Понятие недвижимого имущества
Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений
Понятие недвижимого имущества имеет длительную историю. В мировой хозяйственной практике оно появляется практически вместе с началом становления активной производительной деятельности человека, с началом регулярного производства товаров, развитием товарно-денежных отношений и появлением частной собственности.
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в его Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в соответствии с которым под недвижимыми вещами понимались земли, заводы, фабрики, строения.
В Своде законов Российской империи в 19 веке содержание этого понятия формулируется так: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».
С переходом к советскому хозяйственному строю и ликвидацией частной собственности на землю понятие «недвижимое имущество» почти на 70 лет выпало из общественно-экономического лексикона и употреблялось исключительно при обращении к зарубежной хозяйственной практике.
После длительного перерыва понятие недвижимого имущества появляется в документе под названием «Основы гражданского законодательства Союза ССР» (1991 г., ст. 4.): « К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения».
Окончательно же понятие «недвижимое имущество» вошло в хозяйственную практику после принятия Гражданского Кодекса РФ, вступившего в силу с января 1995 г. :«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». (ГК РФ, ст.130))
Как видно из этого определения, оно находится вполне в русле традиционной трактовки понятия «недвижимое имущество». Вместе с тем, в той же статье ГК к недвижимому имущество отнесены и вещи, которые по своим характеристикам явно выпадают из приведенного выше ряда:
· к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
· законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.
Отсылка к закону показывает, что нужно различать юридическое и экономическое определение недвижимого имущества.
Юридическое определение недвижимого имущества («недвижимость по закону») включает в сферу этого определения две группы вещей, существенно отличающихся друг от другапо своей физической материальной природе: «недвижимость по природе» (земля и все, что прочно с ней связано» и «квазинедвижимость» (вещи движимые, но в юридическом отношении также являющихся недвижимым имуществом).
Различия в физической природе вещей, отнесенных законом к недвижимому имуществу, не означают отсутствия единых экономических характеристик у этих вещей.
Общей экономической характеристикой «недвижимости по природе» и «квазинедвижимости» является возможность потенциально высоких внешних эффектов (в том числе, отрицательных).
Способ, которым собственник (пользователь) использует недвижимое имущество, не безразличен окружающим, поскольку при определенных условиях может нанести им вред. Примерами такого вреда может выступать разрушение целостности и архитектурного единства городского пространства, и прямой материальный ущерб (например, при несоблюдении санитарных требований) и, даже, причинение вреда здоровью человека (например, при несоблюдении правил использования воздушного пространства).
Поскольку способ использования недвижимого имущества не безразличен обществу, оно в лице законодателя объединяет «недвижимость по природе» и «квазинедвижимость» под общим понятием «недвижимое имущество», устанавливая для всех вещей, подпадающих по него, особый режим функционирования (государственный учет и регистрация, ограничения в пользовании и обороте и пр.), хотя способы регистрации и учета могут различаться.
Внешние эффекты от использования недвижимого имущества могут быть не только отрицательными, но и положительными. Проведение дренажных работ на одном участке земли может привести к повышению качества соседнего участка, возведение дороги - к повышению доступности расположенных рядом с ней земельных участков, что, в свою очередь, может рассматриваться как фактор, повышающий ценность соответствующих земельных участков.
Наличие важных общих черт между «недвижимостью по природе» и «квазинедвижимостью» не означает отсутствия существенных различий между ними, прежде всего, в экономическом аспекте: земельный участок совершенно иной экономический объект, чем морское или воздушное судно.
Как объект экономических отношений, именно «недвижимость по природе» по своим характеристикам существенно отличается от движимого имущества, в том числе и от «квазинедвижимости».
Предметом экономики недвижимости и связанных с ней дисциплин является изучение экономических закономерностей использования, обращения и развития «недвижимости по природе».
В этой связи целесообразным является выделение понятия «недвижимое имущество» - как общего качественного понятия, отражающего класс вещей, обладающих определенными, присущими только «недвижимости по природе» признаками, и понятия «объект недвижимого имущества» как индивидуального понятия, отражающее отдельную вещь, принадлежащую к данному классу.
Недвижимое имущество –родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.
Объект недвижимого имущества -количественно определенный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр
Важно иметь в виду, что объект недвижимого имущества всегда определен качественно и количественно в трех аспектах: физическом, юридическом, экономическом.
· физические параметры: расположение на земной поверхности (координаты), площадь, конфигурация, расположение относительно значимых для пользователя факторов, этажность, тип материала, степень износа;
· юридические параметры: принадлежность к определенной категории земель, к функциональной зоне в городе, принадлежность субъекту на каком-либо определенном праве;
· экономические параметры: стоимость, доход, издержки, ставки налога и пр.
Характеристики объектов недвижимого имущества находят свое отражение в системе государственного учета недвижимости, основным звеном которого является система государственного кадастра недвижимости, создавамого в соответствии с Федеральнымй законом РФ « О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.), вступившим в силу с 1 марта 2008 г.
Закон так определяет государственный кадастр недвижимости: «Государственный кадастр недвижимости(ГКН) – систематизированный свод сведений .. о недвижимом имуществе, а также о Государственной границе РФ, границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований и населенных пунктов» (ст.1).
В Законе указывается, что каждый объект недвижимости имеет индивидуальный кадастровый номер (ст.5) и определяется (ст.7) состав сведений, содержащихся в ГКН:
· вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
· кадастровый номер;
· местоположение (земельного участка, здания на земельном участке, помещения в здании);
· площадь, конфигурация;
· материал стен;
· сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав (на основе данных ЕГРП);
· сведения об обременениях прав;
· сведения о кадастровой стоимости объекта;
· категория земель ( для земельных участков);
· разрешенное использование;
· назначение здания (помещения);
· год ввода в эксплуатацию
Как видно из этого перечня, государственный кадастр недвижимости интегрирует в себе как сведения технико-экономического характера, так и юридические и экономические сведения, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости объект недвижимости получает полное и исчерпывающее описание.