ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
ВИДЫ ОЦЕНКИ И СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Реализация недвижимости невозможна без оценки объекта недвижимости.
Оценка недвижимости – оценка прав собственности на недвижимость. Она представляет собой определение стоимости. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и ассоциируется:
- с полезностью
- мера затрат
- с относительной редкостью
- с категорией обмена
- оценка недвижимости проявляется в денежном выражении
Существует 2 подхода к оценке недвижимости. Группы стоимости недвижимости:
- стоимость в пользовании:
а) инвестиционная
б) балансовая
в) налогооблагаемая
- стоимость в обмене:
а) рыночная
б) ликвидационная
в) залоговая
г) страховая
д) арендная
е) утилизационная
Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости и носит субъективный характер. Оценка производится исходя из существующего профиля его использования и финансово-экономических параметров.
Стоимость в обмене рассчитывается в связи с отчуждением вещи и проявляется в форме цены при обмене на деньги
Инвестиционная стоимость – это цена, которую инвестор готов заплатить за лидерство в данном сегменте рынка недвижимости. Инвестиционная стоимость всегда выше рыночной стоимости.
Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия. Состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию и всех проведенных переоценок основных фондов за вычетом амортизации.
Налогооблагаемая стоимость – устанавливается на основе нормативных документов по налогообложению. В странах с переходной экономикой эта стоимость не соответствует рыночной.
Рыночная стоимость – определяется исходя из наилучшего использования объекта недвижимости. Это цена, по которой продавец согласен был бы продать объект недвижимости, имея информацию о рынке. Формирование рыночной стоимости происходит при следующих условиях:
- открытость рынка недвижимости
- конкурентоспособность рынка
- мотивация сторон
- информированность сторон
- время, в течение которого недвижимость продается
Ликвидационная стоимость – это денежная сумма в виде разницы между доходом от ликвидации объекта и расходами на ее проведение
Залоговая стоимость – это стоимость, обеспечивающая ипотечный кредит, который кредитор надеется получить при продаже данного объекта в случае неплатежеспособности заемщика
Страховая стоимость – это сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые объекты недвижимости. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения (совокупность издержек на восстановление объекта)
Арендная стоимость – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект на дату оценки
Утилизационная стоимость – представляет собой стоимость объекта оценки, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:
1. социальные:
- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
- стиль и уровень жизни.
2. экономические:
- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
3. физические:
- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
- экология;
- сейсмические факторы.
4. политические (административные):
- политическая стабильность, безопасность;
- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
Ко второму уровню относятся следующие факторы:
* местоположение:
- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
- наличие и состояние коммуникаций;
- наличие объектов социально-культурного назначения;
- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
* условия продаж:
- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей
- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.
К третьему уровню относятся следующие факторы:
* физические характеристики:
- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
- качество строительства и эксплуатации;
- наличие коммунальных услуг;
- функциональная пригодность;
- привлекательность, комфорт.
* архитектурно-строительные:
- стиль, планировка, конструкции и т. д.;
- объемно-планировочные показатели и др.
* финансово-эксплуатационные:
- эксплуатационные расходы;
- стоимость строительства;
- доходы, генерируемые объектом недвижимости.