Особенности разработки проектов реконструкции застройки в условиях перехода к рыночным отношениям.

Критерии эффективности реконструктивных мероприятий. Определение эффективности проектных предложений по реконструкции стоимостным и квалиметрическим способами. Оптимизация реконструкции районов старой застройки.

Система технико-экономических показателей проектов реконструкции.

Эффективность реконструктивных мероприятий.

Натуральные показатели:

1. Территории - площадь территорий различного функционального назначения,га;

2. Население, тыс.чел.;

3. Жилой фонд (количество зданий, общая жилая площадь всех видов жилого фонда ), тыс.кв.м;

4. Общественные здания (общегородские, районные и микрорайонные объекты ), количество, полезная площадь(тыс.кв.м.), вместимость, количество мест, средний износ,%;

5. Промышленность и склады, количество предприятий, количество трудящихся, тыс.чел.;

6. Уличная сеть и зеленые насаждения общего пользования, га, протяженность уличной сети, км;

Натуральные показатели:

1. Плотность жилого фонда нетто и брутто микрорайона, кв.м общей пл./га;

2. Плотность застройки, %

3. Норма жилой обеспеченности, кв.м. общей пл./жит.

4. Емкость (вместимость ) учреждений культурно-бытового обслуживания в расчете на одгого жителя, ед.емк. /жит.

5. Полезная площадь (строительный объем ) учреждений культурно-бытового обслуживания в расчете на единицу емкости, кв.м /ед емк.

6. Площадь зеленых насаждений внемикрорайонного значения на одного жителя,

кв.м. /жит.

7. Расход территорий под культурно-бытовые объекты внемикрорайонного значения, кв.м /жит.

8. Плотность уличной сети, кв.м. /кв. км.

Основные стоимостные показатели:

1. Капитальные затраты на реконструкцию;

2. Эксплуатационные расходы по объектам реконструкции;

3. Потери от сноса объектов городского хозяйства в реконструируемом районе;

4. Затраты на модернизацию сохраняемых объектов;

5. Стоимость строительства новых объектов городского хозяйства, сооружаемых в реконструируемом районе взамен сносимых;

6. Восстановительная и действительная стоимость сносимых и реконструируемых объектов городского хозяйства.

При оценке экономической эффективности реконструкции городов необходимо учитывать их специфические черты:

§ Величину (крупные, средние и малые );

§ Особенности их формирования по времени (периоды возникновения );

§ Степень капитальности и современное состояние городских фондов;

§ Плотность застройки;

§ Благоустройство и уровень социально-культурных нормативов обслуживания;

§ Затраты личного времени населения на трудовые и культурно-бытовые поездки;

Важным этапом проектирования реконструктивных мероприятий является выбор наиболее рационального и экономически эффективного варианта реконструкции путем сравнения методом приведенных затрат. Выбор экономически целесообразного варианта реконструкции производится путем сравнения показателей ряда проектных решений между собой, а также с уровнем современного состояния города и вариантами организации аналогичного городского образования на свободных территориях. Экономичность реконструкции достигается благодаря наиболее рациональным градостроительным решениям (планировка, использование существующих инженерных и транспортных коммуникаций, жилых, общественных зданий и т.п. ).

Сравнение предполагаемых результатов реконструкции районов с их современным состоянием позволяет оценить степень намеченной реконструкции, а сравнение их со строительством на свободных территориях дает возможность оценить градостроительные и экономические достоинства оптимального варианта реконструкции.

Для проектирования реконструкции многовариантость решений характерна еще в большей степени, чем для застройки свободных территорий. Так как для каждого существующего здания должны быть решены многие вопросы: сохранить его или снести; как использовать в случае сохранения; делать ли надстройки и пристройки и какие именно; осуществлять ли реконструкцию системы санитарно-технического оборудования и каким образом; какой из видов капитального ремонта производить при сохранении; выполнять ли одновременно перепланировки внутренних помещений ит.д. Все эти вопросы должны решаться для длительного периода, в течение которого , как правило, происходит реконструкция, по существу многократно, на каждом этапе.

Оптимизация реконструкции старых районов достигается при сравнении различных моделей, используя систему одних и тех же показателей с помощью програмного продукта и принятии при этом некоторых ограничений.

В условиях рыночной экономики разработка проектов реконструкции застройки в большой степени на первом этапе зависит от определения источника финансирования, затем инвестора проводимых мероприятий.

Значительные затраты вызовут реконструкция инженерного обеспечения, развитие транспортной инфраструктуры. Частные инвесторы заинтересованы в финансировании только объектов, приносящих быстро реализуемый доход.

В больших городах, как Самара, целесообразно передавать инвесторам под реконструкции целые микрорайоны, но в стороне остаются объекты обслуживания, которые не обеспечат нормативный охват обслуживания населения строящихся высотных домов, так как резко возрастает плотность населения, и ранее существуюшие объекты, особенно школы, не справляются с нагрузкой.

В бюджете нет средств на реконструкцию объектов обслуживания, а частный инвестор не заинтересован вкладывать деньги в их развитие, что приведет к резкому росту стоимости жилья. Поэтому в дальнейшем это приведет к нерешаемым проблемам, что резко снизит темпы реконструируемых участков застройки