Понятие рынка недвижимости и его характеристики.

Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.

 

Среди определений рынка недвижимости, имеющихся в литературе, наиболее содержательным и точным является определение, данное в работе Дж.Фридмана и Н.Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»: «Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Рынок недвижимости обеспечивает три взаимосвязанных процесса:

· передачу прав на недвижимость,

· установление цен на объекты недвижимости,

·распределение и перераспределение земли (недвижимости) между различными вариантами ее использования.

Рынок недвижимости существует там и тогда, когда дело идет о передаче прав на недвижимость: нет перехода прав на недвижимость – нет и рынка недвижимости.

Отношения между застройщиком и инвестором, например, относятся к рынку недвижимости, поскольку они предполагают получение инвестором прав на создаваемый объект недвижимости, в отличие от отношений между застройщиками и подрядчиками, которые не предполагают такого перехода, а потому не относятся к рынку недвижимости.

Важный момент приведенного определения состоит в том, что рынок перераспределяет «пространство недвижимости» через механизм цен между различными конкурирующими вариантами использования недвижимости, обеспечивая переход прав к тем субъектам, которые способны предложить большую цену, а, следовательно, обеспечивать наиболее эффективное использование недвижимости.

Развивая приведенное определение, следует заметить, что его определенным недостатком можно считать отсутствие указания на то, какие отношения следует отнести к рынку недвижимости.

Дополняя указанное определение можно так сформулировать определение рынка недвижимости: Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и недвижимость распределяется между различными конкурирующими вариантами ее использования в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости

В сферу рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;

· в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

· в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Недвижимость, как было показано выше, обладает целой совокупностью физических юридических и экономических характеристик, которые находят свое отражение в функционировании рынка недвижимости и проявляются в его особенностях.

В числе особенностей рынка недвижимости следует назвать следующие:

· различная скорость реакции предложения и спроса на рынке на изменение экономической ситуации;

· глубокая сегментированность рынка недвижимости ввиду значительного разнообразия объектов недвижимости по местоположению, функциональному назначению, качеству и иным индивидуальным характеристикам;

· индивидуальность ценообразования в связи с ограниченностью числа продавцов и покупателей на узких сегментах рынка;

· высокий уровень трансакционных издержек, замедляющих оборот недвижимости и делающий рынок недвижимости существенно зависящим от состояния инфраструктуры рынка;

· низкая ликвидность недвижимости как вследствие их капиталоемкости, так и в связи с трансакционными издержками;

· инертность рынка недвижимости, обусловленная как длительностью инвестиционно-строительного цикла, так и особенностями формирования спроса на рынке;

· разделение рынка на первичный и вторичный рынки, конкурирующие между собой и, одновременно, взаимодополняющих друг друга;

· «промежуточное» положение рынка недвижимости между финансовым рынком и рынком реальных активов;

· более высокая, по сравнению с фондовым рынком, длительность инвестиционного цикла;

· функционирование рынка недвижимости, одновременно, как рынка товаров и капиталов.

Каждая из этих особенностей важна для функционирования рынка и заслуживает отдельного рассмотрения, однако, главной особенностью рынка недвижимости, вытекающей из двойственная природы недвижимости как особого экономического актива является переплетение в его рамках рынков капиталов и товаров.Главной особенностью рынка недвижимости является сочетание и переплетение в нем черт рынка капитала и рынка товаров

В конечном счете, именно эта характеристика оказывает определяющее влияние на природу рынка недвижимости:

- обусловливает особенности формирования и взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости;

-предопределяет субъектную структуру рынка;

-определяет место рынка недвижимости в системе рыночной экономики и его взаимосвязи с финансовым рынком и рынком реальных активов.

Другие особенности, безусловно, также существенны для функционирования рынка недвижимости, но, они частично сами являются производными от указанной главной особенности, а, кроме того, добавляют оттенки в общую картину рынка, но не определяют его природу.

Двойственность рынка недвижимости как рынка капитала товаров проявляется, во-первых, в особенностях его функционирования, а, во-вторых, в том месте, которое рынок недвижимости занимает в структуре рыночной экономики.