Рынки сделок.

Рис. 2.2. Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости

 

Характеристики	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Приобретатели	Физические лица	Юридические лица
Мотивация приобретателей	Использование для личного потребления	Использование для извлечения дохода
Основной тип сделок	Купля-продажа	Аренда
Зависимость от состояния региональной экономики	Низкая	Высокая
Риск	Низкий	Относительно высокий
Ликвидность (рынок продаж)	Относительно высокая	Относительно низкая
Соотношение “ кредит –стоимость”	Высокое	Низкое
Возможность привлечения внешнего финансирования	Высокая	Относительно низкая

Существуют различия и между индустриальной и коммерческой недвижимостью, как с точки зрения конструктивных, технологических характеристик и требований (к тепло-, водо-, и энергонабжению), так и, что особенно важно в рамках экономики недвижимости, с точки зрения требований к местоположению.

При определении требований к местоположению промышленные предприятия оценивают его с точки зрения издержек (местоположение влияет на издержки (транспортные, например), но не влияет на доход, не является фактором, его определяющим), в то время как для торговых предприятий, предприятия сервиса, офисов местоположение само является фактором дохода. В связи с этим можно сказать, что промышленные предприятия являются более «гибкими фирмами», способными заменить один вид издержек – издержки по оплате земли, чем предприятия, делающие бизнес на местоположении.

Объекты недвижимости любого типа могут быть разделены на определенные классы по качеству.

Наиболее разработана классификация разделения на классы офисных центров, которые делятся, как правило, на три класса: «А» - высший класс, «В» и «С» (иногда вводятся также подклассы, «В+», например). В основе классификации такие параметры как: местоположение, характеристики здания, уровень сервиса и дополнительных удобств, уровень управляющей компании.

Также широко распространена классификация по качеству на рынке жилья, где принято выделять четыре класса объектов по этому критерию: эконом-класс, средний класс, бизнес-класс, элитный класс. Параметры, лежащие в основе классификации, достаточно похожи: местоположение (включая вид из окна, социальное окружение), качество объекта в целом (включая качество проекта, строительства, степень износа), качество помещения, уровень технического оборудования и сервиса (лифты, средства связи, парковка, охрана и пр.).

В последние годы все большее значение приобретает разделение рынка жилой недвижимости по урбанистическому принципу: на рынки городской и загородной недвижимости (имея в виду, что местом занятости является город). Рынки загородной недвижимости пока только формируются как рынки объектов для постоянного проживания, но темпы их роста показывают, что недалеко то время, когда они станут серьезным конкурентом городскому рынку жилья.

В наиболее общем виде определение сделки состоит в том, что любая сделка – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Соответственно этому, если речь идет о рынке недвижимости, то под сделками с недвижимостью следует понимать действия физических и юридических лиц, направленные на приобретение, отчуждение, изменение или прекращение их прав на недвижимое имущество (и соответствующих обязанностей). В этом смысле правомерным является и определение рынка недвижимости как совокупности сделок с недвижимостью. Как уже отмечалось, существенная особенность рынка недвижимости состоит в том, что предметом сделки может быть как весь «пакет» прав собственности, так и передача отдельных правомочий (и их комбинаций), входящих в этот пакет. Соответственно, все сделки с недвижимостью могут быть разделены на сделки с отчуждением полного пакета прав собственности на объект недвижимости, сделки с отчуждением части прав и сделки с передачей прав собственности под определенным условием.

В свою очередь, указанные группы сделок разделяются на отдельные виды, отличающиеся содержанием передаваемых прав. В зависимости от вида сделки между ее участниками по-разному распределяются выгоды и ответственность, связанные с обладанием правами на недвижимое имущество, у них возникают разные возможности по его использованию и распоряжению.

В соответствии с наиболее распространенными видами сделок весь рынок недвижимости может быть разделен на:

- рынок сделок купли-продажи недвижимости;

· рынок аренды недвижимости;

· рынок сделок по доверительному управлению недвижимостью;

· рынок залога недвижимости пр.

Выделение того или иного рынка по составу передаваемых прав позволяет полнее раскрыть специфику интересов участников сделок, особенности их мотивации при приобретении прав на недвижимость.

Для рынков разных типов недвижимости характерно и преобладание разных видов сделок. Так, традиционно на рынке коммерческой недвижимости доминирует рынок аренды, на рынке жилой недвижимости, как правило, рынок продаж.

Структура видов сделок как на рынке недвижимости в целом, так и на его отдельных сегментах зависит от целого ряда факторов, имеющих различную природу: политическую, экономическую, социальную и пр. По общему правилу, чем более развит рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.