Арендные отношения в государственном секторе экономики.
Рис.3.3. Примерный перечень постоянных и переменных операционных издержек
Операционные расходы и их составляющие.
Как отмечено выше, операционные расходы – это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен на рис. 3.3.
Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные. Кроме того, особенности недвижимости как актива предполагают выделение в качестве особого вида операционных расходов расходов на замещение.
Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть управленческих и эксплуатационных расходов.
Переменные расходы –расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.
Резерв на замещение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:
· -кровля, половые покрытия, элементы отделки;
· -сантехника, электрооборудование и арматура,
· -мебель и пр.
| № | Вид расходов | Постоянные | Переменные |
| Налоги | На недвижимость (на имущество и землю) | На оплату труда | |
| Страхование | Страхование недвижимости | Страхование персонала | |
| Управление | Минимальный уровень оплаты управляющего, бухгалтера, расходы по управленческому учету | Оплата труда управляющего и управленческого аппарата | |
| Маркетинг и работа с арендаторами | Исследование рынка, реклама | Сопровождение арендных договоров | |
| Энергоснабжение | Минимально необходимые для поддержания объекта в законсервированном состоянии расходы по тепло и электроснабжению | Тепло и электроснабжение | |
| Коммунальные услуги | - | Водоснабжение, канализация, уборка мусора | |
| Эксплуатационные расходы | Уборка, эксплуатация лифтов, вентиляции и пр.а | ||
| Обеспечение безопасности | Сигнализация | Содержание службы охраны |
В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например, налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.
Рассмотрим более подробно отдельные статьи операционных расходов.
Налоговые платежи. В качестве одной из первых статей операционных расходов, как правило, называются налоги, в том числе, в качестве статьи постоянных расходов рассматривается налог на недвижимость. Российский Налоговый Кодекс предусматривает такой налог, однако, а практике он пока фактически не используется, за исключением нескольких городов России, где он введен качестве эксперимента.
В настоящее время в РФ используется несколько видов налога, заменяющих в определенной степени налог на недвижимость. Дляпредприятий и большинства иных юридических лиц в качестве таковых выступают налог на имущество юридических лиц и земельный налог, для физических лиц– налог на имущество физических лиц и земельный налог.
Налог на имущество юридических лиц, относящийся к категории региональных налогов, может устанавливаться законами субъектов РФ по ставкам не более 2,2% от среднегодовой остаточной стоимости имущества юридического лица (в том числе, зданий и сооружений).
Налог на имущество физических лиц относится к категории местных налогов. Объектом налогообложения в настоящее время инвентаризационная стоимость жилых домов, квартир, гаражей, дач и иных строений, находящихся у физических лиц на праве собственности. При этом под инвентаризационной стоимостью имущества понимается его восстановительная стоимость с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию (с использованием т.н. «строительного коэффициента»). Ставки налога дифференцированы в зависимости от стоимости имущества, но в большинстве случаев они составляют 0,1% от инвентаризационной стоимости имущества.
Земельный налог уплачивается юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земли. Арендаторы земли земельный налог не уплачивают. Ставки налога дифференцированы для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель, а также зависят от статуса городов и характера застройки ( для земель, занятых жилищным фондом установлены понижающие коэффициенты).
Все указанные виды налогов объединяет (и сближает с налогом на недвижимость) то, что их исчисление не зависит от результатов хозяйственной деятельности налогоплательщика. Вместе с тем, в способах их определения есть существенные различия, важные на практике.
Помимо налогов на недвижимость (имущество) из получаемых от сдачи в аренду доходов уплачиваются и иные платежи – налог на добавленную стоимость, налоги и обязательные платежи на фонд оплаты труда и пр., относящиеся к категории переменных операционных издержек.
Не входит в состав операционных издержек налог на прибыль, поскольку не имеет прямого отношения к обеспечению функционирования объекта.
Расходы на страхование. Страхование как способ минимизации рисков может рассматриваться в нескольких аспектах, имеющих отношение к операционным расходам. Во-первых, в качестве элемента постоянных операционных издержек выступают страховые взносы по договорам страхования имущества и договорам страхования прав собственности (если таковое является необходимым). Во-вторых, в состав переменных операционных издержек могут также входить страховые платежи, например, по страхованию ответственности управляющего перед пользователями помещений.
Расходы на управление. Управленческие расходы могут закладываться в состав операционных расходов в различных вариантах:
- в виде доли от эффективного валового дохода, приносимого объектом недвижимости;
- в виде доли от чистого операционного дохода;
- в виде долей как от эффективного валового дохода, так и от чистого операционного дохода.
- в виде установления вознаграждения управляющему в абсолютном размере.
Расходы на маркетинг и работу с арендаторами.Расходы на маркетинг, как правило, определяются в размере 4-5% от эффективного валового дохода, хотя наполнение этой величины может существенно отличаться. В общем случае, можно говорить о двух основных составляющих этих расходов (хотя маркетинговые составляющие можно, при желании, найти в любой крупной статье операционных расходов, если под маркетингом понимать нацеленность деятельности на покупателя, арендатора). Эти две составляющие – расходы на исследования рынка и рекламу.
Помимо поиска и привлечения арендаторов для успешного функционирования объекта необходима целенаправленная деятельность по удержанию арендаторов, уже снимающих помещения. Как правило, это одна из задач управляющего объектом и потому такая работа учитывается при определении уровня его вознаграждения. Однако, возможно, что могут потребоваться и дополнительные расходы по созданию благоприятных условий для арендаторов.
Расходы на энергоснабжение, коммунальные услуги и эксплуатацию объекта. Определение уровня соответствующих расходов основывается, во-первых, на основе анализа пользователей недвижимости и их потребностей в тех или иных видах ресурсах и на применении нормативов, определяющих требования к обеспечению объектов недвижимости ресурсами и сервисным обслуживанием. К числу документов, определяющих действующие нормативы, относятся, прежде всего, СНиПы (строительные нормы и правила), а также иные нормативы, например, по определению трудозатрат на уборку помещений и территории.
Во-вторых, уровень затрат на приобретение ресурсов, коммунальные услуги и пр. определяется действующими тарифами, часть из которых контролируется государством (например, уровень тарифов на электроэнергию), а часть определяется на договорной основе.
В отличие от большинства зарубежных стран, где основной формой присвоения государством и муниципалитетами рентного дохода являются налоги на недвижимость, в современной России главной формой получения дохода от недвижимости на региональном и местном уровнях является арендная плата от земельных участков, зданий и помещений, находящихся в госудапрственной или муниципальной собственности.
Характерными чертами арендных отношений в сфере государственной и муниципальной недвижимости в России, являются:
· разделение арендной платы за земельные участки, с одной стороны, и здания и помещения, с другой;
· использование различных методик определения уровня арендных ставок на федеральном, региональном и местном уровне.
Особенно активно передача в аренду развивалась в 90-е гг. ХХ века и в первые годы ХХ! века в крупнейших, столичных городах, таких, как Москва и Санкт-Петербург. Причина этого в том, что именно в этих городах наблюдаются наиболее высокие темпы роста деловой активности, в том числе, малого и среднего бизнеса, что сделало недвижимость одним из важнейших городских активов.
Важная роль доходов от недвижимости как источников доходов бюджета стала существенным мотивом к разработке как в Москве, так и в Санкт-Петербурге специальных методик определения уровня арендной платы.
Так, в Санкт-Петербурге определение ставок аренды объектов нежилого фонда города регулируется законом от 14.07.2004 № 387-58 «О Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», в соответствии с которым в основе определения ставок арендной платы лежат методы массовой или индивидуальной оценки объектов недвижимости.
Массовая оценка недвижимости – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости.
Индивидуальная оценка недвижимости – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости, базирующийся на учете всех существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в городе, правовых условий (условий договоров аренды, например). О принципах и методах индивидуальной оценки стоимости недвижимости подробно будет идти речь в модуле 5.
При этом индивидуальная оценка, согласно утвержденной законом методике, имеет ограниченный круг применения и используется при определении ставок арендной платы для следующих объектов:
· гаражей индивидуального пользования;
· зданий общей площадью более 1500 кв. м, являющихся объектом аренды в целом;
· зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т. д.);
· совокупности объектов, расположенных на одном земельном участке и объединенных единством цели их назначения (целевого назначения).
Кроме того, индивидуальная оценка применяется для определения ставок арендной платы при передаче объекта в аренду на срок более 10 лет.
Основным приемом определения ставок арендной платы является, по методике, использование массовой оценки с применением следующего алгоритм:
Базовая рыночная ставка аренды (Аб) за квадратный метр в год в условных единицах определяется для трех функций использования объекта – офисной; торговой; производственно-складской – по следующей формуле:
Аб = А0 ´ К1 ´ К2 ´ К3 ´ К4 ´ К5 ´ К6 ´К7,
где Аб – базовая рыночная ставка аренды;
А0 – базовая ставка за квадратный метр в год в условных единицах.
А0 определяется по таблице 3.4.