Договор как форма арендных отношений.

Договор, как правовая форма арендных отношений.

Практически весь комплекс юр. и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости, выражается а арендном договоре. Для договора аренды характерно:

1) Наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает со владение без права собственности на него.

2) Ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, который подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю.

3) Возмездные характер отношений сторон.

4) Арендатор всегда платит за пользование имуществом.

Принципиальное отличие арендного договора от трудового:

ü Если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный гражданин, то арендаторами могут быть коллективы, организации и даже регионы.

ü Арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при трудовых отношениях работник должен соблюдать установленную руководством дисциплину труда и находиться в течении всего дня на рабочем месте.

ü Цель арендной деятельности конечный результат производства – количество и качество продукции, а трудовой, выполнение отдельных видов работ.

Предметом договора аренды недвижимости, является конкретный объект: з.у., здание, часть площадей, т.е. отдельные помещения. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор является не заключенным. (Пункт 3 статьи 607 ГКРФ).

В договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений.

Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета, из определенной суммы за каждый М². В приложении договора аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендных помещений. Нередко помещения сдаются в аренду вместе с находившимся в нем имуществом: оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования. В том случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема – передачи. В разделе «предмет договора» должны быть указаны цели сдачи имущества в аренду.

Согласно статьи 615 ГКРФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Изменение целевого назначения жилых помещений и з.у. не допускается. В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора на сдачу имущества в субаренду. Договор субаренды не может заключаться на срок, превышающий срок договора аренды и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В договоре аренды согласовываются сроки, порядок и условия внесения арендной платы арендатором.

В ГКРФ содержится норма направленная на защиту интересов арендатора от произвольного повышения арендуемых платежей арендодателем. В соответствии с п3 614 ГКРФ, запрещено частное изменение арендной платы (не более одного раза в год) по соглашению сторон. Допускается заключение договора аренды без твердо установленного срока, в таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом других за три месяца.

Для аренды отдельных видов недвижимого имущества, природных объектов законом установлены максимальные сроки. В ст. 10 Закона «о недрах» предельный срок дифференцирован в зависимости от цели пользования: до 5 лет – для геологического изучения, до 20 лет – для добычи полезных ископаемых, до 25 лет – при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда 99 лет. Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определены, то он действует до окончания предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Нерешенной остается в теории важная составная часть арендных отношений – продолжительность аренды земли, оказывающая существенное воздействие на состояние и плодородие почвы. Представляется целесообразным выделить 3 уровня продолжительности аренды: минимальный, оптимальный и максимальный.

Минимальный срок аренды пашни должен быть не менее периода восстановления наиболее эффективных в данных условиях товарооборота, являющего на современном этапе необходимых элементов земледелия и непременным условием получения урожая экологически чистой продукции. Разнообразие типов и видов, применяемых в товарооборотах определяет минимальные сроки аренды.

Оптимальный срок аренды з.у. можно определить по продолжительности активности жизни земли, имеющих, как известно физиологический и социальный предел. По действующим нормам он установлен в 25 лет. Максимальный срок аренды во всем мире составляет 99 лет.

Особенности договора аренды зданий, сооружений состоят в том, что он регулирует отношения двух видов:

1) По поводу владения, пользования.

2) Связан с использованием части з.у. занятой зданием.