Основные составляющие объекта недвижимого имущества и их взаимодействие.

Основным элементом любого объекта недвижимого имущества является земельный участок,под которым понимается «часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке …а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». (Закон РФ «О государственном земельном кадастре»

В правовых системах разных стран по-разному трактуются ограничения, накладываемые на собственника/пользователя земельного участка с точки зрения его прав на воздушное и подземное пространство.

В Российской Федерации использование подземного пространства собственниками и пользователями земельных участков разрешено на глубину до 5 метров, причем разрешена добыча лишь общераспространенных ископаемых: «Собственники, владельцы земельных участков имеют право … осуществлять… добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров» (Закон РФ «О недрах», ст.19). В Германия в общем случае право собственности на земельный участок включает и право на пространство над ними право на недра под ним, однако, при этом должны быть соблюдены условия по совершению воздушных полетов и т.д.

Важно подчеркнуть определяющую роль земельного участка для понимания экономических закономерностей функционирования и развития сферы недвижимости.

Во-первых, именно качественные различия между земельными участками лежат в основе качественных различий между объектами недвижимого имущества, и, в первую очередь, они делают каждый такой объект уникальным. Здания и сооружения могут быть одинаковыми в архитектурном, градостроительном и строительном отношении, но на одном земельном участке в данный момент может существовать только одно здание или сооружение.

Во-вторых, невоспроизводимость и ограниченность числа земельных участков определяет и ограниченность числа объектов недвижимого имущества не только на макроэкономическом уровне, но и на уровне каждого отдельного региона и поселения. Невоспроизводимость и ограниченность определяют низкую эластичность предложения на рынке недвижимости, что существенно сказывается на его функционировании.

В-третьих, правовые ограничения, накладываемые на использование земельных участков, определяют и возможности по созданию на них зданий и сооружений.

В качестве понятий, отражающих такие правовые ограничения, прежде всего, следует называть такие как «целевое назначение» и «разрешенное использование».Понятие «целевое назначение» зафиксировано Земельным Кодексом (ЗК) РФ (2001 г.). Все земли Российской Федерации разделены по целевому назначению на семь категорий : земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, обороны и пр.; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Понятие "разрешенное использование" содержится в Градостроительном Кодексе РФ (2004 г.) где указывается (ст. 35), что «в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон». При этом, «применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства», которые определяются градостроительным регламентом той или иной зоны.

Земельный участок определяет местоположение объекта недвижимого имущества,являющееся его главной и неизменной характеристикой. Все остальные характеристики объекта недвижимого имущества – функциональное использование, площадь здания, этажность, используемые материалы, техническая оснащенность и пр. – все они могут быть изменены, а местоположение – нет. При рассмотрении местоположения необходимо различать географическое и экономическое местоположение (ситус).

Географическое местоположение недвижимости определяется координатами объекта недвижимого имущества.

Экономическое местоположение влияет на ценность объекта недвижимого имущества и определяется такими факторами как окружение объекта и его доступность.

Под окружением объекта понимается характер окружающей объект застройки. Под доступностью – близость или отдаленность объекта с точки зрения его пользователя от места проживания, работы пользователя, от маршрутов общественного транспорта, автомагистралей и пр.

Вторая составляющая объекта недвижимого имущества – улучшения (усовершенствования, improvements) землипод влиянием воздействия человека.Улучшения земли -любые произведенные человеком изменения земли, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Улучшения земли кардинально изменяется природа объекта недвижимого имущества. В результате улучшений объект недвижимого имущества – земельный участок, являющийся до приложения усилий человека результатом действия сил природы становится земельным участком с улучшениями (условно его можно обозначить как развитый объект недвижимости) - результатом взаимодействия ряда факторов производства, которые с точки зрения экономики недвижимости могут быть разделены на землю и внеземельные факторы производства.