Расходы на замещение элементов улучшения с коротким сроком жизни.
Расчет ст-ти недв-ти методом остатка.
Расскажите о расчете стоимости земельных участков методом остатка, поясните, когда земля может иметь отрицательную стоимость.
Метод применяют для застроенных и незастроенных земельных участков.
Условия применения метода: возможность застройки земельных участков, объектами, приносящими доход.
При данном методе производят следующие расчеты:
1) определяют стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;
2) расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3) расчет ЧОД, приходящегося на улучшения за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
4)расчет величины земельной ренты, как разности ЧОД от ЕОН за определенный период времени и ЧОД, приходящегося на улучшение за соответствующий период;
5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Второй алгоритм (последовательность):
1) рассчитываем стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;
2) расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3) расчет рыночной стоимости ЕОН путем капитализации чистог7о дохода за определенный период времени;
4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости ЕО, стоимости воспроизводства или замещения.
ЧОД равен разности действительного валового дохода и операционных расходов (в которой как правила несет арендодатель, т.е. собственник).
ЧОД = ДВД – ОР
ДВД = ПВД – П
ЧОД – чистый операционный доход;
ДВД – действительный валовый доход;
ПВД – потенциальный валовый доход;
ОР – операционные расходы;
П – потери.
ПВД можно получить от сдачи всей площади ЕОН в аренду при отсутствии потерь от неплатежей и от недозагрузки площадей.
При оценке земельных участков арендные ставки за пользованием ЕОН рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы, т.е. наиболее вероятных ставок по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией о величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Для пустующих и используемых собственников помещений также применяют рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включают и другие получаемые за счет неотъемлемых улучшений недвижимости доходы, не вошедшие в арендную плату.
Величину операционных расходов (ОР) определяют исходя из рыночных условий сдачи в аренду ЕОН.
Операционные расходы ОР делятся на:
1) постоянные, которые не зависят от уровня заполняемости ЕОН;
2) переменные, зависящие от уровня заполняемости;
В состав операционных расходов (ОР) не включают:
1) амортизационные отчисления и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости;
2) расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком жизни, использованием определяют делением затрат на их создание на срок использования.
В процессе данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком жизни.
Управленческие расходы- их включают в расчет или состав ОР независимо от того, кто управляет объектом: собственник или управляющий.
При расчете коэффициента капитализации для улучшения ЗУ следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений.
Отрицательная стоимость земли.
Земля может иметь отрицательную стоимость. Стоимость земли может принять отрицательную величину в результате:- негативных экологических воздействий, приводящих к утрате полезных свойств земельного участка, например, в случае химического или радиоактивного загрязнения, деградации почвенного слоя и др.; - возникновения ситуации, когда расходы, связанные с использованием земли, превышают доходы, например, в случаях, когда установленные платежи за землю превышают приносимый ею доход или земельная рента отсутствует.
Европейские стандарты оценки выделяют следующие случаи возникновения отрицательной стоимости земли: - земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость имущества после выполнения данных работ; - арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды; -владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.
Снижение стоимости в результате воздействия экологических факторов или выполнения требований законодательства по санации территории и охране окружающей среды называется экологическим устареванием.
Земля может стать истощаемым, то есть теряющим свою стоимость, активом в случае исчерпания природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что он больше не может приносить доходы при существующем использовании, например, к истощаемым активам могут быть отнесены свалки, полигоны отходов, кладбища, карьеры.