Принципы, основанные на представлениях пользователя

Принципы оценки недвижимости

Выводы

♦О рыночной стоимости имеет смысл говорить только там, где есть рынок: нет рынка недвижимости — нет и рыночной стоимости.

♦ Рыночная стоимость — это абстракция, но абстракция, дающая возможность определить основу цены.

♦ Определение рыночной стоимости всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут получиться и разные суждения о величине рыночной стоимости.

Поскольку оценка недвижимости — субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика?

Важно, чтобы оценщик не только соблюдал правила профессиональной этики, был независим в своих суждениях, но и был профессионально грамотен, максималь­но точно учитывал все многообразие факторов, которое влияет на цену недвижимо­сти, правильно интерпретировал имеющиеся данные. Для этого и существуют прин­ципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости.

Принципы оценки недвижимости — методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку не­движимости влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или'иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.

Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недви­жимости, основывается на следующей формуле: оценка недвижимости — это про­цесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. Можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда, а следовательно, и три группы принципов. Это:

♦ принципы, основанные на представлениях пользователя;

♦ принципы, связанные с объектами недвижимости;

♦ принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наибо­лее эффективного использования объекта недвижимости.

Это:

♦принцип полезности;

♦ принцип замещения;

♦ принцип ожидания.

Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он мо­жет быть полезен его пользователю. Полезность — способность данного объекта не­движимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное вре­мя (не вообще, а именно в данных условиях).

Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сум­му большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или пост­роен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, макси­мальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базиру­ются все три основных метода оценки недвижимости: метод сравнительного анали­за продаж (МСП), затратный подход (ЗП), доходный подход (ДП).

С точки зрения МСП применение этого принципа означает: при наличии альтер­нативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения ЗП принцип замещения означает: никто из рациональных поку­пателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строитель­ство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечи­вающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

♦ Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, со­гласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъек­та, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, миними­зацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.

Принцип ожидания.

С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любо­го объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему 114

Глава 6

может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объек­та недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Та­ким образом, стоимость недвижимости есть функция от будущих денежных пото­ков от нее, приведенных к их настоящей стоимости.