Жизненный цикл объекта недвижимости

Классификация объектов недвижимости

По происхождению различают объекты недвижимости:

ü Созданные природой без участия человека

ü Являющиеся результатом труда человека

ü Созданные с трудом человека, но связанные с природной основой на столько, что в отрыве от нее функционировать не могут

Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.

Часто при совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости. Например, права аренды, сервитуты.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, для прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.

Имея в качестве составной части земельный участок все искусственные объекты недвижимости (постройки) обладают родовыми признаками:

ü Стационарность (неподвижность)

ü Материальность. Натурально – вещественная и стоимостная форма функционирования

ü Долговечность

Кроме родовых, выделяют и частные признаки:

ü Разнородность

ü Уникальность

ü Неповторимость

ü И др.

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Предпроектная

2. Проектная

3. Строительство

4. Эксплуатация

5. Закрытие

Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок экономической и физической жизни.

Все объекты недвижимости (кроме земли при нормальном ее использовании) подвержены износу.

Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости, износ подразделяется на:

ü Физический

ü Функциональный. Заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

ü Внешний (экономический). Снижение стоимости объекта недвижимости в следствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Физический и функциональный износ могут иметь устранимый и неустранимый характер. Внешний износ всегда характеризуется как неустранимый.

Накопленный износ во совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта.

20.09.2012

До введения в действие первой части ГК РФ в 1995 году в место понятия недвижимость использовалось понятие основные фонды.

К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и пользуются в народном хозяйстве на протяжении многих лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Основные фонды – составная часть недвижимости без машин и оборудования, это понятие является более узким поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

В соответствии с постановлением ГОССТАНДАРТА РФ от 26.12.1994 № 359 с 1 января 1996 года в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов «ОКОФ».

Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов.

Здания (кроме жилых).В состав зданий входят строительно – архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально культурного обслуживания, материальных ценностей и др.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления, включая котельную установку, внутренняя сеть водопровода, электропроводка, канализация ( от вводного вентеля).

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями (котлами, генераторами, станками, машины, аппараты) расположенными внутри зданий не входят в состав зданий, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; для объектов крупногабаритного оборудования, сооруженного одновременно со зданием имеют специализированное здания.

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно – строительные объекты, предназначенные для создания условий и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

Жилище. К данному подразделу относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Передвижные передовые домики, плавучие дома, прочие здания, помещения, используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и прочее относятся к зданиям.

Многолетние насаждения. Включает все виды искусственных многолетних насаждений. Незавершенное строительство. Не оформлены документы о приеме объекта в эксплуатацию. Также необходимо различать объекты на которых ведутся работы, и на котором уже прекращены.

2 вида прекращения работ на объекте:

· Консервацию

· Полное прекращение строительства

Решение принимает заказчик о прекращении строительства