Затратный подход

Метод вaлoвогo peнтнoгo мультипликатора

Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле:

Ц_ОБ = ПВД о * ВРМ а = ПВД о * [ Σ ( Ц ia : ПВД ia ) ] : m ,

где

Ц_ОБ - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо- валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМа- усредненный валовой рентный мультипликатор;

Цia- цена продажи l-го сопоставимого аналога;

ПВДia- потенциальный валовой доход l-го сопоставимого аналога;

m- количество отобранных аналогов.

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК). OКК–это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случае:

Ккап = ( Σ (ЧЧОia : Цiа ) ) : m;

Ч об = ЧОД о * Ккап = ЧОДо*[Σ(ЧOДia : Цia]: m

где

Ккап – общий коэффициент капитализации;

ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта;

Цia - цена продажи i-ro сопоставимого аналога;

ЧОДia - чистый операционный доход l-ГО сопоставимого аналога; - количество отобранных аналогов.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения зaтpaтноro подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества зaтpaнoгo подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

.технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

.обоснование необходимости обновления действующего объекта;

.оценка зданий специального назначения;

.при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

.анализ эффективности использования земли;

.решение задач страхования объекта;

.решение задач налогообложения;

.при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки зaтpaтноro подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются

быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

3. Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

Ø физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

Ø функциональный износ- износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

Ø внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

4. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

5.Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит = Сз + Сон