КОНЦЕПЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ. ФУНКЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структу­ра жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

— частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям;

— смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

— государственный жилищный фонд, находящийся в ведении госу­дарственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

— муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве соб­ственности муниципальному образованию.

Управление жилищным фондом, обеспечивающее эффективное исполь­зование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:

— целевое и рациональное использование жилищного фонда для удов­летворения потребностей собственника (собственников) жилищного фон­да и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;

— обеспечение необходимого качества среды проживания путем орга­низации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;

— обеспечение содержания объектов недвижимости через определе­ние источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансо­вых ресурсов.

Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационального разделения фун­кций между участниками данного процесса, в обосновании муниципально­го заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекват­ных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных органи­заций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищ­ного фонда города в условиях реформирования ЖКХ (рис. 1.1) предусмат­ривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расши­рение круга участников хозяйственного процесса.

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений явля­ются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищ­ном фонде.

 

Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформи­рования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятель­ности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в соответствии с утвержденными правилами и нормами их предоставления.

Дирекция муниципального заказа выступает от лица администрации му­ниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержа­ние и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потре­бителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполнен­ных работ.

Городская (или районные в крупных городах) дирекция муниципально-
го заказа организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ
по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного
фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных
источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предос-
тавленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые
через дирекцию муниципального заказа подрядным жилищным организа-
циям в связи с низкими тарифами для населения. •

Дирекция муниципального заказа может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное пред­приятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может фор­мировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные под­разделения и выступать в форме управляющих компаний, а так же:

— является титульным балансодержателем объектов инженерной инф­раструктуры, жилого и нежилого фонда;

— осуществляет бухгалтерский учет;

— представляет интересы муниципалитета как собственника в управле­нии многоквартирных домов;

— производит расчет потребностей в бюджетных средствах, подготовку предложений в проект бюджета, титульные списки;

— проводит или участвует в организации конкурсов, связанных с обес­печением функционирования системы ЖКХ;

— заключает договор с управляющей компанией на управление муници­пальным имуществом;

— при заключении договора на управление передает управляющей компании техдокументацию на жилые дома;

— ведет мониторинг состояния жилого фонда;

— выполняет функцию надзора и контроля за использованием муници­пального имущества;

— планирует и осуществляет финансирование капитального ремонта в объеме бюджетных средств;

— формирует муниципальный заказ и заключает договора на исполне­ние работ по капремонту.

— планирует и осуществляет финансирование работ по благоустрой­ству;

— формирует муниципальный заказ и заключает договора на исполне­ние работ по благоустройству;

— контролирует исполнение договоров по благоустройству.

Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит К необходимости возникновения управляющих компаний, которые прини-I миют на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдель­ных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно осуществлять на праве доверительного управления соб­ственностью (траст). В этом случае фирма выполняет текущее управле­ние и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственно­сти. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаг­раждение в соответствии с договором.

Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

Основные положения концепции управления недвижимостью частными компаниями

Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесооб­разно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющими организациями могут являться юридические лица лю­бой организационно-правовой формы и индивидуальные предпринимате­ли, соответствующие требованиям.

Управляющие организации должны отвечать следующим обязательным требованиям:

1. Соответствие организационной структуры целевой структуре управ­ляющей организации.

2. Наличие Квалификационного сертификата Госстроя РФ.

3. Наличие у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера), сертификата соответствия и стаж работы по специальности не менее трех лет.

Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недви­жимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указывают­ся в договоре; компания самостоятельно определяет направления его ис­пользования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмеще­ния материального ущерба, который может быть нанесен объекту в резуль­тате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).

Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и орга­низации обслуживания объектов недвижимости производится на основе открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной соб­ственности это требование является обязательным.

Контроль за качеством управления объектом остается за собственником

. ФУНКЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

После заключения контракта к управляющей компании переходят все функции дирекции единого заказчика по управлению недвижимостью (жи­лыми зданиями):

— текущее содержание и ремонт жилищного фонда, нежилых помеще­ний и строений, инженерного оборудования, внутриквартальных и придо­мовых территорий и объектов благоустройства и озеленения, уборка и ремонт дорог и тротуаров;

— сбор доходов от сдачи жилых помещений внаем и в аренду, арендной платы за нежилые помещения (по согласованию с Департаментом государ­ственного и муниципального имущества), платежей за техническое обслужи­вание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и строе­ний, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги;

— ведение технической документации на строения, инженерные соору­жения, объекты благоустройства, озеленение, дороги и тротуары, санитар­ная очистка территорий, закрепленных за управляющей компанией, в соот­ветствии с правилами и нормами технической эксплуатации;

— создание необходимых условий для проживания граждан и функци­онирования расположенных в нежилых помещениях организаций;

— обоснование и представление в префектуру административного ок­руга утвержденных главой управы предложений по финансированию зат­рат на капитальный ремонт и содержание жилищного фонда, дорог, объек­тов благоустройства и санитарную очистку территории, а также по финан­сированию разницы в тарифах на тепловую энергию;

— составление совместно с подрядчиками или проектными организаци­ями проектно-сметной документации, разработка плановых показателей на следующий год, а также заключение контрактов с подрядными предпри­ятиями любых организационно-правовых форм, имеющими соответствую­щую лицензию на эксплуатационно-ремонтную деятельность;

— представление интересов собственника муниципального имущества в товариществах собственников жилья;

— осуществление функций заказчика на выполнение следующих работ:

üкапитальный, планово-предупредительный, непредвиденный и вы­борочный ремонт жилищного фонда;

üтекущее содержание, техническое обслуживание и сезонная подго­товка жилищного фонда и придомовой территории;

üкапитальный и текущий ремонт дорог, находящихся в ведении управы, внутриквартальных и внутридворовых асфальтовых покрытий согласно прилагаемому перечню;

üремонт и содержание объектов благоустройства и озеленения, находящихся в ведении управы согласно прилагаемому перечню;

üвывоз бытового и крупногабаритного мусора и т. д.;

üобеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами;

üподписание актов приема выполненных работ и оценка их качества в соответствии с договором, участие в подписании актов приема, закон­ченных строительством жилых домов и объектов благоустройства;

üоценка деятельности подрядных предприятий, применение к ним штрафных санкций на основании условий контрактов;

üоплата работ, выполненных подрядными предприятиями;

üрассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступивших от населения, и принятие соответствующих мер;

üзаключение договоров с подрядчиками по ремонту, обслуживанию и предоставлению услуг на конкурсной основе;

üзаключение договоров страхования жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, осуществление прав и исполнение обязаннос­тей страхователя и перечисление городскому центру жилищного страхования средств на уплату страховых взносов, предусмотренных указанными догово­рами;

üосуществление других функций в интересах управы, не противоре­чащих требованиям закона.

Контроль за выполнением контракта остается за районной управой. Для этого необходимо создать специальную муниципальную службу, за кото­рой помимо контроля должны быть закреплены функции, которые ранее выполнялись дирекцией единого заказчика, но они не свойственны для управляющей компании. Во-первых, это работа с паспортами; во-вторых, гражданская оборона; в-третьих, общегородские вопросы (например, ве­дение списков граждан льготных категорий).

В заключение отметим еще один момент во взаимоотношениях управля­ющей компании с местными органами. Как было указано выше, управляю­щая компания должна предоставить залог в обеспечение материального ущерба, который может быть нанесен жилищному фонду.

В день вступления в силу договора управляющая компания должна перевести на счет управы 50% гарантийной суммы, после чего управляю­щая компания будет переводить по 10% гарантийного фонда ежемесячно, пока его размер не достигнет установленной суммы.

Управа не имеет права расходовать средства из гарантийного фонда на какие-либо другие цели, кроме возмещения ущерба. Гарантийные средства зачисляются на отдельный, приносящий процентный доход счет управы и будут возвращены управляющей компании по окончании действия договора.