Виды стоимости, определяемые выгодами от использования объекта недвижимости
Виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат
Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.).
Стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.
Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего определяются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.
Страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.
Стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника.
При определении стоимости в использовании важны два обстоятельства:
♦ привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости;
♦ привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю).
«Стоимость в использовании» вашей квартиры, офиса и пр. для иного собственника (пользователя) окажется совершенно иной, чем, например, для вас, так как он находится в иной ситуации. Подумайте, какие факторы определяют индивидуальную стоимость квартиры для семьи, которая в ней проживает, какие факторы определяют индивидуальную ценность офиса для фирмы.
Инвестиционная стоимость (стоимость в пользовании для инвестора) — величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и пр.
Виды стоимости, базирующиеся на актуальной оценке объекта недвижимости рынком
Рыночная стоимость — наиболее вероятная( цена, которой должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.
Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к конкретной ситуации, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.
Следует учитывать, что когда на рынке встречаются два независимых друг от друга лица — например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой общей основы сделки, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий.
Такой основой является рыночная стоимость. Для того чтобы рыночная цена точно отражала рыночную стоимость, необходимо соблюдение целого ряда условий. Среди них выделим следующие:
♦ Рынок является открытым и конкурентным, т. е. допускающим свободное взаимодействие достаточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов. Например, при определении рыночной стоимости объекта невозможно ориентироваться на цены, которые сознательно формируются на так называемом «первичном» рынке при продаже государственного имущества в процессе его приватизации.
♦ Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т. е. покупатель и продавец действуют экономически рационально. Например, вы приобретаете квартиру либо для собственного проживания, либо для сдачи в аренду, но вовсе не потому, что у вас в ней произошло первое свидание.
♦ Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия и пр., т. е. должным образом проконсультированы. Приобретая квартиру, вы должны помнить, что одновременно вы принимаете на себя и риски, связанные с восстановлением принадлежащего ей оборудования, ремонтом после пожара, а потому должны в идеале учесть и затраты по ее страхованию.
♦ Имущество было представлено на рынке достаточное время, чтобы потенциальные покупатели имели возможность познакомиться с ним, с аналогичными объектами и принять взвешенное решение. Например, если вы обратились в агентство по недвижимости и вам предлагают осмотреть квартиру и заключить сделку немедленно, так как продавец срочно уезжает навсегда, то предлагаемые условия понятию рыночной стоимости не соответствуют.
♦ Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при заключении сделки. Определение рыночной стоимости длярынка жилья или коммерческой недвижимости должно осуществляться в той же валюте, в которой осуществляются платежи, либо с указанием соотношения между выражением стоимости в одной валюте и платежом в другой.
♦ На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы. Например, если продажа осуществляется дочерней структуре или под давлением «крыши», то очевидно, что продажа осуществляется по цене, вряд ли соответствующей рыночной стоимости.
При наличии всех вышеперечисленных факторов рыночная цена недвижимости точно отражает ее рыночную стоимость, однако в реальной действительности достигнуть такого соответствия практически невозможно — на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но не с рыночной стоимостью.
Именно поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой суждение об определенной величине рыночной стоимости объекта выносится на основе анализа рыночной информации оценщиком.