Риски на рынке недвижимости

 

В общем смысле риск - это возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми при их начале. Есть несколько уточненная версия этого же подхода, ориентированная более на экономическую сферу, согласно которой риск – это событие, способное нанести ущерб, имеющий денежное выражение. Еще более строгая версия определения риск гласит, что риск – это оцененная неопределенность. Из нее следует, что исходным пунктом при исследовании и управлении рисками является оценка риска, включающая в себя две составляющих – оценку вероятности события, способного принести ущерб, и оценку величины этого ущерба.

На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества (каждый объект недвижимости имеет физическую, юридическую и экономическую определенность), индивидуальностью и уникальностью объектов недвижимости, высокой зависимостью рынка от состояния региональной экономики проблема рисков приобретает особенно важное значение.

В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости, причинами, вызывающими риски, могут быть самые разные факторы - юридические, градостроительные, административные, экономические, технологические. Соответственно этому можно выделить следующие виды рисков по источнику их возникновения:

· юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременений объекта и пр.);

· технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.)

· административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.)

· экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики, - ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, ошибки в позиционировании объекта на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, ошибки при выборе организационной формы реализации проекта и т.д.).

Сложность процессов, происходящих на рынке недвижимости, требуют особого внимания к изучению состояния, тенденций и перспектив развития рынка. Недостаточность такого внимания способна существенно увеличить вероятность риска, в частности, по следующим причинам:

· недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;

· неверное истолкование имеющихся данных;

· необъективное отношение к данным;

· необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Пренебрежение анализом реальной экономики – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости, в частности. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными по причине недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую обрывочными данными, собственным анализом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры, техническим анализом рынка, без исследования факторов, влияющих на состояние и тенденции развития рынка.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере структурой экономики и занятости, демографической ситуацией, миграцией населения, уровнем и структурой доходов населения и бизнеса, общим предпринимательским климатом: уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя.

В конечном счете, все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.

В то же время можно выделить собственно финансовые риски, среди которых могут быть выделены:

1 риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение в доходности альтернативных инвестиций;

2 риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования ее деятельности, уровнем проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, т.к. предполагает жесткий график погашения основного долга и выплаты процентов, чего не при эмиссии акций. В то же время выпуск акций новой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточного объема привлечения финансовых ресурсов;

3 риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов – например, при составлении плана поступлений и расходов по проекту, что может привести к его неликвидности (неспособности выполнить обязательства) на каком –либо этапе проекта, что или потребует привлечения новых источников финансирования (как правило, более дорогих), или может даже привести к несостоятельности проекта в целом.

 

Исключить полностью риски невозможно, но снизить их возможно за счет управления рисками, которое включает в себя:

1 выявление рисков, возможных при проведении той или иной операции с недвижимостью;

2 качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов, способных увеличить вероятность их наступления, зон риска, т.е. этапов операций или сделок, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском. По сути, через анализ рисков снимается неопределенность, выступающая в качестве первоосновы риска: риск превращается в «нериск» );

3 определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения (можно говорить в этом смысле об управлении риском «в узком значении»: мы делаем выбор между разными вариантами – принять риск, разделить риск, переложить риск и пр.);

4 осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

5 контроль за проведением необходимых мероприятий, внесение изменений в их содержание и механизмы реализации.