Физические особенности объектов недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – прежде всего, физический предмет, обладающий определенными физическими характеристиками:

-географическое положение, размер, конфигурация, количество этажей, материал постройки и пр.

Наличие этих характеристик означает, что недвижимое имущество имеет множество качеств, отражающих его природу как физического объекта: материальность, полезность, неоднородность, стационарность, уникальность, неповторимость, износ и пр. Но важны не только сами по себе физические характеристики, но и физические особенности недвижимого имущества по сравнению с иными видами имущества и их влияние на функционирование рынка недвижимости.

Поскольку основа любого объекта недвижимого имущества – земельный участок земля), то физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.

Главные физические особенности земли – ограниченность, невоспроизводимость и разное качество земельных участков -

Ограниченность и невоспроизводимость земли означает, что ее количество не может быть увеличено (по крайней мере, если взять ситуацию в целом на земном шаре) определяя два важных следствия.

Во-первых, их следствием является неэластичность предложения на рынке земли.

При росте спроса на землю (что неизбежно с возрастанием человеческих потребностей, ростом масштабов производства и численности населения) цены на землю, в этих условиях будут иметь устойчивую тенденцию к возрастанию.

В полном объеме положение о неэластичности предложения на рынке земли действительно в масштабах всего земного шара. На локальных рынках земли ситуация сложнее. Предложение на рынке земли одного региона может быть увеличено за счет земель другого региона, предложение земли под жилую застройку может быть расширено за счет сокращения промышленной застройки. Применительно к локальным рынкам корректнее говорить о низкой эластичности предложения на рынке земли.

Во-вторых, качественные различия между разными участками земли определяют разную эффективность равных по объему и форме вложений внеземельных факторов (капитала) в разные земельные участки.

Существенное влияние на функционирование рынка недвижимости оказывают также следующие физические особенности недвижимости:

-стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности),

-уникальность (отсутствие абсолютных аналогов),

-долговечность(длительность срока службы).

-износ улучшений (утрата потребительной стоимости и стоимости).

 

Стационарность объектов недвижимого имущества означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются не на абстрактном рынке недвижимости, а всегда на определенном локальном рынке.

В силу стационарности на функционирование рынка недвижимости оказывают влияние факторы разного уровня: общие закономерности развития рынка недвижимости, макроэкономическая ситуация в стране, состояние экономики и социальной сферы региона, локальная ситуация в сфере расположения объекта.

Параметры локальных рынков недвижимости существенно отличаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая на себе прямое влияние состояния и особенностей (экономических в первую очередь, но не только) региона и местных факторов.

Уникальность, невзаимозаменямость объектов недвижимого имущества, определяется тем, прежде всего, что на одном и том же участке земли можно создать только один объект и, следовательно, по крайней мере, по одному параметру – местоположению – все объекты недвижимого имущества непохожи друг на друга (не говоря уже о иных источниках различий).

Из уникальности объектов недвижимого имущества, во-первых, вытекает уникальность каждой сделки на рынке недвижимости и сформировавшейся в этой сделке цены. Ценообразование на рынке недвижимости носит индивидуальный характер: цены на рынке недвижимости формируются в результате индивидуальных переговоров между участниками сделки.

Во-вторых, уникальность объектов недвижимого имущества означает ограниченность числа продавцов, способных предложить схожие товары на рынке и ограниченность числа покупателей, заинтересованных в приобретении данного товара. Эта ограниченность означает, что формирующаяся в результате взаимодействия этих ограниченных групп участников рынка цена может существенно изменяться даже под влиянием изменения позиции одного участника, т.е. роль субъективных факторов при формировании цены выше, чем на других рынках.

Вследствие долговечности недвижимого имущества (земля вечна, сроки службы зданий могут колебаться от нескольких десятков до сотен лет), во-первых, в течение своего срока службы один и тот же объект недвижимого имущества может пережить множество спадов и подъемов в экономике, под влиянием которых будет падать или расти спрос на недвижимость, что будет вести к падению или росту цены на этот объект, на его занятость или незанятость. Таким образом, однажды созданный объект недвижимого имущества на длительное время остается на рынке как составная часть совокупного предложения. Это предложение может носить скрытый характер, если эта недвижимость используется, но оно может принять форму явного предложения, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться и начинает предлагаться на рынке, что существенным образом может повлиять на ценовую ситуацию. Вместе с тем, в результате нового строительства на рынке недвижимости появляются и вновь созданные объекты, которые в определенной степени являются конкурентами для уже существующих объектов.

Следовательно, весь совокупный рынок недвижимого имущества может быть разделен на первичный и вторичный рынки.Первичный рынок недвижимости -совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости, вторичный –сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися и находившимися в эксплуатации.

Во-вторых, как и всякий долговечный реальный актив, используемый в течение многих воспроизводственных циклов, недвижимое имущество ( в части зданий и сооружений) подвержено износу с постепенной утратой потребительной стоимости и стоимости. В то же время земля износу не подвержена, а ценность ее, как уже говорилось выше, с течением времени растет.

Таким образом, с течением времени в стоимости любого объекта недвижимого имущества происходят два противоположных по направленности процесса: снижение стоимости улучшений и рост стоимости земли