Тема: Недвижимость. Виды недвижимости.

Функция. Функция взноса на амортизацию денежной единицы(вывести из 4-й)

Функция. Функция взноса на амортизацию денежной единицы

Данная ф-я показывает какими должны быть аннуитетные платежи, в счет погашения кредита в одну денежную единицу выданного под определенный процент на определенный период.

А) при платежах 1 раз в год

 

- фактор взноса на амортизацию денежной единицы

−Равновеликие периодические платежи

Б)При платежах 1 раз в месяц

 

12.09.2012

6. Формирование фонда возмещения.

Данная функция используется для определения тех равномерных периодических платежей или ануитетных платежей, которые необходимо осуществить в течение заданного периода, чтобы к концу срока иметь на счете определенную сумму денег по заданной ставке дохода на капитал.

А) при платежах или поступлениях осуществляемых 1 раз в год: PMT=FV*i/(1+i)ⁿ-1=PVsff(i,n)

sff – фактор фонда возмещения при платежах осуществляемых 1 раз в год.

Б) при платежах осуществляемых ежемесячно:

PMT=FV(i/k)/(1+i/k)^nk - 1=FVsff(i,nk)

Годы	Fvf-накопленная сумма ден ед	Fwf - Накопление ден ед за период	Sff – фактор фонда возмещения	Ppf – фактор риверсии	Pvaf – текущая стоимость обычного ануитета	Awf – взнос на амортизацию	Число лет
…..	1 функция	4 функция	6 функция	2 функция	3 функция	5 функция

1. Понятие недвижимости, её особенности.

2. Классификация объектов недвижимости.

3. Виды регистрации объектов недвижимости.

4. Рынок недвижимости, его особенности.

1. Недвижимость – объект собственности с одной стороны, сфера деятельности с другой.

1. Как объект собственности недвижимость можно рассматривать в 3 аспектах:

1. Недвижимость, как объект гражданских прав:

· право собственности;

· право хозяйственного ведения;

· право оперативного управления;

· право аренды или найма;

· право застройки;

· право залога;

· право преимущественного приобретения;

· Сервитуты – право ограниченного использования чужим земельным участкам. Право по закону на земельный участок для лица в собственности, которого здание, сооружение и другие объекты, расположенные на этом участке.

· Право пожизненного наследуемого владения;

· Право бессрочного постоянного пользования;

· Время содержания.

2.Недвижимость, как материальный объект имеет: очерченные границы, размер, площадь, объем, качественные параметры.

3.Недвижимость, как экономический объект: недвижимость – это товар, источник дохода для собственника, источник финансовой устойчивости собственника.

Особенности недвижимости, как объекта гражданских прав, проявляется по 2ум видам прав: общественным и частным;

Общественные права – властные полномочия правительства и местных органов власти:

· Право водить и взимать налоги в зависимости от стоимости недвижимого имущества для поддержки гос программ;

· Право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

· Право вводить занальные ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения.

Частные права – определяют характер собственности на недвижимость в зависимости о форм владения, способов физ использования и разделения дохода.

Как материального объекта особенности недвижимости, следующие:

· Стационарность;

· Полезность;

· Дефицитность;

· Долговечность: имеет 4 фазы жизненного цикла: рост – стабильность – упадок – обновление.

· Уникальность, неповторимость;

Особенности недвижимости, как экономического объекта:

Могут входить в состав средств производства с одной стороны, с другой стороны выступают основой личного существования граждан.

Стоимость объекта недвижимости с течением времени меняется.

2. Как сфера недвижимости:

Различают виды деятельности, связанные с недвижимостью:

· Продажа и сдача в наем (аренду) недвижимого имущества производственного назначения;

· То же непроизводственного назначения;

· Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче в наем (аренду) недвижимого имущества производственно-технического назначения;

· То же непроизводственного назначения

2 вопрос: Классификация объектов недвижимости.

К объектам недвижимости относятся, следующие:

· Земельные участки;

· Участки недр;

· Обособленные вводные объекты;

· Всё то, что прочно связанно с землей, в том числе здания, сооружения, многолетние насаждения;

· Движемые объекты, подлежащие регистрации (воздушные и морские суда, космические объекты)

· Предприятия, как имущественный комплекс в совокупности следующих составляющих: участок земли, здания, сооружения, оборудования и инвентарь, продукция и сырье, права (аренды, обозначения товарных знаков, фирменные наименования)

· Информация;

· Нематериальные блага;

· Результаты интеллектуальной деятельности;

Объекты недвижимости классифицируются по следующим признакам:

1. По физическому статусу:

· земельные участки

· здания, строения, сооружения

· Помещения.

2. По функциональному назначению:

§ Земля: земельные участки поселения, земельные участки внепоселений;

§ Здания, строения, сооружения: жилье, нежилая недвижимость, промышленная недвижимость.

3. По качеству, местоположению, размерам.

4. По видам собственности: частная, государственная, муниципальная, общественная, коллективная.

5. По юридическому статусу:

ü Используются собственником или арендатором;

ü Приватизированные;

ü Приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.д.

Земельные участки в поселениях (в городах, поселках) используются:

· Под жилье:

· Под предприятия промышленности;

· Под предприятия сельского хозяйства;

· Под парки, водные объекты;

· Под инженерную, транспортную инфраструктуру.

Земельные участки внепоселений используются:

· Под дачное и садовоогородное использование;

· Под жилую застройку;

· Для сельскохозяйственного назначения;

· Природоохранного назначения;

· Лесной фонд;

· Участки недр и прочее.

Жилье включает:

· многоквартирные дома;

· индивидуальные, 2,4-семейные жилые дома;

Нежилая недвижимость, включает:

· коммерческую недвижимость (офисные здания, гостиницы, магазины, ТЦ, рестораны, кафе и т.д)

· недвижимость социально-культурного назначения (спортивные, образовательные, религиозные, правительственные здания);

Промышленная недвижимость:

· заводы, фабрики;

· мосты, трубопроводы, дороги, дамбы;

· гаражи;

· склады;

По видам собственности объекты недвижимости, подразделяются по принадлежности на праве собственности;

По видам собственности объекты недвижимости, подразделяются по принадлежности на праве пользования;

19.09.12

3 вопрос: Способы регистрации

Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью не только как физическим объектом владение и использование его, но и как правом на него является принятая в стране система регистрации недвижимости. В мире существует 2 системы регистрации недвижимости:

1.англо-американская

2.европейская

Суть первой состоит в передаче прав собственности на недвижимость по договорам между прежними и новыми владельцами, т.е. осуществляется сделка. Для того чтобы обезопасить сделку и гарантировать от её возможных ошибок хозяин вынужден пользоваться услугами дорогостоящих страховых и юридических служб с тем, чтобы проанализировать всю историю объекта недвижимости в глубину до 70 лет.

Европейская система регистрации объектов недвижимости наиболее распространенная и основана на абсолютных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится на едином государственном реестре, а вся совокупность прав на недвижимое имущество гарантируется государством, т.е. всю ответственность за ошибки и неточности несет государственный орган. К тому же данная система намного надежнее и дешевле, чем американская. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней – это юридический акт признания и подтверждения, возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальные регистрации или технический учет отдельных видов недвижимости.

К объектам, подлежащим государственной регистрации, относятся пять групп:

1.право собственности

2.вещное право

3.ограничение прав (сервитуты, ипотека)

4.сделки, обеспечивающие возникновение, изменение и подтверждение прав

5.недвижимость как объект специальной регистрации (земельные участки, здания и сооружения, леса, многолетние насаждения)

Основные документы, регулирующие отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

-закон РФ от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

-правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное правительством РФ 28.02.98 №219

-порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использование полученных средств утвержденное минфином РФ от21.10.96 №90

4вопрос: Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это сложная стр-ра, в рамках которой сходятся покупатели и продавцы.

Рынок недвижимости мб представлен как совокупность правового, экономического и организационного блоков.

Правовой блок – это правила и механизмы передачи прав на собственность, а также правила поведения собственника с учетом интересов его и государства.

Экономический блок – представлен многочисленными показателями, которые характеризуют стоимостные и потребительские параметры объектов недвижимости (система налогов, доходов, ценообразование, инвестиции).

Организационный блок – это совокупность стр-р, которые обеспечивают функционирование рынка недвижимости:

1.государственные органы регулирования и управления

2.рыночные посредники

3.поблок инфраструктуры рынка

4.покупатели, продавцы, потребители и пользователи недвижимости

Подблок инфраструктуры рынка включает информационную среду (профессиональную, экономическую, рекламную, правовую, справочную, деловую. Среди профессиональных участников рынка недвижимости основными являются посреднические организации и риэлтерские фирмы. Кроме того, рынок недвижимости подразделяется на сегменты:

-рынок земельных участков

-рынок жилья (городского, сельского)

-рынок нежилых помещений

-рынок промышленной недвижимости

Каждый из сегментов имеет свою специфику и особенности оценки

Специфика рынка недвижимости

1.Большинство рынков недвижимости локальны по своей природе. Покупателем является либо человек, живущий в этой же местности, либо фирма, которая осуществляет здесь же свои деловые операции.

2.Каждый из объектов недвижимости уникален, т.е. недвижимость с трудом поддается стандартизации.

3.Если на обычном рынке определенному числу продавцов противостоит такое же число покупателей, то на рынке недвижимости в силу их локальной природы возникают диспропорции между числом продавцов и покупателей.

4.Если на обычном рынке преобладают публичные или биржевые сделки, то сделки на рынках недвижимости носят частный характер и совершаются в результате личных встреч покупателя с продавцом.

5.Если обычный рынок находится под наблюдением множества участников, аналитиков, исследователей, обладает развитой системой сбора, обработки и распространения информации, то рынок недвижимости труднодоступен и характеризуется неполнотой и недостоверностью информации

6.Если на обычном рынке единственным фактором, влияющим на решение, является цена, то на рынке недвижимости, поведение людей подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек и настроений.

7.В отличие от других рынков на рынке недвижимости объем предложения не может быть заметно быстро увеличен при росте цен. Это свойство называется ценовой неэластичностью предложения.