Кредит с добавленной процентной ставкой (ипотека с регулируемой отсрочкой платежей)
Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)
Кредит с обратным аннуитетом
Кредит с участием
Кредит с нарастающими платежами
Кредит с переменной процентной ставкой
Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит
Осуществляются периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга и выплаты процентов на оставшуюся часть долга.
Разновидность: несколько лет только процентные платежи, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.
Процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по установленным в договоре индексам.
Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов, в том числе, для предпринимателей (в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса). Особенность метода – первый взнос минимальный, затем взносы растут с постоянным темпом, а на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.
Кредитор непосредственно участвует в инвестировании: он одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Право собственности на объект переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. Дополнительный доход, получаемый кредитором, называется “крикер”. В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования.
По условиям предоставления кредита кредитор должен получать 15% от суммы ежегодного операционного дохода сверх $10000.
Это финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита. Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом.
Предусматривается возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.
Канадский ролл-овер (от англ. rollover – катающийся, плавающий)
Характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени. Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.
Использование этого кредита защищает кредитора от роста темпов инфляции.
Пример. И = 40000$. Срок кредита 4 года, ставка 10%.
Начальная норма процента будет скорректирована в сторону увеличения на 1% в конце 1 года, и на 2 % в конце 2 года.
Используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.
Применяются две различные процентные ставки. Первая более высокая ставка (контрактная) определяет размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка, и который клиент должен был бы выплачивать банку. Ее величина рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (+ фиксированная банковская надбавка). По контрактной ставке заемщику надлежит оплачивать кредит.
В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по более низкой ставке – платежной. Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связанную с изменением межбанковской процентной ставки и с пересмотром баланса кредита, т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга. Вновь возникающая задолженность оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В итоге платежи по контрактной процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов (хотя бы и номинально – в результате инфляции).
В№4
Кроме ипотечного кредитования, применяются и другие механизмы повышения доступности жилья.
1) долевое участие в строительстве
2) кредитование объектов недвижимости с помощью жилищных сертификатов
3) продажа жилья в рассрочку
4) жилищные сберегательные программы
5) региональные программы с использованием ресурсов местных бюджетов
6) программы предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам
7) выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.
Рассмотрим подробнее два первых варианта как наиболее распространенные.
Схемы долевого участия позволяют покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья. Они предлагаются строительными компаниями.
Основные варианты долевого участия:
1. со стопроцентной единовременной оплатой
За дольщиком закрепляется квартира в строящемся доме с указанием метража. Установленная сумма вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией. По окончании строительства — взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика
2. с поэтапной оплатой
За дольщиком закрепляется квартира в строящемся доме с указанием метража, в договоре устанавливается график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % и зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья
3. с зачетом имеющегося жилья
За дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.
Преимущества долевого строительства состоят в следующем:
- поэтапная оплата (рассрочка платежей);
- индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;
- затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.
К недостаткам долевого строительства можно отнести:
- потерю денежных средств, вложенных в объект недвижимости из-за банкротства организации, заключившей с покупателем договор о долевом участии в строительстве;
- получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.
Использование жилищных сертификатов разрешено в РФ с 1994 года.
Государственный жилищный сертификат (ЖС) – это именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения.
Срок действия сертификата составляет 9 месяцев с даты его выдачи, указываемой в сертификате. Размер субсидии определяется социальной нормой общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности, и нормативом стоимости 1 кв.м. общей площади жилья. Жилищный сертификат должен содержать все обязательные реквизиты. Отсутствие какого-либо реквизита делает его недействительным.
Обязательные реквизиты жилищного сертификата:
1. наименование «жилищный сертификат»;
2. дата и номер государственной регистрации выпуска;
3. срок действия жилищного сертификата;
4. дата и цена приобретения жилищного сертификата первым собственником;
5. размер общей площади жилья, оплаченный при приобретении одного ЖС;
6. общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;
7. схема индексации номинальной стоимости ЖС при его выпуске эмитентом относительно цены приобретения ЖС первым собственником
8. предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества ЖС, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;
9. порядок согласования окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в ЖС, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен дать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;
10. условия, дающие право владельцу сертификата заключать договор на покупку квартиры:
- дата, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту с требованием о заключении договора;
- минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;
- срок исполнения эмитентом жилищного сертификата и обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;
11. полное наименование эмитента, его подпись и печать;
12. полное наименование собственника жилищного сертификата;
13. полное наименование банка, контролирующего целевое использование привлеченных средств.
Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичном порядке путем зачисления средств бюджета на его банковский счет. Распорядитель счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья на территории субъекта РФ, указанного в сертификате, у любых физических и юридических лиц жилое помещение (индивидуальный жилой дом (часть дома), одну или несколько квартир (комнат)), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и благоустроенное. Указанное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате.
Распорядитель счета имеет право приобрести жилое помещение не только в пределах средств субсидии, но и с использованием собственных или заемных средств.
Доход по ЖС может быть получен в натуральной или денежной форме.
Натуральный доход по ЖС получается при погашении их квартирами соответствующей площади. Денежный доход получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.
Право на получение сертификата имеют следующие категории граждан, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий:
1. военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на службе, по состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
2. сотрудники органов внутренних дел РФ, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
3. сотрудники Государственной противопожарной службы МЧС, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
4. сотрудники учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Федеральной службы исполнения наказаний, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых 10 лет и более;
5. граждане, уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых составляет 10 лет и более;
6. граждане, уволенные со службы из органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы МЧС, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции, содержащихся за счет средств федерального бюджета, по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых 10 лет и более.
Право на получение сертификата имеют признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий:
1. члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) в период прохождения военной службы. При этом вдовы (вдовцы) военнослужащих, имеют право на получение субсидии до повторного вступления в брак;
2. члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых 10 лет и более. При этом за вдовами (вдовцами) указанных граждан право на получение субсидии сохраняется до повторного вступления в брак.
3. граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков и поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности.
Право на улучшение жилищных условий с использованием сертификата предоставляется только один раз.
Социальная норма общей площади жилого помещения:
33 кв.м. - для одиноких граждан;
42 кв.м. - на семью из 2 человек;
по 18 кв.м. на каждого члена семьи при численности семьи более 2 человек.
Норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилья определяется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. На территории отдельных субъектов РФ (Дальний Восток, Москва, Санкт-Петербург, Калининградская область и др.) применяются повышающие коэффициенты к нормативу стоимости.
В настоящее время также используются ипотечные сертификаты, право на получение которых имеют, в частности, военнослужащие.