Земельная рента. Ее сущность, методы оценки рентной стоимости земли, использование рентных платежей в градостроительстве.

Тема № 15. Проблемы современного градостроительства. Достижения и неудачи в зарубежном и российском опыте градостроительного проектирования. Влияние способа владения землей на развитие города.

Раздел 6. Проблемы и перспективы градостроительства.

 

 

Критерий эффективности для селитебной территории - плотность заселения или количество жилищных единиц, размещаемых на 1 га. К сожаланию, нормативная база градостроительных проектов морально устарела. Градостроительный СниП установил максимальный порог плотности заселения 400-450 чел./га, что не обеспечивает интересов инвестора при комплексной реконструкции кварталов жилой застройки, так как затраты на расселение, инженерное обустройство земельных участков практически «съедают» всю прибыль от будущего строительства и продажи новых квартир. Следовательно, фактически норматив носит запретительный характер для проведения массовой реконструкции жилых кварталов, особенно в центрах крупных городов. Инвестор в этом случае обходит нориативные требования, приобретая для строительства земельный участок с наименьшим объемом сноса.

Как результат, хаотичность построек и дальнейшее разрушение существующей малоценной жилой застройки, превращение градостроительных планов в утопию солнечного города. Пример – г.Самара. избежать этого возможно только при условии разработки градостроительных планов нового поколения, учитывающих особенности рынка с его стремлением минимизировать издержки.

Противовесом должно служить регулирование параметров градостроительной деятельности. В градостроительную документацию необходимо включать самые важные параметры: целевое назначение участка, серветуты и регламенты, ограничивающие плотность застройки или плотность заселения территории.

Игнорирование среднесрочных и долгосрочных проектов городского развития ведет к нежеланию разрабатывать Генеральные планы городов, проекты районной планировки. Градостроительный кодекс РФ предусматривает разработку таких проектов, однако местные бюджеты ассигнований на эти цели не выделяют.

Отсутствие градостроительной документации перспективного плана скажется на качестве засройки поселений, так как без Генеральных планов нельзя обеспечить устойчивое развитие городских и сельских систем расселений. Необходимо изменить подходы к разработке Генеральных планов, выделяя в них три главных раздела: концепцию долгосрочного развития, или то, что сейчас принято считать стратегическим планом; функциональное зонирование территорий с учетом их реальной стоимости и регламентов, ограничивающих параметры строительства; а также схемы развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры.

Первые два раздела генерального плана практически любого российского города в современных условиях должны быть посвящены проблемам реконструкции производственной и непроизводственной сферы. В соответствии с этим уточняется функциональное зонирование городских территорий, чтобы выявить неэффективно используемые городские земли, включая промышленные территории. руководствуясь городскими и социальными приоритетами следует установить возможность перепрофилирования участков, проведение санации территорий, выделения зон, кварталов реконструкции, модернизации и капитального ремонта застройки.

Комплекс работ по функциональному зонированию необходимо дополнить результатами технической инвентаризации, установив приемлимые соотношения по обременению земельных участков затратами на ликвидацию аврийных и ветхих жилых помещений и расселению проживающих в них граждан.расчет обременений рекомендуется выполнитьусредненно в целом по территории города или по отдельным функциональным зонам. В дальнейшем при разработке проекта застройки уточняют стоимость освоения участка.

Открытость, прозрачность плана функционального зонирования дает возможность для инвестора провести предварительные расчеты перед приобретением участка для строительства, создают предпосылки для образования резерва земельных участков и грамотного использования потенциальных инвестиционных возможностей рынка недвижимости. Следовательно, нужны специализированные проектные работы и бизнес-планы для реализации проектных решений , на основе которых должны приниматься меры по эффективному управлению земельно-градостроительными ресурсами, невосполнимы для поселения.

Приобретать земельный участок инвестор должен в обязательном порядке на аукционе. В градостроительном паспорте указывается стартовая цена земельного участка со всеми сопутствующими затратами:

§ Стоимость земли с учетом коэффициента престижости или центральности расположения участка в плане города;

§ Основные параметры объекта, предполагаемого к строительству и стоимость инженерного обустройства участка;

§ Стоимость (городской норматив) отселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда.

Полная характеристика выставляемого на аукцион земельного участка предполагает, что органы архитектуры ведут планомерное формирование земельных участков в соответствии с программой реконструкции города так, чтобы объем затрат на освоение площадки не превышал среднего уровня затрат, рассчитанных в целом на всю территорию города. Добиться такого положения возможно, если будут установлены приоритеты в развитии города, указаны зоны полной санации застройки, определены и закреплены в градостроительной документации обязательные параметры плотности застройки в реконструируемых кварталах. Расчеты плотности застройки могут быть выполнены в динамических компьютерных моделях, связанных с определенной технической инвентаризацией стоимости существующей застройки и кадастровой оценки стоимости земли. Таким образом, для инвестора будет создан благоприятный климат, а для муниципального сообщества снята социальная напряженность, обусловленная значительным объемом аварийного и ветхого фонда.

Предполагаемый алгоритм должен составить основу правил застройки городов, однако разработка правил сдерживается отсутствием градостроительной документации.

Сложившаяся ситуация негативно отражается на градостроительной деятельности, так как у новых собственников и управленцев отсутствует по ряду причин желание, а иногда и понимание значимости градостроительного проектирования. Исправить положение поможет разработка федеральных нормативных актов, во-первых, устанавливающих обязательность проведения технической инвентаризации; во-вторых, закрепляющих в бюджетах всех уровней нормативы выделения средств на градостроительное проектирование.

Земельная рента является одной из составных частей арендной платы. Ее сущность заключается во взимании дополнительной платы за землю за преимущество участков по местонахождению и его ценности (инженерно-строительным, природным, социальным, экологическим, историко-архитектурным и др. параметрам,) а также за превосходство в прородно-географическом и экономическом развитии рассматриваемого города по сравнению с другими городами страны. Базисная рента формируется за счет более высокого науно-технического и инфраструктурного потенциала города. Базисная рента может определяться как усредненная для народно-хозяйственного комплекса, рассчитывается по формуле

Э_б = (Д _о х N₁/ N _о – Д ₁ ) / S₁ где

Э_б - базисная цена на один га, занимаемый объектами народно-хозяйственного комплекса базы сравнения, руб./га;

Д _о ,Д₁ - соответственно, прибыль народно-хозяйственного комплекса страны и выбранной базы сравнения,

N _о N₁ - соответственно, численность населения страны и выбранной базы сравнения;

S ₁ - территория, занимаемая объектами народно-хозяйственного комплекса базы сравнения;

Общая схема методики расчета оценнок территорий и нормативных ставок платежей включает следующие этапы работы:

1. Проведение социаольно-экономического районирования на основе анализа функционально-пространственной организации города. Районы выделяются, исходя из относительной однородности территории по социальным градостроительным характеристикам, влияющим на КГОТ.

2. Выявление экономико-градостроительных условий, определяющих эффективность деятельности пользователя участка городской территории. Такими условиями являются удобства использования рынка рабочей силы, сырья, сбыта продукции (услуг), степень освоения территории.

3. Выявление градостроительных факторов, характеризующих степень реализации указанных условий на конкретном участке территории (района):

§ Доступность общегородского центра, мест проживания, мест приложения труда, мест рекреационного общегородского значения.

§ Обеспеченность прирельсовыми и приводными территориями

§ Оснащенность системами транспортной и инженерной инфраструктуры.

§ Доля территорий, занятых зонами санитарной вредности, в общей територии района.

§ Загрязненость атмосферы

§ Шумовая загрязненность

§ Наличие ограничений по отраслям производства

§ Озелененность территории

§ Природный потенциал

§ Потребительский потенциал

В качестве измерителей для выделенных факторов используются традиционно принятые в градостроительстве.

 

4. Выбор функций, эффективность реализации которых существенно зависит от их размещения по территории города. К таковым отнесены: жилье; обслуживание - торговля, культура, отдых, гостиницы; управление, наука; производство; внешний транспорт; коммунально-складское хозяйство.

5. Определение относительной важности каждого фактора для каждой из рассматриваемых функций.

6. Определение количественных значений всех факторов по всем расчетным районам города. Значение показателей рассчитывались сначала в на туральном измерении, потом переводились в баллы.

7. Ранжирование районов, т.е. взвешивание по относительной важности факторов для каждой функции. Это позволяет получить интегральные показатели ( рентный коэффициент). При помощи их осуществляется многокритериальная оценка относительной взаимовыгодности размещения той или иной функции в каждом из районов города по всей совокупности рассматриваемых фаторов. Чем выше интегральный показатель, тем благоприятнее условия для реализации соответствующих функций.

8. Определение рентной характеристики каждой функции при размещении ее в городе по сравнению с другими городами страны производится по формуле

Э_бⁿ = (Д _оⁿ х N₁/ N _о – Д ₁ ⁿ ) / S₁ ⁿ

Э_бⁿ - базисная рента исследуемого города для функции «n» на один га, занимаемый объектами этой функции, руб./га

Д _оⁿ ,Д ₁ ⁿ-соответствующая прибыль «n» в стране и исследуемом городе, руб.

S₁ ⁿ - территория, занимаемая объектами функции «n» в исследуемом городе

N₁ , N _о-соответственная численность населения страны и исследуемого города

 

9. Определение усредненных ставок платежей для каждой функции. Расчет производится в следующей последовательности: сначала определяется средняя дополнительная прибыль каждой функции на один гектар занимаемой ею территории в городе, или, иначе, стоимостное значение одного рентного коэффициента - балла. Указанный показатель есть отношение суммарной дополнительной прибыли, полученной с территории города, занятой объектами торговли по сравнению с другими городами страны, к произведению рентных коэффициентов (интегральных показателей) по всем районам города на территорию этих районов. Затем, полученный средний показатель прибыли соотносится с интегральным показателем, характеризующим выгодность положения данного района по отношению к остальным районам города для данной функции. То есть исходя из стоимости величины одного балла и интегрального показателя конкретного района по соответствующей функции определяется нормативная годовая ставка платежа.

Рентные платежи как и земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой и используются исключительно на следующие цели:

§ Финансирование мероприятий по землеустройству, ведение земельного кадастра и мониторинга (мониторинг земель - это система наблюдения за состоянием земельного фонда для своевременного выявления изменений их оценки, предупреждения и устранения негативных процессов).

§ Обеспечение охраны земель и освоение новых участков.

§ Инженерное и социальное обустройство территорий

Неиспользованные в течение года остатки средств не изымаются , а направляются по целевому назначению в следующем году.