Юридические особенности недвижимости

Государственная регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в единстве с государственным учетом недвижимого имущества и оценкой стоимости недвижимости образуют важнейшую подсистему в общей системе обеспечения нормального функционирования сферы недвижимости - подсистему учета, оценки и регистрации.

Обеспечивая идентификацию объекта недвижимости и субъекта прав на него, государственная регистрация прав на недвижимость позволяет решить две важные задачи.

Первое. Государственная регистрация прав на недвижимость вместе с учетом и оценкой недвижимости создает необходимые основы для налогообложения недвижимости.

Второе. Государственная регистрация призвана обеспечить безопасность сделок и приобретаемых прав через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у их надлежащего обладателя.

В современной России государственная система регистрации прав на недвижимость начинает создаваться после принятия в 1994 году Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

В развитие положений ГК РФ в 1997 г. принят вступивший в силу в 1998 году Закон РФ « О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающий обязательность государственной регистрации.

В Законе дано следующее определение государственной регистрации - «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество»

Государственной регистрации подлежат, по закону, все сделки с недвижимым имуществом, в том числе, купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда (договора, заключенные на срок более года), доверительное управление, а также обременения прав на недвижимое имущество.

Во-вторых,объект недвижимости всегда имеет определенный правовой статус, определяющий возможности его использования и экономического оборота.

При этом независимо от содержания прав пользователя на недвижимость возможности использования и обращения объектов недвижимости всегда ограничены .

Ограничения, накладываемые законодательством на использование или оборот объектов недвижимости , являются одним из способов преодоления возможных негативных внешних эффектов, к которым может привести действия собственника или обладателя иных прав на недвижимость.

В российском законодательстве ограничения возможностей собственников/пользователей недвижимости предусмотрены рядом законодательных актов: Земельным кодексом РФ Градостроительным Кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.

Ограничение прав на землю распространена и в других странах, прежде всего, пприменительно к правам на сельскохозяйственные земли. В некоторых штатах США сельскохозяйственные земли могут приобретать только фермеры и сельскохозяйственные общества, в Японии для приобретения сельскохозяйственной земли нужно получить разрешение государства и отвечать определенным условиям и пр.

В-третьих, через распределение прав собственности возможна реализация интересов разных субъектов с использованием одного и того же объекта недвижимости.

Дело в том, что право собственности включает в себя ряд правомочий. Так, Гражданский Кодекс РФ в ст. 209 указывает: «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

Единство указанных правомочий должно было обеспечивать неделимость собственности. Но эта неделимость никогда не была абсолютной и в экономической практике всегда присутствовали случаи отделения отдельных правомочий. Наиболее известный тому пример – сделки аренды, при которых происходит отделение правомочия пользования (или пользования и владения) от права распоряжения, что позволяет одновременно разным субъектам (арендатору и арендодателю) реализовывать свои интересы, связанные с недвижимостью.

В условиях ограниченности числа разновидностей сделок указанная «триада» правомочий была достаточна для реализации экономических отношений в сфере недвижимости, Однако с ростом числа интересов, связанных с недвижимостью, и их все большем дроблением она все чаще и чаще перестает вмещать в себя развивающуюся экономическую сущность собственности.

Необходимость более точного определения принадлежащих тем или иным субъектам прав ведет к периодическому пересмотру правовых норм, в том числе, и базовых, таких, как понятие собственности, внесение различного рода дополнений, выделение ограниченных вещных прав.

Понятие «ограниченные вещные права», в основе которого лежит принцип предоставления субъекту того объема полномочий, который достаточен с точки зрения собственника для рационального использования объекта с учетом роли и функций этого субъекта.

Гражданский кодекс РФ выделяет следующие вещные права:

· право пожизненного наследуемого владения земельным участком,

· право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,

· право срочного пользования земельным участком

· право хозяйственного ведения имуществом,

· право оперативного управления имуществом,

· сервитут.

Земельный Кодекс РФ в гл.4 уточнил вещные прав, относящиеся к земельным участкам, по отношению к различным категориям землепользователей и дополнительно ввел понятие права «безвозмездного срочного пользования», на котором земельные участки могут быть предоставлены отдельным категориям юридических и физических лиц (ст.24) .

Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий по отношению к объекту права, что, по сути, означает также разделение правомочий, входящих в пакет прав собственности, между собственником и обладателем ограниченного вещного права. При этом роль верховного суверена остается за собственником, который имеет возможность наделять и перераспределять права между зависимыми от него субъектами. Ограниченные вещные права наиболее часто используются в рамках государственной и муниципальной собственности при наделении имуществом государственных и муниципальных предприятий. В соответствии с Федеральным Законом РФ № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» унитарные предприятия могут быть наделены имуществом на праве хозяйственного ведения (унитарные предприятия )или на праве оперативного управления (казенные предприятия). На праве оперативного управления наделяются имуществом также государственные и муниципальные учреждения.

Выделение ограниченных вещных прав, однако, не снимает полностью проблему точного определения прав отдельных субъектов по отношению к объектам собственности.

В связи с этим возникает потребность в появлении нового правового инструментария, позволяющего расширить возможности эффективного использования недвижимости. В качестве теоретической основы для такого расширения может рассматриваться экономическая теория прав собственности (термин «экономическая» означает что право с изучается в ее рамках с экономической точки зрения как источник выгод, затрат, богатства).

Право собственности рассматривается в ней как пакет, «пучок» взаимодополняющих правомочий, что для сферы недвижимости создает дополнительные возможности по распределению прав на недвижимость между различными интересантами в соответствии со спецификой их интересов.

В наиболее полном в литературе определении «пучок» правомочий, составляющий в совокупности право собственности, представляет собой совокупность 11 элементов (т.н. классификация Оноре):

1. право владения (исключительный физический контроль над вещью);

2. право пользования;

3. право управления;

4. право на доход;

5. право на капитальную стоимость (права на отчуждение, уничтожение);

6. право на безопасность (от экспроприации);

7. право на наследование;

8. право на бессрочность;

9. запрет на вредное использования;

10.право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов);

11.право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).

Предложенный перечень может быть продолжен. Например, применительно к сфере застройки, преобразования недвижимости представляется возможным и целесообразным выделения такого правомочия как«право на «развитие», а в ситуации с такими ограниченными правами как хозяйственное ведение или оперативное управление возможно выделить также «право на контроль».

Представление права собственности как пакета дополняющих друг друга правомочий дает возможность:

· точно определить содержание передаваемых прав;

· не упустить из-за правовой неопределенности возможных экономически рациональных комбинаций;

· минимизировать издержки при совершении сделок.

Рациональная комбинация прав - такая, которая позволяет различным субъектам использовать потенциал недвижимости в своих интересах (не противореча друг другу) и за счет этого обеспечить максимальную эффективность использования собственности. Правомочия,входящие в пакет прав собственности, должны разделяться между разными субъектами и комбинироваться так, чтобы совокупная эффективность использования блага была максимальной

Распределение правомочий между разными экономическими субъектами возможно «во времени», «в пространстве» и, что чаще всего бывает, во времени и в пространстве одновременно.

Распределение правомочий во времени состоит в том, что один и тот же объект недвижимости в разные периоды времени используется различными субъектами.

Распределение правомочий между различными субъектами «в пространстве» состоит в том, то различные правомочия или их комбинации одновременно принадлежат разным субъектам, что позволяет им реализовывать свои интересы, не вступая в противоречия друг с другом. В качестве примера распределения правомочий можно сослаться на уже упоминавшуюся ситуацию с передачей объекта в доверительное управление. При этом право управления и право владения будет передано собственником доверительному управляющему. Право пользования будет принадлежать арендаторам. Собственник получает право на доход. При этом, если объект недвижимости будет находиться в залоге, то право на ответственность будет принадлежать банку. Таким образом, права будут распределены между различными субъектами так, что каждый из них сможет реализовать свой интерес, связанный с недвижимостью.

Чем больше число разновидностей сделок, совершаемых с отдельными правомочиями, входящими в пакет права собственности, тем больше количество вариантов распределения прав присутствует на рынке, что является одним из свидетельств развитости рынка. И, напротив, чем меньше вариантов распределения правомочий предлагает рынок, тем он менее развит.

Соответственно этому, при большем количестве вариантов распределения прав одно и то же число объектов недвижимости будет привлекать больше интересантов, что означает и больший объем финансовых ресурсов, привлекаемых на рынок недвижимости.

Еще один аспект экономической теории прав собственности – учет трансакционных издержек (ТИ)–издержек, которые несут участники сделок на рынке в связи с совершением сделок (трансакций).

Понятие «трансакционные издержки» было предложено одним и из основоположников экономической теории прав собственности Р.Коузом как явление противостоящее трансформационным (производственным) издержкам, которые традиционно находились в центре внимания экономической теории.

“Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку, оповестить тех, с кем желательно осуществить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.”

Выделение трансакционных издержек имеет важное значение как в теоретическом, так и в практическом смысле. В теоретическом плане Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от таких факторов, как полнота и достоверность рыночной информации (прежде всего, информации об уровне действительных цен на рынке), наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок, степени стандартизации условий сделок, возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов расчетов и т.д. Серьезное влияние оказывает на них также система государственного регулирования рыночных отношений: наличие специального налогообложения отдельных видов сделок, необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение, ограничения при допуске на тот или иной рынок и пр.

Трансакционные издержки на рынке недвижимости (как и на иных рынках) могут быть классифицированы по целому ряду критериев:

· по источнику (причине) издержек;

· по форме издержек;

· по отношению к моменту совершения сделки;

· по субъекту издержек.

Развернутая классификация трансакционных издержек по источнику их происхождения предполагает выделение следующие видов издержек:

· Издержки поиска информации – затраты времени и иных ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.

· Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

· Издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки.

· Издержки спецификации и защиты прав собственности - затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.

· Издержки оппортунистического поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.

С точки зрения формы трансакционные издержки могут быть разделены на

·явные (выраженные в денежной форме);

·неявные (выраженные в затраченном субъектами сделки времени, которое может быть ими использовано для получения дохода, т. е., по сути, издержки упущенной выгоды).

Величина трансакционных издержек является существенным обстоятельством, затрудняющим проведение сделок, так что их измерение, а главное, минимизация - важный фактор, повышающий эффективность действия рыночных механизмов и, одновременно, снижения совокупных издержек субъектов рыночных отношений.

Еще одно однаклассификации трансакционных издержек – разделение на издержки «до сделки» и издержки «после сделки».

К издержкам «до сделки» могут быть отнесены издержки, связанные с поиском информации, проведением переговоров и т.д., к издержкам «после сделки» - расходы по страхованию прав на недвижимость.

С точки зрения субъектов трансакционные издержки могут быть разделены на те, которые несет приобретатель прав на недвижимость (покупатель) и лицо, отчуждающее эти права (продавец).

Необходимо обратить внимание на то, что трансакционные и трансформационные издержки часто связаны друг с другом, так что экономия на одних может привести к увеличению других: например, недостаточное внимание к технической экспертизе объекта (издержки измерения) может привести впоследствии к росту расходов на его ремонт. В общем случае, по отношению к трансакционным издержкам справедливо следующее утверждение: трансакционные издержки тем выше, чем менее точно определены права собственности и менее развита инфраструктура рынка.

Высокий уровень ТИ увеличивает совокупные издержки участников сделок, снижает привлекательность объектов недвижимости для приобретателей и, следовательно, тормозит развитие рынка. При этом уровень трансакционных издержек может достигать такой величины, которая может заставить потенциального участника отказаться от ее совершения (запретительный уровень).

На рынке недвижимости ввиду сложности, длительности и многоступенчатости сделок трансакционные издержки приобретают особенно важное значение и достигают существенно более высокой величины, чем на других рынках.

Если на большинстве иных рынков трансакционные издержки составляют десятые, а то и сотые процента от стоимости предмета сделки, то на рынке недвижимости их величина колеблется от одного до семи-восьми и более процентов от стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом сделки, в зависимости от типа недвижимости (жилая, коммерческая и т.д.), стоимости объекта недвижимости, содержания передаваемых прав (купля-продажа, аренда и пр.), условий финансирования сделки (с использованием механизмов кредитования или нет) и ряда других факторов.