Экономико-теоретические концепции и оценка стоимости недвижимости

Экономико-теоретическая концепция	Виды стоимости	Принципы оценки	Подходы к оценке
Трудовая теория стоимости, теория факторов производства	Стоимость восстановления, стоимость замещения	Принцип остаточной продуктивности земли	Затратный
Теория предельной полезности и предельной производительности	Стоимость в пользовании, инвестиционная стоимость	Принципы ожидания, вклада, возрастающего и уменьшающегося размера	Доходный
Теория спроса и предложения	Стоимость в обмене, рыночная стоимость	Принципы замещения, спроса и предложения	Рыночный

 

Разумеется, на методологию оценки оказали влияние не только указанные экономико-теоретические концепции, но и целый ряд других: законы убывающей полезности, концепция рациональных ожиданий, концепция альтернативной стоимости и многие другие. Но основу методологии оценки составляют, именно указанные теории стоимости, поскольку разработанные в их русле подходы так или иначе, но перекрывают всю проблематику оценки стоимости собственности, в т.ч. и недвижимой собственности.

При этом, ни одна из этих теорий не является окончательно подтвержденной или опровергнутой практикой, потому что отражает одну из граней этой самой практики. В реальной хозяйственной жизни каждая из них отчасти подтверждается, отчасти опровергается.

Противоречивость реальной экономической практики заставляет прибегать при принятии важных экономических решений (а к таковым, без сомнения, относятся и операции с недвижимостью) к использованию всех трех подходов, чтобы на основе полученных с их помощью результатов придти к окончательному суждению о величине стоимости недвижимости.

Окончательное суждение о величине стоимости вовсе не обязательно должно соответствовать или быть близким к какому-то из результатов, полученных с помощью разных подходов (фактически, разных экономико-теоретических концепций). Это суждение есть результат «примирения» разных теоретических подходов с хозяйственной практикой, которая сама является противоречивом единством различных тенденций, отражаемых этими подходами.

Вынесение окончательного вывода о величине стоимости объекта недвижимости в тот или иной момент времени требует не только хорошего знания методов оценки и грамотного их применения, но и понимания того, на каком этапе своего развития находится экономика, на какой стадии экономического цикла происходит оценка, каковы перспективы развития отрасли, региона, территории, к которой принадлежит объект недвижимости.

Указание на важность понимания оценщиком состояния, тенденций и перспектив развития рынка для определения стоимости недвижимости показывает, что, помимо понимания экономико-теоретических основ оценки ему необходима серьезная аналитическая работа по изучению рынка недвижимости.

Общие направления анализа рынка недвижимости уже рассмотрены выше, в модуле 3. Здесь обратим внимание на особенности анализа рынка при оценке стоимости объектов недвижимости.

С учетом целей анализа рынка оценщиком его можно разделить наобщий и специальный анализ.

В ходе общего анализа рынка:

1 анализируется местоположение объекта;

2 изучаются основные группы факторов, влияющие на стоимость объекта на уровне государства, региона, города и района:

§ политические

§ экономические,

§ социальные,

§ административные.

3 прогнозируется будущее города, района и его влияние на использование и стоимость объекта.

При анализе рынка района, микрорайона дополнительно рассматриваются:

· использование недвижимости;

· типы недвижимости, пользующейся повышенным спросом;

· типы недвижимости, не пользующейся спросом;

· факторы, влияющие на целесообразное использование объекта;

· отрицательные факторы, снижающие стоимость объекта.

В ходе специального анализа анализируетсяинформации по району, микрорайону в непосредственной связи с определением стоимости объекта. Для этого используется следующая информация:

· уровень доходов, ставки дохода для подобных объектов;

· цены на строительство;

· процедура и трудоемкость получения разрешений на строительство;

· продажи, количества, даты, мотивации покупателей и продавцов, условия продаж;

· количество предложений;

· уровень реализации объектов;

· степень недоиспользования;

· использование объектов до и после продажи.

В результате анализа должна быть получена целостная картина политической, экономической, социальной и административной ситуации вокруг оцениваемого объекта.

Результаты анализа рынка являются непосредственным основанием для оценки стоимости объекта недвижимости.