Метод разбивки на компоненты.

Метод сравнительной единицы.

Индексный метод.

Оценка стоимости земельного участка и улучшений с учетом износа.

Оценка стоимости земельного участка как свободного.

Вычет накопленного улучшениями износа.

Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся на земельном участке.

ЭТАПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на принципе замещения,в основу которого положено предположение, что инвестор не заплатит больше, чем необходимо на получение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Таким образом, покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Отсюда затраты на строительство объекта (на улучшения) с учетом износа и рыночная стоимость земельного участка, на котором этот объект находится, являются ориентиром для определения стоимости недвижимости:

где – стоимость объекта;

– восстановительная стоимость (стоимость замещения);

И – сумма износа;

– стоимость земельного участка.

 

Оценка недвижимости затратным методом включает 4 этапа:

ž ЭТАП 1. ОЦЕНКА ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ) УЛУЧШЕНИЙ.

 

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) – затраты в текущих ценах на строительство точной копии объекта оценки без учета износа, с использованием тех же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, с тем же качеством строительно-монтажных работ и возможными недостатками в архитектурных решениях.

Стоимость замещения – расходы в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего эквивалентную с оцениваемым полезность, но построенного с использованием современных проектных нормативов, оборудования, прогрессивных материалов и конструкций.

Выбор оценкипроводится, исходя из возможностей реализации метода расчета, но предпочтительна стоимость восстановления, так как при замещении объект отличается от оцениваемого.

Способы определения восстановительной стоимости:

1.На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.

1.Составляются сметы на строительство объекта, как вновь строящегося. Процесс трудоемкий, но можно использовать и старые (исходные) сметы.

2.Предусматривает корректировку балансовой стоимости в соответствии с индексами по действующему законодательству.

3.Оценка проводится умножением скорректированной (современной) стоимости единицы, как ориентира расчета, на количество единиц, характеризующих объект недвижимости.

Единицы измерения – 1 м², 1 м³, 1 место и пр.

4.Используются показатели затрат по отдельным компонентам здания – на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т. д.

 

ž ЭТАП 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО УЛУЧШЕНИЯМИ ИЗНОСА.

Объекты недвижимости, кроме земли, при нормальном использовании, подвержены износу. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Способы определения износа объекта недвижимости: