Арендная плата. Состав и функции.
Виды и формы аренды
1) Свободная аренда , при которой не дается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости.
2) Целевая аренды , при которой недвижимости используется в заранее определенных собственником целях ( Для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве , ассортименте и качестве.)
После выполнения этого он может использовать в своих целях.
Центральным звеном организационных арендных сделок, является обоснованный размер арендных платежей.
Арендная плата – это форма экономических отношений, равноправных партнеров (собственники и арендаторы). По распределению стоимости в процессе использования арендного имущества, она выполняет функции – возмещенная стоимость объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности и выступ одной из экономических форм реализации права собственности.
Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит.
Выделяют 3 категории:
1) Состав платежей;
2) Размеры платежей;
3) Способы расчетов.
Одним из главных принципов определения арендной платы, является возвратность арендованных средств с приростом или арендным процентом.
Вложение средств в развитие производства, является активные операции, поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского и включать часть дохода, который может быть получен при организации, использования взятого в аренду имущества. Таким образом, в состав арендной платы входят четыре экономических элемента:
1) Амортизация отчисления.
2) Средства на капитальный ремонт объекта, в зависимости от доли участия собственника в его проведение.
3) Налог на имущество. (НИ)
4) Арендный процент (ПА)
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость
Свз=Ам+Сп+НИ
Ап=Свз+ПА
Наиболее сложным остается определение состава арендных платежей на землю, пока существует монополия на землю, как объект хозяйства, связанное с ограничением лучших по качеству и место расположению земель, арендаторы использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который подлежит изъятию.
В с/х базу арендной ставки должен составлять чистый доход, который возникает в результате место расположения з.у. поэтому ставка арендных платежей, должна быть территория – дифферент.
Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и з.у. При целом использовании аренды недвижимости арендатор должен иметь возможность получить доход для развития предпринимательской деятельности.
Поэтом следует, различать верхние и нижние границы арендной платы.
Верхние границы – это максимальная возможность уровня арендной платы, при котором достижимо простое воспроизведение при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.
Нижние границы – это минимальная возможность уровня арендной платы, при котором достигает простое воспроизведение имущества, созданного в аренду, т.е. арендная плата равна возвратной стоимости.
Конкретная величина арендной платы, обычно предмет торга сторон, но она не должна выходить за предел обозначенных границ.
За нежилые помещения, государство и муниципальная собственность можно установить двумя способами:
1) На базе ставки арендой платы 1м2 помещения
Ап=Бап×Киз×Км×Кт ×Кд ×Кнж ×Кр ×S
Бап – базовая ставка арендной платы
Киз – коэффициент износа
Км – коэффициент качества строительного материала
Кт – коэффициент типа здания
Кд – коэффициент вида деятельности
Кнж – коэффициент качества нежилого помещения