Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости обладаетспецифическим характером взаимодействия между предложением и спросом, отличным от большинства рынков.

Во-первых,предложение на рынке недвижимости в значительной степени формируется под влиянием ситуации на финансовом рынке, в то время как спрос в определяющей степени зависим от ситуации в реальном секторе экономики.

Безусловно, данное положение не следует абсолютизировать. Если рынок недвижимости тесно интегрирован с финансовым рынком, если инвестиции в недвижимость являются составной частью совокупного инвестиционного портфеля, то это, действительно, так. Но возможна и иная ситуация, более характерная для тех национальных экономик, где рынок недвижимости еще не находится в тесной взаимосвязи с финансовым рынком. В этом случае предложение на рынке недвижимости непосредственно формируется под влиянием спроса со стороны пользователей недвижимости.

Во-вторых, важное влияние на взаимодействие предложения и спроса оказывает невозможность существенного увеличения предложения на рынке недвижимости в краткосрочном периоде, как по причине ограниченности земли как естественного базиса недвижимости, так и в силу длительности процесса создания объектов недвижимости. Поэтому предложение на рынке недвижимости (особенно, на первичном рынке) низкоэластично по цене в краткосрочном периоде.

Важна при этом не только сама неэластичность предложения в краткосрочном периоде (об этом можно говорить и по отношению к иным рынкам), но и то, что краткосрочный период для первичного рынка недвижимости измеряется годами: длительность девелоперского цикла – от возникновения идеи реализации проекта до его завершения может составлять три, пять и более лет. В то же время, спрос на рынке может измениться существенно быстрее, что ведет к ситуации неудовлетворенного спроса, а, следовательно, и роста цен на рынке.

Оценку особенностей взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости следует дополнить указанием на существенные особенности в формировании спроса на рынке.

Объекты недвижимости, как хорошо известно, обладают высокой стоимостью, так что цена объекта на рынке купли-продажи, как правило, существенно превышает уровень текущих доходов приобретателей недвижимости. В силу этого, что спрос на рынке продаж недвижимости низкоэластичен по цене и доходу. Как показывают исследования, проведенные в США, коэффициент эластичности по доходу на рынке жилой недвижимости составляет величину в 0,2-0,3, т.е. рост дохода на 10% ведет в увеличению объема продаж лишь на 2-3%. Аналогичным образом, спрос низкоэластичен и по цене: падение цены на 10 % ведет к росту объема продаж лишь на 1-2% (коэффициент эластичности равен 0,1 – 0,2).

В то же время, коэффициент эластичности спроса по богатству, как показывают те же исследования, уже близок к 1, т.е. спрос на недвижимость эластичен по богатству (накопленному доходу).

Отмеченное противоречие между уровнем цен на недвижимость и доходами ее приобретателей вполне заслуженно может быть названо основным противоречием рынка недвижимости. Основное противоречие рынка недвижимости – противоречие между ценой недвижимости и доходом ее приобретателей

Указанное противоречие особенно важно в социальном аспекте и находит свое отражение в одном из важных показателей, используемых для оценки состояния жилищной проблемы и возможностей населения по приобретению жилья в той или иной стране или регионе.

Данный показатель носит название коэффициента доступности жилья и измеряется как отношение цены жилой недвижимости к доходу приобретателя недвижимости (как правило, годовому).

Kh = P/Y

где

Kh – коэффициент доступности жилья,

P –цена жилья

Y- годовой доход приобретателя жилья

Величина коэффициента доступности жилья различается по разным странам, однако, даже в экономически развитых странах она является достаточно высокой: от 7-8 до 10 и более. Нужно иметь в виду при этом, что даже в одной стране она может существенно изменяться под влиянием роста цен на жилье, с одной стороны, и динамикой дохода населения, с другой. Например, по данным американских специалистов, в США в 80-е гг. ХХ века, когда цены на недвижимость бурно росли, цена жилья могла более чем в 20 раз превышать годовой доход его собственника.

При определении величины коэффициента доступности жилья, как и во многих других случаях, важно корректно подходить к выбору исходных данных.

Например, если говорить о современной российской ситуации, когда значительная часть населения проживает в коммунальных или малогабаритных квартирах, можно, конечно, за точку отсчета и стоимость данного жилья. При этом, если мы его сравним с доходом семьи, проживающей в нем, то величина коэффициента доступности жилья окажется существенно заниженной., что будет создавать ложное впечатление о возможностях населения по приобретению жилья. С другой стороны, если будут не полностью учтены доходы (например, «черные» или «серые») получаемые населением, то искажение произойдет уже в иную сторону).

За точку отсчета в данном случае целесообразно принять известную формулу, согласно которой количество комнат в квартире (единице жилья) должно быть на единицу больше, чем число проживающих: к = n +1.

Важно обратить внимание и на иную сторону вопроса. Довольно часто в литературе, особенно научно-популярной, высказываются мнения о том, что рост спроса на рынке жилья, в частности, зависит от прироста доходов населения. Зависимость здесь, безусловно, есть, но вовсе не прямая. Как следует из отмеченного выше противоречия, рост доходов ведет к росту спроса либо через накопление богатства, которое может быть использовано для приобретения жилья, либо через развитие системы кредитования населения.

Выделенное выше противоречие между уровнем цен на недвижимость и уровнем дохода ее приобретателей недвижимости может быть разрешено несколькими способами.

Частично это противоречие может быть разрешено в рамках рынка недвижимости посредством развития арендных отношений.

Арендная плата как цена пользования объектами недвижимости («прокатная цена») по своей величине сопоставима с доходами пользователей недвижимости, а потому спрос на рынке аренды является более эластичным по цене и доходу. Вместе с тем, аренда не ведет, как правило, к переходу объекта недвижимости в собственность арендатора (за исключением лизинга недвижимости), в потому не дает возможность использовать недвижимость как капитал, как средство накопления.

Другим способом, также отчасти разрешающим данное противоречие, является развитие коллективных форм собственности, например, общей долевой собственности в жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья, и пр.

Однако, все эти способы лишь частично решают проблему.

Системное разрешение противоречия между ценой недвижимости и доходами ее приобретателей обеспечивается лишь на основе устойчивых связей рынка недвижимости с финансовым рынком, в котором рынок недвижимости находит источник ресурсов для своего развития. Механизмом, связывающим эти рынки, в частности, являются: система ипотечного кредитования, банковское кредитование строительства, развитие институтов коллективного инвестирования в недвижимость (паевые фонды и пр.).

Для разрешения основного противоречия рынка недвижимости необходимы его устойчивые связи с финансовым рынком.