Нормативные, методологические и аналитические основы оценки стоимости недвижимости.

Глава 4. Основы оценки стоимости недвижимого имущества.

Рис.3.4. Базовые ставки арендной платы (за квадратный метр в год в условных единицах)

Функция использования Основная часть города Пригородные территории
Торговая 272,2 72,1
Офисная 167,5 59,8
Производственно-складская 108,8 44,3

 

(+) Понятие «условная единица» была введена Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) во второй половине 90-х гг. и первоначально привязана к курсу доллара, но затем, в связи с существенным ростом курса доллара после финансового кризиса 1998 г. ее величина постепенно отходила от этого курса и устанавливалась КУГИ с учетом курса доллара, курса евро, инфляции и других факторов. В настоящее время используются уже рублевые расчеты.

 

Независимо от предполагаемого (или текущего) использования помещения арендатором из трех значений Аб (Аб для торговой функции, Аб для офисной функции, Аб для производственно-складской функции) выбирается максимальное значение (Аб max) (наилучшее использование объекта).

Расчетная ставка (Арасч) рассчитывается по формуле:

Арасч = Аб max ´ Кар,

где Кар – арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления помещений в аренду, в соответствии с настоящей методикой, по сравнению с практикой вторичного рынка недвижимости . Кар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

Общая сумма выплат (в рублях) за арендуемое помещение (Апл) за квартал определяется по формуле:

Апл = Арасч /4 ´ Ру.е. ´ S,

где Арасч – расчетная ставка аренды в условных единицах за кв. метр в год;

Pу.е. – стоимость 1 долл. США в рублях по курсу ЦБ на 1-й рабочий день расчетного квартала;

S – общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в кв. м.

К1 - коэффициент местоположения, который учитываетвлияние локальных центров (станций метрополитена), центра города, магистралей на арендную плату для объектов различного назначения.

К2 - коэффициент площади. Определяется для основной части города и пригородных территорий по специальной формуле;

К3 - коэффициент этажа в диапазоне от 0 до 1,0;

К4 – коэффициент состояния в диапазоне от 0,74 до 1,4;

К5 - коэффициент входа в диапазоне от 0 до 1, 0;

К6 - коэффициент типа здания для основной части города равен 1,0, а для пригородных территорий - в диапазоне 0, 75 до 1,0 в зависимости от уровня капитальности объекта;

К7 - коэффициент благоустройства в диапазоне от 0, 6 до 0, 9 в зависимости от имеющихся элементов благоустройства (электро-, водо-, теплоснабжение, канализация);

Кроме того, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О порядке предоставления льгот по арендной плате
за объекты нежилого фонда, арендодателем которых
является Санкт-Петербург» от 19 июля 2005 года
N 377-57, применяется коэффициент социальной значимости Кс, необходимый для корректировки рыночной ставки аренды с учетом социальной значимости вида использования конкретного помещения.

В случае, если рыночная ставка арендной платы, рассчитанная в соответствии с методикой определения уровня арендной платы, при заключении договора аренды превышает 150 у. е. за 1 кв. м в год коэффициент социальной значимости не применяется.

Значения коэффициента социальной значимости колеблются в диапазоне от 0,03 до 0,6 в зависимости от вида социально значимой для города деятельности арендатора. Наименьшие значения Кс установлены, например, для:

- организаций и граждан, арендующих помещения, включенные в фонд творческих мастерских - 0,03;

- федеральных органов государственной власти, органов государственной власти Санкт-Петербурга - 0,05;

- учреждений, собственником имущества которых является исключительно Российская Федерация либо Санкт-Петербург - 0,10;

- коммерческих организаций, учредителями и участниками которых являются исключительно инвалиды или общественные организации инвалидов, среднесписочная численность работающих инвалидов в которых составляет не менее 50% и выплаты инвалидам в среднегодовом фонде оплаты труда составляют более 50% - 0,10;

- редакций средств массовой информации, в которых осуществляется официальное опубликование законов Санкт-Петербурга и иных нормативно-правовых актов губернатора и т.п., а также выпускающих продукцию, связанную с образованием, наукой, культурой – 0,1;

- организаций, осуществляющих розничную продажу периодических печатных изданий, связанных с образованием, наукой, культурой – 0,2;

Наибольшие значения Кс установлены, в частности, для:

- коммерческих организаций, а также индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предоставление услуг в системе образования - 0,50;

- коммерческих организаций, а также индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предоставление услуг несовершеннолетним в области физкультуры и спорта - 0,40 и др.

Кроме того, законом устанавливается предельная максимальная площадь объектов нежилого фонда города, предоставляемых в аренду на льготных условиях, - 1253510 кв.м. С 1 января 2007 г. на льготных условиях могут предоставляться только объекты, входящие в этот фонд.

Законом также устанавливается сумма выпадающих из бюджета доходов, в пределах которой допускается предоставление льгот по арендной плате за городскую недвижимость. Однако с арендаторов, имеющих льготы, и сдающих недвижимость города в субаренду, арендную плату начинают взимать в полном объеме.

Итак, подход, который заложен в методике определения ставок арендной платы за нежилые помещения Санкт-Петербурга, основан на массовой оценке рыночных ставок аренды с применением ряда факторных коэффициентов и учета социальной значимости вида деятельности.

В Москве, в соответствии с постановлением Правительства города от 14 октября 2003 г. N 861-ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы», величина арендной платы за нежилые помещения рассчитывается на основе затратного подхода и имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;

- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.

Формула расчета арендной платы (АПЛ ) имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох=(ОТ+НКЛР+СТР)+(ОЦ · S ·Кд · Квд ·Ккор),

где: Азатр - затратная составляющая арендной платы;

Адох - доходная составляющая арендной платы;

ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды. Определяются по формуле:

ОТ = Спвс · Кот,

где: Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка.

Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;

НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду (накладные расходы);

СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;

ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;

S - площадь арендуемого объекта;

Кд - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;

Квд - коэффициент видов деятельности;

Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно - Кот, НКЛР, СТР, Кд, обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.

Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

Квд - коэффициент видов деятельности колеблется от 4 (для помещений, используемых под проведение азартных игр) до 1 (для некоммерческих организаций).

Ккор – корректирующий коэффициент, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом. Колеблется от: 0 - для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы; до 1- для остальных арендаторов.

Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями. Минимальная ставка арендной платы, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. №1097-ПП «Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2006-2008 гг.» составит в 2006 г. - 840, в 2007 г. - 920, в 2008 г. - 1000 руб. за кв.м в год.

Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.

Наряду с методиками, определяющими уровень арендной платы за нежилые помещения, разработаны также методики определения арендной платы за земельные участки.

Например, в Санкт-Петербурге определение ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории города, осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной Постановлением Правительства города от 14.09.2004 № 1561.

Годовой размер арендной платы (Аг) в условных единицах рассчитывается по формуле:

Аг = Ас · Пз · Кф1 · Кф2 · Кф3 · Кф4· Кп· Кз· Ко· Кс ,

где Ас – ставка арендной платы за один квадратный метр в год – устанавливается в зависимости от зоны градостроительной ценности территории и вида функционального использования территории или основного вида деятельности арендатора;

Пз – площадь земельного участка;

Кф1 = 1,3 – для земельных участков, расположенных у станций метрополитена, железнодорожных станций, а также на основных транспортных магистралях и предназначенных для торговли в капитальных зданиях; общественного питания с продажей алкогольных напитков; гостиниц; банков; бирж; страховых компаний; игорного бизнеса; рекламной деятельности;

Кф2 = 1,5 – под временные объекты торговли, реализующих алкогольные напитки;

Кф3 = 1,15 – для земельных участков под строениями, используемыми для игровых автоматов;

Кф4 = 0,25 – понижающий коэффициент для временных объектов торговли, реализующих: газетно-журнальную и книжную продукцию; театральные билеты; экскурсионные билеты и путевки; билеты городского пассажирского транспорта; продукцию религиозного содержания; 0,5 – молочную, сельскохозяйственную, аптекарские товары; 0,1 – оказывающих услуги (общественные туалеты, ремонт обуви, прием макулатуры); 0,5 – ремонт часов, нарезка стекла и пр.

Ставка аренды в размере 0,014 условной единицы за 1 кв. м в год применяется для земельных участков (частей земельных участков), используемых под следующие виды деятельности:

· размещение автотранспорта специального назначения (применяется для арендаторов, отнесенных к подгруппе отраслей народного хозяйства «внешнее благоустройство»);

· эксплуатация общественных туалетов (применяется для арендаторов, отнесенных к подгруппе отраслей народного хозяйства «непроизводственные виды бытового обслуживания»);

· производство и реализация товаров и услуг, на которые государственное регулирование цен (тарифов) на внутреннем рынке Российской Федерации осуществляет Администрация Санкт-Петербурга или региональная энергетическая комиссия.

· земельных участков, предоставленных для обеспечения деятельности органов государственной власти и управления, Министерства обороны Российской Федерации, сданных в субаренду и пр.

Кз = 0,5 устанавливается для зон с особым режимом использования, зон ограниченного землепользования, охранных зон в случае, если зоны препятствуют использованию земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре.

Понижающий коэффициент Кс = 0,75 применяется к ставке арендной платы, для земельных участков, предоставленных в аренду под капитальное строительство или реконструкцию объектов на инвестиционных условиях (на период проектно-изыскательских работ (но не более двенадцати месяцев), а также на период капитального строительства или реконструкции в соответствии с утвержденным графиком строительных работ).

Устанавливается сезонный понижающий коэффициент отдаленности Ко = 0,60 для ряда пригородных районов города (Колпинского, Кронштадтского, Петродворцового, Пушкинского и др.).

Коэффициент площади функционального использования территории Кп применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемой под определенную функцию. Его размер зависит площади участка (от 10 м. до 50 га и более) и функционального использования и типа объекта и находится в диапазоне от 0,125 до 10,0.

Порядок расчета размера увеличенного первого платежа арендной платы в случае целевого предоставления в аренду незастроенного земельного участка под цели, не связанные с капитальным строительством (Sp):

Sp = 0,1 · Ар · К,

где: Ар - годовой размер арендной платы за земельный участок;

К - срок аренды, выраженный в годах.

Следует заметить, что региональные методики определения ставок арендной платы разрабатывались в период, когда отсутствовала кадастровая оценка стоимости земли. С ее развитием, постепенно необходимо переходить к определению в зависимости от кадастровой стоимости не только величины земельного налога, но и арендной платы.

В этом случае размер годовой арендной платы по договорам аренды государственных земельных участков (Ап) рассчитывается по формуле:

Ап = Кст · С · Кi /100,

где:

Кст - кадастровая стоимость земельного участка;

С – ставка арендной платы (%);

Кi – региональный индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги.

Ставки арендной платы должны устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков и отражать значимость различных видов деятельности для конкретного региона.

Помимо региональных методик определения уровня арендной платы за землю, в первые годы ХХ! века был принят также ряд методических рекомендаций по оценке стоимости земли и стоимости права аренды земельных участков на федеральном уровне: «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. за №2314-р), «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утверждены распоряжением министерства имущественных отношений РФ от 10 апреля 2003 г. за №1102-р). Указанные методические рекомендации описывают методы, которые должны использоваться оценщиком и факторы, которые должны быть приняты во внимание при оценке.

 

 

Контрольные вопросы:

1. В чем значение понятия наилучшее и наиболее эффективное использование земли для экономики недвижимости?

2. Что такое предельная норма замещения земли внеземельными факторами производства?

3. Что такое рента как экономическая категория?

4. В чем причина и источник дифференциальной ренты?

5. В чем отличия в формировании дифференциальной ренты в сфере недвижимости?

6. При сдаче в аренду какого типа недвижимости применяется процентная арендная плата?

7. На каком основании операционные издержки делятся на постоянные и переменные?

8. Какие налоги включаются в состав постоянных операционных издержек, а какие - в состав переменных?


 

 

Оценка стоимости недвижимости - прикладная экономическая наука и дисциплина, принципы и методы которой основываются как на теоретических представлениях, так и на практическом опыте использования определенных приемов оценки.

В рамках изучения дисциплины «Экономика недвижимости» и настоящего учебника даются лишь основные подходы к изучению вопросов оценки стоимости недвижимости.

В современной экономической практике и литературе понятие «оценка стоимости недвижимости» используется в двух основных смыслах.

Во-первых, под оценкой стоимости недвижимости понимается особая разновидность профессиональной оценочной деятельности, который должен соответствовать определенным нормативно установленным требованиям. При этом, в целом, в сферу оценочной деятельности входит не только оценка стоимости недвижимости, но также оценка стоимости машин и оборудования, оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценка стоимости предприятия (бизнеса).

Во-вторых, оценка стоимости недвижимости – это процесс установления стоимости объекта (объектов) недвижимости, необходимый при совершении любой операции с недвижимым имуществом, причем для определенных случаев российское законодательство прямо указывает на обязательность оценки.

Нормативные основы оценки заложены, прежде всего, в Законе РФ «Об оценочной деятельности в РФ» (1998 г. с последующими изменениями), а также в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (Приняты Постановлением Правительства РФ 6 июля 2001 г. № 519). Кроме того, на необходимость оценки указывают и иные нормативные акты как федерального уровня, так и уровня субъектов РФ.

Особое внимание, которое уделяют органы государственной власти вопросам оценочной деятельности, в частности, в сфере недвижимости, связано с тем, что точность определения стоимости имущества прямо влияет на выгоды и издержки, связанные с тем или иным решением относительно данного имущества.

Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем рациональнее используются средства приобретателя недвижимости, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом недвижимости.

Потребность в оценке недвижимости прямо вытекает из особенностей рынка недвижимости, говоря в целом, из несовершенства данного рынка. В первом модуле говорилось уже, что это несовершенство находит свое отражение в ограниченности числа сделок на рыке, индивидуальности ценообразования, закрытости информации о сделках и ценах, отсутствии прямых аналогов у объектов недвижимости. Все это не дает возможности использовать для принятия решений об определении цены объекта известных сведений о рыночных ценах. Для обоснования таких решений и необходима оценка.

Методологические основы оценки заключены в экономической теории, в общетеоретических подходах к проблемам стоимости.

Основные теоретические подходы к проблемам стоимости и ценызаложены в трудах таких классиков экономической теории как А.Смит, К.Маркс, Ж.Б.Сэй, Е.Бем-Баверк, Дж. Кларк, А.Маршалл, которыми были сформулированы три основных подхода к определению понятий стоимости и цены:

1 с точки зрения издержек, затрат на производство товара (трудовая теория стоимости, теория факторов производства): цена есть выражение стоимости товара;

2 с точки зрения полезности товара и его ценности (теория предельной полезности и ее развитие – теория предельной производительности): цена есть отражение ценности товара;

3 с позиций взаимодействия спроса и предложения (теория синтеза): цена – результат взаимодействия спроса и предложения.

На основе указанных экономико-теоретических концепций возникли три отличных друг от друга подхода к определению формирования цены.

Все указанные концепции находят непосредственное отражение в процессе определения стоимости объектов недвижимости, получившим название «оценка стоимости недвижимости».

Влияние экономико-теоретических подходов к вопросам стоимости и цены на проблематику оценки стоимости можно кратко изложить в виде следующей таблицы (Рис.4.1.).

Рис. 4.1.