для определения величины поправки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг лишь одним элементом.
Величина поправок при оценке стоимости объектов недвижимости может быть определены также методом регрессионного анализа с использованием значительных массивов данных о характеристках объектов недвижимости и ценах их продаж.
После определения величины необходимых поправок можно переходить к определению стоимости объекта путем сравнения его с объектом-аналогом.
Величина стоимости оцениваемого объекта определяется путем внесения поправок в известную цену объекта-аналога.
Корректировка может производиться в трех основных вариантах:
· в денежном выражении,
· в процентах,
· в общей группировке.
Наиболее точный прием – применение денежных поправок. Но это возможно только в том случае, если их можно определить (есть достаточное количество парных продаж).
Если это невозможно, то применяется внесение процентных поправок.
Применение этого варианта требует учета различий в порядке внесения поправок.
Возможны два варианта:
· на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене),
· на независимой основе (суммированием).
Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок (корректировок цен продаж сопоставимых объектов по элементам сравнения):
1. Состав имущественных прав.
2. Условия финансирования сделки(использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным).
3. Условия продажи (нетипичные мотивации или нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.).
4. Времязаключения сделки с объектом-аналогом.
5. Местоположение и окружение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики объекта.
Существенным является также вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие – на независимой.
Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом:
Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе.
К этим поправкам относятся:
· -на передаваемые права,
· -на условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств)
· -на условия продажи (скидки, рассрочки)
· -на время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж).
Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе:
· местоположение,
· состояние объекта,
· дополнительные элементы,
· экология.
К качественным методам определения величины поправок относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.
Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.
В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше –хуже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.
Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора