Временная оценка денежных потоков на основе функций сложного процента. Сложный процент. Дисконтирование.
Информационное обеспечение стоимостной оценки недвижимости.
Внутренняя информация, используемая для оценки недвижимости.
Внешняя информация, необходимая для оценки недвижимости.
Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки: тенденции экономического развития; местные особенности; демографическая ситуация; законодательная и налоговая политика государства; покупательная способность населения; динамика цен; программа капитального строительства; динамика затрат на строительную продукцию; организация кредитования недвижимости.
Технические и прочие документы: технический паспорт объекта недвижимости (минимально – выписка из технического паспорта объекта недвижимости); экспликация объекта недвижимости; поэтажный план объекта недвижимости; имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости; бизнес-план развития объекта недвижимости; заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.
Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции: определение массива необходимых сведений; выбор информационных источников; сбор необходимой информации; систематизация, обработка и анализ; описание информации в отчете.
На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера – на общие и конкретные.
Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений. Конкретная информация, как правило, представлена в цифровом виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используется для расчетов в том, или ином методе.
Временная оценка денежных потоков основана на шести функциях сложного процента: 1) сложный процент (FV); 2) будущая стоимость аннуитета (FVА); 3) периодический взнос в фонд накопления PMT/FVA; 4) дисконтирование (PV); 5) текущая стоимость аннуитета (РVА); 6) периодический взнос на погашение кредита PMT/FVA. Денежный поток – это денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности.
Денежный поток, в котором все суммы различаются по величине, называют обычным денежным потоком. Денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называют аннуитетом.
Для оценки движения финансовых потоков во времени применяют различные формулы финансовой математики, в том числе и расчет сложных процентов. Сущность расчета заключается в том, что проценты, начисленные за период, по инвестированным средствам, в следующем периоде присоединятся к основной сумме, в результате чего в следующем периоде проценты будут начислены и на основную сумму, и на добавленные проценты. При этом происходит капитализация процентов по мере их начисления и база, с которой начисляются проценты, постоянно возрастает. Формула для расчета сложных процентов:
FV = PV * (1+ r)n, где FV – будущая стоимость; PV – текущая стоимость; r – процентная ставка; n – количество лет. Чем дольше действует инвестиция и чем выше процентная ставка, тем больше будущая стоимость
Дисконтирование является важнейшим механизмом, позволяющим представлять финансовое положение организации достоверно. Смысл дисконтирования заключается в том, что текущая стоимость будущих финансовых потоков может существенно отличаться от их номинальной стоимости Любые, даже самые сложные, операции дисконтирования сводятся к формуле дисконтирования: PV=FV/(1+i)n, где: FV– текущая стоимость,
PV – будущая стоимость, i – ставка дисконтирования, n – срок (число периодов).