ЛЕКЦИЯ 5. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
Ликвидационная стоимость –сумма средств, которую предприятие должно получить от реализации (ликвидации) основных фондов после окончания срока их полезного использования (эксплуатации) за вычетом затрат, связанных с их ликвидацией (реализацией).
Стадия 4. Согласование.
Стадия 3. Оценка стоимости объекта недвижимости
Этап 5. Подготовка и подписание договора на оценку.
Этап 4. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.
График работ – организационный инструмент, позволяющий снизить затраты времени, средств.
Обычно время оценки занимает 2-3 недели. Однако ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации будут зависеть от объема информации, которым уже располагает оценщик, от наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика.
Бюджет включает ожидаемые затраты денежных средств на сбор и подтверждение информации; гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны (инженеры, искусствоведы, адвокаты, бухгалтера, другие оценщики). Необходимо учесть возможные командировки, использование компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке.
В составлении плана оценки отражается подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. В мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.
Договор на оценку, заключаемый между оценщиком и заказчиком, включает предмет договора, права, обязанности и ответственности сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, срок выполнения работ, особые условия (споры, форс-мажорные обстоятельства и др.), реквизиты сторон.
Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости.
Определение стоимости земельного участка
Согласование– процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта.
Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность. В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным методам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости.
2.5. Стадия 5. Отчет об итоговой оценке стоимости.
Составляется отчет о выводах и заключениях, который передается клиенту и в зависимости от первоначальной договоренности может представлять собой:
ž письмо;
ž заполненную по стандартному образцу форму;
ž подробный письменный доклад.
3. РЫНОЧНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ.
В оценочной практике в Украине используются все общепринятые в международной практике подходы к оценке:
•затратный подход;
•доходный подход;
•подход с точки зрения аналогов продаж.
Каждый из перечисленных подходов имеет ограничения в применении, связанные с:
ž целью оценки,
ž наличием достоверной информации,
ž законодательными ограничениями.
Нормативными актами Фонда государственного имущества рекомендовано одновременное использование нескольких подходов.
3.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Как правило, в условиях Украины используется при оценке:
• недвижимости, не приносящей доход;
• зданий и сооружений, подлежащих приватизации,
• уникальных объектов (аэродромов, архитектурно-исторических памятников и т.п.);
• объектов, требующих оценки по замещению строительным аналогом.
• для определения страховой стоимости недвижимости;
• для определения суммы компенсации затрат в реконструкцию или капитальный ремонт здании и сооружений;
• объектов незавершенного строительства.
Затратный подход основывается:
• на предположениях, что стоимость объекта не превышает затрат по замене его новым,
• на рациональном поведении типичного продавца, желающего вернуть затраченные на строительство средства.
Процедуры определения восстановительной стоимости (стоимости замещения), а также физического износа зданий и сооружений в значительной степени регламентированы нормативными актами и требуют совместной работы оценщиков различных специальностей. При этом оценщиками используются данные об изменении цен в строительстве (рыночных условий), доводимые государственными органами, регулирующими данную сферу.
3.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Наиболее часто используется при оценке зданий, сооружений, целостных имущественных комплексов, пакетов акций:
• при приватизации, в там числе под инвестиционные обязательства;
• для определения арендной платы за пользование недвижимостью;
• при оценке окупаемости инвестиций в функционирующий объект недвижимости;
• дня целей кредитования под залог;
• для целей внесения в уставный фонд хозяйственного общества;
• для целей покупки-продажи в условиях ограниченности информации о сделках покупки-продажи аналогичных объектов:
• для целей оценки права аренды (пользования).
Доходный подход основывается на предположении, что:
• только тот объект, который приносит доход, позволяет установить стоимость
• стоимость объекта определяется исходя из суммы доходов, приносимых в результате его эксплуатации наилучшим и наиболее эффективным образом.
Все базовые показатели при использовании данного метода рассчитываются исключительно на основе объективных данных о рыночной ситуации. В оценочной практике вУкраине этот метод пока не находит широкого применения:
3.3.ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ АНАЛОГОВ ПРОДАЖ
Подход с точки зрения аналогов продаж в зарубежной практике является основным.
В оценочной практике в Украине этот метод нашел широкое применение:
• в связи с постоянным развитием рынка жилой и отдельных видов доходной недвижимости (в первую очередь офисной, объектов торговли и ресторанного бизнеса),
• отсутствием ограничений на распространение информации о предполагаемых сделках купли-продажи на вторичном рынке.
пока не находит применения:
• на рынке недвижимости (в первую очередь, нежилой недвижимости, промышленной недвижимости), в связи с его неразвитостью;
• ограниченностью достоверной и полной информации о сделках покупки-продажи акций акционерных обществ на вторичном рынке.
Эта особенность коренным образом отличает практику украинской оценки от зарубежной практики, где подход с точки зрения аналогов продаж является наиболее распространенным.
Однако в случаях оценки недвижимости для целей приватизации, использование этого подхода возможно вследствие наличия опыта и достоверной информации обо всех сделках покупки-продажи объектов недвижимости. Данную информацию обобщает и анализирует Фонд государственного имущества.
В условиях Украины данный подход наиболее часто используется при оценке зданий и сооружений:
• для целей приватизации;
• при кредитовании;
• для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;
• для целей покупки-продажи.
Подход предполагаетобобщение данных о текущих (недавних) сделках покупки-продажи по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
В основу метода положен принцип, в соответствии с которым покупатель не заплатит за объект сумму, большую, чем стоимость собственности аналогичной полезности.
Наиболее распространенными в Украине среди методических приемов в рамках данного подхода являются:
• прием на основании единицы сравнения;
• прием с учетом поправок.
Элементы (показатели) сравнения:
• физические характеристики (площадь, конструктивные особенности, износ);
• функциональные характеристики;
• местоположение;
• дата заключения сделок;
• средства платежа.
Единицей сравнения является площадь или объем (1м2, 1м3).
Следует иметь в виду, что в условиях Украины на вторичном рынке нельзя использовать цены объектов недвижимости, зафиксированные в договорах покупки-продажи, а также необходимо учитывать срок экспозиции объекта (пребывание объекта на рынке от даты выставления на продажу до даты заключения сделки). Помимо этого при использовании цен предложений необходимо делать поправку (скидку) на торг.
СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА ОБ ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА:
1. Реквизиты оценщика, реквизиты объекта оценки.
2. Цель оценки и ограничения, которые сопровождают процедуру оценки (в том числе законодательные).
3. Описание объекта оценки.
4. Методика оценки.
5. Анализ собранных для целей оценки информационных материалов, характеристика степени их полноты и достоверности.
6. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии с методикой.
7. Выводы о стоимости объекта оценки
8. Приложения (информационный массив, документы бюро технической инвентаризации, фотоматериалы, сметы, акты приемки – сдачи выполненных работ и другие материалы).
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
2. ЭТАПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ:
ž ЭТАП 1. ОЦЕНКА ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ) УЛУЧШЕНИЙ;
ž ЭТАП 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО УЛУЧШЕНИЯМИ ИЗНОСА;
ž ЭТАП 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА:затратный подход; этапы оценки; стоимость: восстановительная, замещения; износ: физический, функциональный; экономический (внешний), устранимый, неустранимый; срок жизни объекта: физической (полезной), экономической, оставшейся экономической; хронологический (фактический), эффективный возраст, стоимость земельного участка: метод сопоставимых продаж, соотнесения (переноса), капитализации земельной ренты, «остаток для земли».