Оценка стоимости нематериальных активов (оценка репутации).
Процедура оценки недвижимости методом прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации методом Ринга, Инвуда.
Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.
Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие:
1) расчет годового чистого операционного дохода.
2) расчет коэффициента капитализации.
3) расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле
, где С — рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора па вложенный капитал и норму возврата капитала: R = i + Нв.к., где i – ставка доходности инвестора на вложенный капитал; Нв.к – норма возврата капитала. Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:
1) возмещение капитала, вложенного в недвижимость;
2) получение дополнительного дохода от владения объектом.
В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала:
1) метод Ринга;
2) метод Инвуда;
3) метод Хоскольда.
Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода необходимо располагать следующей информацией:
• остаточный срок службы недвижимости;
• ставка доходности недвижимости;
• безрисковая ставка доходности.
● Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется но формуле Нв.к = 1 / n, где Нв.к – норма возврата капитала; п – остаточный срок службы недвижимости.
● Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в данном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижимостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату. 
, Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходимо воспользоваться таблицами сложного процента, применить функцию «Периодический взнос в накопление фонда»; для подбора фактора учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.
Например, рассмотрим, как рассчитать коэффициент капитализации на основе метода Инвуда, если ставка дохода инвестора – 15 %, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости – 30 лет: 
Оценка гудвилла – это определение разности между стоимостью всех активов и пассивов организации и единым имущественным комплексом.
Оценка деловой репутации и других не идентифицируемых активов целесообразно связывать с какими-то идентифицируемыми активами, в том числе с товарным знаком или брендом.
В условиях современного мира любой объект собственности – это возможный источник дохода и объект рыночной сделки. Таким же объектом являются и права собственника. Нематериальные активы (товарные знаки, бренд, технологии, ноу-хау, специальные маркетинговые разработки) оказывают существенное влияние на конкурентоспособность и эффективность ведения бизнеса – они способны приносить дополнительные доходы.
На стоимость компании, её конкурентоспособность, нередко влияет именно «деловая репутация. В западных странах и в международной практике применяется термин «Гудвилл».
Оценка репутации фирмы ( гудвилла ) состоит в определении совокупности тех элементов бизнеса или персональных качеств, которые стимулируют клиентов обращаться именно к данной компании, которые приносят фирме прибыль сверх требуемой для получения разумного дохода на все остальные активы компании.
Большое количество сделок в мире по слиянию, при которых компании приобретались по гораздо большим ценам, чем стоимости активов – прямое доказательство того, что существует нечто нематериальное, но существенно изменяющее стоимость бизнеса. Для данного явления в корпоративном бизнесе используется термин «гудвилл», от английского Goodwill, что в дословном переводе означает «добрая воля», т.е. готовность покупателя заплатить больше общей стоимости активов.
Для большинства компаний гудвилл является самым значительным активом, которому не присущи идентифицируемость и обособленность.
Иногда гудвилл привязывают к эксклюзивным правам обладания торговым знаком. Такой вид нематериального актива будет иметь определенный срок службы и является амортизируемым.
Вообще гудвиллом может являться все, что помогает компании получать больше прибыли на единицу активов, чем у средней аналогичной компании. Например, это может быть грамотный руководитель, хорошо обученный дружный персонал или выгодное территориальное месторасположение.
Оценка стоимости гудвилла осуществляется по двум основным методам:
· Избыточных прибылей – оценка гудвилла как бренда, который помогает компании извлекать больше прибыли по сравнению с ситуацией, если бы она продавала небрендированный товар, не обладающий известной торговой маркой;
· Балансовым – стоимость гудвила равняется разнице между стоимостью бизнеса в целом и стоимостью его активов, как материальных, так и нематериальных.
Первоначально нужно определить, что такое хорошая деловая репутация компании: во-первых, это сильная команда менеджеров и разработанная маркетинговая стратегия, во-вторых, высокое качество продукции (услуг или работ), третье – высокие кредитные показатели, а также корпоративная культура и выгодное месторасположение, налаженные отношения с поставщиками.
Таким образом понятно, что стоимость организации, представленной единым имущественным комплексом, существенно отличается от стоимости активов и пассивов организации. Доказательством этому является большое количество слияний и поглощений в США, Европе, когда компании приобретались за гораздо большие или наоборот, меньшие суммы, чем стоимости их активов. Разница между этими двумя показателями и называется goodwill. Деловая репутация, может быть, как положительном, так и отрицательном.
В большинстве случаев собственники бизнеса любят переоценивать влияние имеющихся у них нематериальных активов, из-за чего реализуемая стоимость бизнеса существенно увеличивается. Важно учитывать, что неосязаемый (нематериальный) капитал должен конвертироваться в доход – и показатель этого дохода должен существенно превышать среднерыночный. То есть, бренд является менее ценным, если он не выигрывает в конкурентной борьбе и не дает продавать товар дороже, чем аналогичный продукт конкурента. Таким образом, Гудвилл является отрицательным – и негативно влияет на итоговую стоимость компании, поскольку при таких же материальных активах реализовать продукцию будет сложнее, чем с положительным Гудвиллом.
В каких случаях нужно оценивать Гудвилл?
1. Покупка или продажа бизнеса – это основная причина, по которой важно оценить Гудвилл. Ведь помимо материальных активов, компания заработала еще и определенную лояльность потребителей, смогла занять определенную нишу на рынке, дала знания и опыт своим сотрудникам. Расчет этого крайне важен, поскольку, как уже говорилось, продажа предприятия может происходить за гораздо более высокую цену при хорошем Гудвилле;
2. Слияние и поглощение компании – здесь причины те же, что и при покупке или продаже бизнеса. Важно учесть всю выгодность сделки – иначе одна из сторон потеряет интерес к её совершению;
3. Принятие управленческих решений – знание о точной стоимости своей компании помогает принимать более точные и верные управленческие решения.
Документы необходимы для проведения оценки Гудвилла
1. Бухгалтерская отчетность за последние 3 года;
2. Аудиторские заключения по бухгалтерской отчетности компании;
3. Перечень основных материальных средств компании на дату проведения оценки;
4. Информация обо всех имеющихся активах предприятия (недвижимость, акции сторонних организаций, вексели, запасы, патенты, лицензии и т. д.);
5. Расшифровка дебиторской задолженности компании;
6. Информация о наличии дочерних компаний и финансовая отчетность по ним.