Внешняя информация, необходимая для оценки недвижимости.

Анализ рынка недвижимости для целей оценки.

В анализ рынка недвижимости входит его идентификация и интерпретация, которая исходит из полезности недвижимости, ее присутствие на рынке, и предпочтения обеих сторон сделки и покупательной способности.
Анализ рынка для цели оценки заключается в соотношении всего состояния рынка недвижимости, конкретного сегмента с каждым изученным объектом. В итоге мы получаем отчет о взаимодействии спроса и предложения, который может повлиять на цену оцениваемой недвижимости. Косвенно результат можно использовать для того, чтобы определить вариант оптимального использования, динамику спроса, маркетинговые стратегии по существующим и проектируемым недвижимостям, дизайн, и прогнозам доли рынка, занятым объектом.

Рыночную цену недвижимости диктует конкурентный потенциал рынка. Благодаря изучению характеристики оцениваемой недвижимости оценщик может определить объекты, которые составляют конкуренцию и определить все плюсы и минусы, имеющиеся у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономического условия на состояние рынка позволяет оценщикам получать очень важную информацию, которая необходима для того, чтобы определить стоимость с помощью трех подходов для оценки недвижимости.
Для сравнительного подхода требуется идентификация конкурирующих объектов недвижимости, определение степени их сопоставимости с оцененным объектом для объективной поправкой стоимости продажи такой же недвижимости в соответствии с колеблющейся ситуацией на рынке.
Затратный подход предназначен для использования рыночной информации о строительных затратах на данный момент. Такая информация позволит оценщикам определять размер предпринимательской прибыли, доход строительной организаций, выявление экономического преимущества, и уровня функционального устаревания недвижимости после окончания строительства.
Для доходного подхода требуется от оценщика знание рыночной информации о занятости помещения и емкости рынка, уровень арендной платы, эксплуатационные расходы, ожидаемые ставки доходности, и конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.
Для анализа спроса или выявления потребности, предпочтения и покупательной способности потребителя. Основной задачей оценщиков — выявить потенциального потребителя оцениваемого объекта, например, покупатели, арендаторы или пользователи. Для этого первым делом нужно определить спрос на итоговый продукт или услугу, которую предоставляет оцениваемая недвижимость. Например, при стоимости гостиницы нужно определить число потенциальных постояльцев.
Перечень факторов, которые воздействуют на рынок недвижимости.
1. Фактор госрегулирования рынка недвижимости.
1.1. нормативный акт для регулировки сделок купли-продажи недвижимости;
1.2. налоговое законодательство, для регулировки сделок с недвижимостью;
1.3. отдельный нормативный акт, который ограничивает сделки с недвижимостью на региональном уровне.

 

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей по-

следовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих

тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это

информация описательного характера, которая используется непосред-

ственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококласс-

ными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские

времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ог-

раничено. Большинство высококлассных отелей было построено или от-

ремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств

очень высок».

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр,

используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных

номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в

среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл.

США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

Формирование массива внешней информации начинается со сбора

макроэкономических данных и исследования общего состояния нацио-

нальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;

• уровень инфляции;

• индекс деловой активности;

• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и за-

рубежных капиталовложений;

• изменение ставок процента и кросс-курса национальной валю-

ты;

• уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

• доверие правительству;

• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государст-

венного комитета по статистике).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких

как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информаци-

онное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения

анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проана-

лизировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости.

Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о

рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно име-

ющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного

обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо со-

брать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка не-

движимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель-

ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре-

тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер

арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;

• цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи

сопоставимых объектов, их подробное описание;

• уровень эксплуатационных затрат;

• среднерыночный уровень занятости недвижимости;

• уровень возможных прочих доходов;

• налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и

сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и

строительных организаций;

• индексы цен в строительстве;

• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, ук-

рупненные показатели стоимости систем водоснабжения, кана-

лизации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондицио-

нирования воздуха, электроснабжения;

• прочая информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы

(Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук-

рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика:

«Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные

инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров,

девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению не-

движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка

недвижимости R-WAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, кон-

ференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске ин-

формации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных

агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предостав-

лении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют по-

средством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (на-

пример, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER.,

можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлтор-

ских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения

различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и ри-

элторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заклю-

чается в наличии сформированной обширной информационной базы. В

этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний

в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, ге-

нерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недви-

жимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собст-

венной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необ-

ходимых данных.

В России разработаны программные продукты, например, про-

граммный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр

оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным под-

ходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсут-

ствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных

продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распростране-

ние получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Про-

граммный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработан в

1997 г. компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оцен-

щика: Промышленные здания».

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома»

содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-

представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов

блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные осо-

бенности оцениваемых объектов.