СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

К курсовой работе

ПРИЛОЖЕНИЕ

Рассчитать стоимость офисного помещения, данные по объекту в таблице 1. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2%, премия за низкую ликвидность – 1,4%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 90% от первоначальной стоимости недвижимости.

Таблица 1. Прогнозные данные по объекту недвижимости.

П.п	Показатели	Прогнозный период	Пост-прогноз
		1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
1.	Площадь помещения, м²
2.	Рыночная ставка аренды, Руб./м² в год.
3.	Потери от недоиспользования, %
4.	Операционные расходы (без учета затрат на ремонт), Руб./м² в год
5.	Расходы на ремонт, руб./м²

Решение:

Данная задача решается путем применения одного из методов доходного подхода к оценке.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В рамках этого подхода традиционно выделяют 2 метода оценки:

- метод капитализации дохода, применяемый в том случае, когда доходы стабильны или их темпы роста стабильны и прогнозируемы, то есть доходы существенно не меняются от периода к периоду.

- метод дисконтированных денежных потоков, применяемый, когда доходы существенно варьируются от периода к периоду.

В связи с тем, что ожидаемые темпы прироста денежных потоков нестабильны, то определение стоимости офисного помещения в нашей задаче будет производиться с применением метода дисконтирования по формуле:

где

V – текущая стоимость объекта недвижимости,

CFj – денежный поток j-того года,

r – ставка дисконтирования,

Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода,

n – длительность прогнозного периода, лет.

Дальнейшие расчеты будут производиться в Таблице 2.

Таблица 2.

П.п	Показатели	Прогнозный период	Пост-прогноз
		1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
1.	Площадь помещения, м² S_i
2.	Рыночная ставка аренды, Руб./м² в год. Cap.
3.	Потери от недоиспользования, %
4.	Операционные расходы (без учета затрат на ремонт), Руб./м² в год
5.	Расходы на ремонт, руб./м²
Рассчитаем денежные потоки по каждому прогнозному году (величины чистого операционного дохода, ЧОД), путем определения потенциального валового дохода (ПВД), действительного валового дохода (ДВД) и учета операционных расходов (ОР) и затрат на ремонт.
	ПВД=S_i_*Cap
	ДВД=ПВД_* (1-)
	ЧОД=ДВД-ОР, С учетом ОР на всю площадь помещения, и с учетом расходов на ремонт за 1-й год по всей площади помещения.
Определяем ставку дисконтирования по формуле метода кумулятивного построения: , - премия за инвестиционный менеджмент. Получаем: r=7%+2%+1,4%+1,5%=11,9%
Далее необходимо рассчитать стоимость реверсии через 3 года, по условию задачи, методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 90% от первоначальной стоимости недвижимости. Для этого определим ставку капитализации (R), с учетом возмещения капитальных затрат. Ставка капитализации состоит из двух частей: 1. Ставка доходности на собственный капитал (), являющаяся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов. Ставка доходности строится методом кумулятивного построения: 2. Норма возврата капитала (), то есть погашение суммы первоначальных вложений. Здесь воспользуемся методом Хоскольда и применим формулу: Получим: Так как прогнозируется, что стоимость перепродажи объекта через 3 года будет составлять 90% от первоначальной стоимости недвижимости, то потеря суммы первоначальных вложений или доля снижения стоимости (dep) через 3 года (n) составит 10%. Следовательно, используем формулу: R=+dep R= 0,119+0,1*0,31105=0,0681 Далее считаем стоимость реверсии через 3 года по формуле: =, где n=3 = 165590256 руб. Таким образом, стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода составит 165 590 256 рублей.

И наконец, вернемся к нашей формуле:

Получаем:

5576407,51+6836181,6+7293913,9+118180145=137 886 648 рублей.

Ответ. Стоимость офисного помещения оценивается в 137 886 648 рублей.

[1] Административно-территориальное устройство Российской Федерации //Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – М., 2012. – Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/state/#, свободный.

[2] Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)//Оценщик.ру [Электронный ресурс]. – Электрон. дан., - М., 2012. – Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docs/39.html, свободный.

[3] Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)//Оценщик.ру [Электронный ресурс]. – Электрон. дан., - М., 2012. – Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docs/41.html, свободный.

[4] Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости//Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С. – М., 2003. – С.61

[5] Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта//ГК «Олимпстрой» [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – М., 2012. – Режим доступа: http://www.sc-os.ru/ru/activity/programm/, свободный.

[6] Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)//Оценщик.ру [Электронный ресурс]. – Электрон. дан., - М., 2012. – Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docs/41.html, свободный.