Другие виды кредитования жилой недвижимости

Методы ипотечного кредитования недвижимости

Особенности и основные участники системы ипотечного кредитования

Понятие залога недвижимости и ипотеки

КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

В№1

Залог – имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа.

Предметы залога:

1. движимое и недвижимое имущество;

2. имущественные права (объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами);

3. имущество, не существующее на момент заключения договора (будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает).

Основные принципы залога:

1. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц.

2. Конкретность – имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации.

3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга.

 

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

- классический залог– имущество остается у залогодателя;

- заклад – имущество передается залогодержателю во владение;

- твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

 

Закладная –это ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита. Она может быть с фиксированной процентной ставкой (самоамортизирующиеся кредиты); с плавающей процентной ставкой (норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями); с дифференцируемыми платежами (предусматривается постепенное увеличение или уменьшение платежей); а также являться гарантированной закладной (необходим страхователь ипотечного кредита).

Ипотека – это залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Термин "ипотека" появился в Греции в начале VI в. до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. При этом на границе принадлежащего заемщику земельного участка ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора. На таком столбе, называемом "ипотека" (греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать ипотечные книги.

В Римской империи в I-II вв. н. э. начали создаваться ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

Становление классического института ипотеки было связано с ослаблением рабовладельческого хозяйствования и массовой передачей земель арендаторам. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени. Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона.

Первые акты о залоге в России относятся к XIII-XIV вв. Первые законодательные нормы относятся к концу XIV – началу XV в. В это время появляется имущественное взыскание, но передачи заложенного имущества во владение кредитора еще не требовалось.

В середине XVII в. в русском праве появилась новая форма залога, обеспечивающая гарантиями кредиторов и позволяющая использовать заложенное имущество вместо начисления процентов на кредит. В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства.

В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России.

С 1922 по 1961 г. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР, который определял залог как право требования, позволяющее кредитору при невыполнении должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (движимого и недвижимого). Института ипотеки не существовало.

В постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом РФ «О залоге». Правовое регулирование ипотеки происходит также с помощью ГК РФ. По договору о залоге недвижимого имущества залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

Первая программа ипотечного кредитования в Российской Федерации была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Часто используются варианты «молодежной» ипотеки.

Предметом ипотеки могут быть:

1) земельные участки, кроме находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также тех, площадь которых меньше размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и их части, состоящие из изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 

Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно находится, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право пользования земельным участком, на котором находится предприятие (здание, сооружение), право залога не распространяется. При обращении взыскания на такой объект лицо, приобретающее имущество в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

В№2

Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости.

Кредитование через банки является классической схемой ипотечного кредита.

Преимущества ипотечного кредитования для банков заключаются

- снижение риска, так как кредиты обеспечиваются недвижимостью (если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению);

- долгосрочность кредитования исключает частные переговоры с клиентами;

- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

- закладные могут обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость держать в штате специалистов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

- долгосрочное отвлечение денежных средств;

- большой срок кредитования – угроза предстоящей прибыли банка из-за трудности долгосрочного прогнозирования динамики рыночных % ставок.

 

Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%. Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика. Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере примерно 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья и может меняться). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные средства, которые перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Элементом ипотечного кредитования является андеррайтинг заемщика. Это процедураоценки кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определения его максимально возможной суммы с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования и квалификации клиента, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.