ТЕХНИЧЕСКОЕ НОРМИРОВАНИЕ.
Задача №10
Задача №9
Задача № 8
Задача № 7
Задача № 6
0,170 = 0,185 – 1,5/100 (1,5%)
Задача № 5
Задача № 4
Задача № 3
Задача № 2
Задача №1
Расставить знаки корректировок («+» или «-» или «0») при оценке объекта оценки (квартиры) сравнительным подходом:
а) объект оценки находится на 5 этаже 12-ти этажного дома. Объект сравнения № 1 на 10 этаже, объект сравнения № 2 на 1 этаже аналогичного дома;
б) объект оценки находится на расстоянии 10 минут ходьбы пешком от станции метро «М». Объект сравнения № 3 - на расстоянии 15 минут, а объект сравнения № 4 на расстоянии 6 минут ходьбы пешком от станции метро «М»;
в) объект оценки приватизирован. Объект сравнения № 5 является муниципальной собственностью, а объект № 6 получен в наследство, которое оформлено на собственника.
Решение.
а) № 1 - «+», № 2 - «+».
б) № 3 - «+», № 4 - «-».
в) № 5 - «+», № 6 - «0».
Расставить знаки корректировок («+» или «-» или «0») при оценке объекта оценки (квартиры) сравнительным подходом:
а) объект оценки не приватизирован. Объект сравнения № 1 приватизирован, объект сравнения № 2 куплен в кредит и оформлен в виде залога за полученный кредит;
б) дата оценки объекта оценки 21 декабря текущего года. Инфляция строительной продукции составляет более 1 % в месяц. Данные по объекту сравнения № 3 используются по состоянию на 5 сентября текущего года;
в) на дату оценки на объекте оценки проведен ремонт. Объект сравнения № 4 находится в эксплуатации без ремонта около 3 лет, а на объекте сравнения № 5 за 3 месяца до даты оценки проведен ремонт с повышенным качеством и он после ремонта не эксплуатировался.
Решение.
а) № 1 - «-», № 2 - «-».
б) № 3 - «+».
в) № 4 - «+», № 5 - «-».
Определить стоимость земельного участка, если известно, что стоимость земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости составляет 1200 тысяч рублей, а чистый операционный доход, получаемый от использования объектов недвижимости составляет 200 тысяч рублей в год. Известны рыночные коэффициенты капитализации для недвижимости - 0,25 и для земельных участков - 0,10.
Решение.
С = Сз + Сн
Сз = С - ЧОДн/Rн
Сз = 1200000 - 200000/0,25 = 1200000 - 800000 = 400000 руб.
Определить стоимость собственных и заемных средств по проекту, если известно, что чистый операционный доход по проекту равен 300 тысяч рублей в год, собственные средства составляют 1 миллион рублей, рыночные коэффициенты капитализации равны: 0,20 - для собственных средств и 0,25 - для заемных средств.
Решение.
С = С соб + С заем = ЧОДсоб/Ксоб + ЧОДзаем/Кзаем;
ЧОДсоб + ЧОДзаем =300000 руб.
ЧОДсоб / 0,2 = 1000000 руб.
ЧОДсоб = 200000 руб.
ЧОДзаем = 300000 - 200000 = 100000 руб.
С = 1000000 + 100000/0,25 = 1000000 + 400000 = 1400000 руб.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом (методом построения) составила 5 миллионов рублей при суммарной норме дисконтирования 0,185. На сколько процентов изменится рыночная стоимость объекта оценки, если в качестве безрисковой ставки будет использован процент по государственным ценным бумагам России (который меньше на 1,5 %) вместо процента по депозитам Сбербанка России. Все другие условия, показатели и риски остаются неизменными.
Решение:
С0 = ЧОД0 / N0; С1 = ЧОД0 / (N0 - D N);
(С1 / С0 - 1 ) ´ 100 = (N0 / (N0 - D N) - 1) ´ 100
(0,185 / 0,170 - 1) ´ 100 @ 8,82 %
Пояснение:
N0 – НОРМА дисконтирования;
ЧОД – Чистый операционный доход.
На сколько процентов различается рыночная стоимость аналогичных объектов оценки в регионах «А» и «Б», рассчитанная доходным подходом (методом построения) при следующих условиях:
- рыночная стоимость объекта оценки в регионе «А» равна 10 млн. рублей при суммарной норме дисконтирования 15 %;
- годовая инфляция, учтенная при расчете суммарной нормы дисконтирования в регионе «Б» больше, чем в регионе «А» на 3 %.
Все другие условия, показатели и риски одинаковы.
Решение.
Са= ЧОДа / Nа ; Сб= ЧОДб / Nб ;
ЧОДа = ЧОДб
Nб = Nа + 0,03
Сб /Са - 1 = Nа / Nб - 1 = Nа / (Nа + 0,03) - 1;
0,15 / (0,15 + 0,03) - 1 = 0,15 / 0,18 - 1 @ 0,167 или 16,7 %
Определить стоимость объектов недвижимости, если известно, что стоимость земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости составляет 3 миллиона рублей, а чистый операционный доход, получаемый от использования земельного участка составляет 98 тысяч рублей. Известны рыночные коэффициенты капитализации для недвижимости - 0,15 и для земельных участков - 0,07.
Решение.
С = Сз + Сн
Сн = С - ЧОДз/Rз
Сн = 3000000 - 98000/0,07 = 3000000 - 1400000 = 1600000 руб.
\Определить стоимость собственных и заемных средств по проекту, если известно, что чистый операционный доход по проекту равен 100 тысяч рублей в год, заемные средства составляют 0,5 млн. рублей, рыночные коэффициенты капитализации равны: 0,14 - для заемных средств и 0,10 - для собственных.
Решение:
С = С соб + С заем = ЧОДсоб/Ксоб + ЧОДзаем/Кзаем;
ЧОДсоб + ЧОДзаем = 100000 руб.
ЧОДзаем / 0,14 = 500000 руб.
ЧОДзаем = 70000 руб.
ЧОДсоб = 100000 - 70000 = 30000 руб.
С = 30000/0,10 + 500000 = 300000 + 500000 = 800000 руб.
Распределите исходные данные по объекту сравнения по элементам корректировки.
Объект сравнения № 1, приватизированный в 1992 г., продан с известной ценой продажи за 4 месяца до даты оценки объекта оценки со следующими характеристиками (отличными от объекта оценки): капитальный ремонт произведен в 1998 году с полной заменой электрических точек (выключателей, розеток и т.п.) и электроплиты, сантехнического оборудования, пола, дверных и оконных проемов, установкой подвесных потолков (высота до потолка уменьшилась до 2,95 м).
Решение.
1. Права собственности - затраты на приватизацию.
2. Условия рынка - инфляция строительной продукции за 4 месяца до даты оценки.
3. Физические характеристики - высота до потолка.
4. Экономические характеристики - затраты на капитальный ремонт.
5. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью - электроплита, подвесные потолки.
Распределите исходные данные по объекту сравнения по элементам корректировки.
Объект сравнения № 2 используемый в качестве офиса продан с рассрочкой оплаты за 10 дней до даты оценки объекта оценки (квартиры) со следующими характеристиками, отличными от объекта оценки: объект сравнения № 2 находится дальше от центра города, общая площадь больше в полтора раза, отсутствует ванная и душ, имеется компьютерная разводка, встроенные шкафы.
Решение.
1. Условия финансирования - рассрочка оплаты.
2. Местоположение - удаленность от центра.
3. Физические характеристики - общая площадь, ванная и душ.
4. Использование - офисные помещения.
5. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью - компьютерная разводка и встроенные шкафы.
11.При какой форме здания…
квадрат
12. Какие пункты взодят в операционные расходы
постоянные расходы +
переменные расходы +
расходы на замещение +
коммуальные
13. По каким критериям производится анализ наибольшей эффективности
законодательное разрешение +
физич. Осущ +
экономическая целесообразность +
min экологическое последствие
max продуктивность +
14. При оценке затратным подходом есть данные по удельной стоимости строительства 1м2 жилой недвижимости на июнь 2010 года. Дата оценки январь 2011 г. Какой индекс исаользуется при оценке объекта
индекс удорожания стоимости за 2-е полугодие 2010 г. +
15. Какие мероприятия приведут к изменению экономического местоположения (временные стоимостные связи) объекта жилой недвижимости?
1) рядом расположенная промзона ликвидирована +
2) на месте промзоны построили складской терминал +
3) поблизости построили платную автодорогу +
4) рядом закрылся магазин повседневных продуктов питания +
16. Какие виды износа учитываются при оценке недвижимости затратным подходом:
1) физический +
2) функциональный +
3) моральный
4) внешний +
5) эргономический
17. Отметьте, где наиболее применим затратный подход при оценке недвижимости:
1) при оценке жилой недвижимости
2) при оценке уникальных объектов недвижимости +
3) при высокой активности на рынке недвижимости
4) при низкой активности на рынке недвижимости +
5) при страховании объекта недвижимости +
6) при купле-продаже объекта недвижимости
7) при переоценке основных фондов
18. Отметьте, где наиболее применим сравнительный подход при оценке недвижимости:
1) при оценке некоммерческой недвижимости +
2) при оценке уникальных производственных помещений
3) при высокой активности на рынке недвижимости +
4) при низкой активности на рынке недвижимости
5) при купле-продаже объекта недвижимости +
6) при налогообложении объекта недвижимости
19. Какие показатели необходимо обосновать и рассчитать для применения метода дисконтированных денежных потоков в оценке недвижимости при её использовании в текущем положении?
1) срок окупаемости
2) срок проекта +
3) прогноз денежных потоков +
4) норма дисконтирования +
5) коэффициент капитализации
20. Какие позиции используются при оценке недвижимости?
1) отражающие точку зрения пользователя +
2) отражающие точку зрения рынка +
3) отражающие точку зрения оценщика
4) отражающие взаимоотношения компонентов собственности +
5) отражающие наилучшее и наиболее эффективное использование +
6) отражающие запросы продавца